个人住房贷款的风险和防范对策

2016-09-10郑立群

时代金融 2016年2期

【摘要】本文在当代中国时代經济的背景下通过分析了近年来我国商业银行个人住房贷款的发展情况和存在的不良现象，引出我国个人住房贷款存在的风险，并提出了相关的防范措施。通过对我国个人住房贷款风险的研究，让我们认识到虽然我国的个人住房贷款还存在很多的不足，但从未来的发展趋势看，我国的个人住房按揭贷款会有很大的发展空间。

【关键词】个人住房贷款发展风险风险防范

一、我国个人住房贷款的现状

（一）我国个人住房贷款的不良现象

1.不良贷款率逐年增加。随着我国经济体制改革的不断深入，社会经济水平明显提高，市场经济发展速度越来越快，人们对住房需求越来越大，但由于目前中国的基本国情，大部分普通民众并不具备现金购房条件，因此商业银行个人住房抵押贷款业务受到了欢迎，在住房体制改革和提高居民住房条件，优化住房消费方面发挥了重要作用。但由于我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚，所以在发展中存在着诸多问题，随着个人住房抵押贷款余额的快速增加，使得这些问题日益突出，其不良贷款率明显提高，且呈现上升趋势，个人住房贷款风险被大大提高，这十分不利于我国房地产业的发展，更不利于个人住房抵押贷款业务的持续发展，逐年增加的不良贷款率，让银行感受到了危机感。从相关统计数来看，自一九九五年后，商业银行个人住房抵押贷款的不良贷款率就开始呈现上升趋势，二零零七年其影响越来越明显，虽然比率不高，基数却比较大，其风险已不容忽视，加强不良贷款风险治理势在必行。

2.个人住房贷款的流动性差。当中长期贷款比例较大或到期时间分布不合理时，会给银行带来流动性风险。由于个人住房贷款的期限一般都在10～20年，最长可达30年，属于长期贷款。危机来临前，市场流动性过剩，低成本资金随处可见，个别个人住房贷款的风险不易被察觉。但危机袭来时，很多贷款的风险集中爆发，使得尽管资本状况良好的银行仍因为流动性紧张而经营困难，甚至被迫关闭。究其原因，是因为很多银行没有审慎的管理流动性，背离了流动性风险管理的基本原则，最终使自己陷入了困难的局面。

3.个人住房贷款易受到市场和政策的影响。个人住房贷款很容易受到市场的影响。当经济处于繁荣期时，市场对个人住房贷款的需求量比较大；当经济处于萧条期时，市场对个人住房贷款的需求量较少。另外市场周期的波动带动利率的波动，由于个人住房贷款的利率为浮动利率，当利率高涨时，借款人承受更大的利息负担，造成借款人还款意愿降低；个人住房贷款易受到政策调控个人住房关系到民生，关系到社会的安定，当个人住房情况不利与社会时，国家将出台政策对房地产行业进行调控，比如2010年4月出台的房产新政国十条遏制了房地产行业的捂盘惜售和房价高涨的现象，人们对房地产行业持观望态度，期待房价的进一步下跌，使个人住房贷款的增量降低。

二、个人住房贷款存在的风险

（一）个人的信用风险

个人信用风险是个人住房贷款中存在的主要风险之一，且也是最长发生的风险。个人信用风险通常分为三种情况。第一种情况也是危害最大的情况，借款人通过伪造信用资料故意诈骗，骗取银行贷款，并逃避还款。第二种情况是由于借款人家庭、工作、收入等客观因素导致借款人失去偿还能力，无法按期偿还，不得不放弃购房，这便会对银行损益产生影响。第三种情况是由于借款人不按合同定额期限还款，进行提前还款，造成当时的市场利率低于合同利率，使银行利息收益降低。其中任何一种风险都会对银行最终的贷款收益造成影响，使银行遭受损失。

（二）银行的流动性风险

从个人住房贷款的性质来看，属于中长期贷款，可能会带来流动性风险。这种风险对商业银行的影响较大，极有可能给银行带来经济损失。这种风险的具体表现为：银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，给商业银行带来资金问题，影响整体的运营。另一方面，贷款抵押物也会给商业银行带来风险。例如，抵押物处置风险，抵押物价格风险等等。从处置风险来看，如果抵押物成本过高，而变现渠道缺乏，就会造成抵押物难以变现，银行就会遭受损失。并且目前我国对于抵押物的处置相关法律法规比较缺乏，交易法规并不完善，且交易费用高，造成抵押物难变现。另外，如果抵押物价格下跌，造成抵押物价值不能覆盖银行贷款本金和利息，也会给银行带来损失。抵押物变现的风险通常是在贷款人违约的情况下给商业银行带来流动性风险。

（三）市场和政策风险

市场风险是影响最大，影响效果最明显的风险。近些年来，随着我国经济体制改革的不断深入，市场环境日益复杂，市场风险随之提高，经济活动中从繁荣到萧条的周期波动较大，这种波动就会对房地产产业造成影响，使银行遭受顺势。并且房地产对经济周期敏感性较强，失业率的上升，贷款数量的增加，房价的下跌，都会引起坏账损失。

政策风险对整个银行的运用都会产生影响，自然会对个人贷款业务产生影响。政策风险是由于政府进行政策调整以及经济宏观调控随引起的市场变化或经济环境变化，给商业银行带来的损失，引起的损失风险。近几年来，我国对经济政策的调整十分频繁，因此银行可能遭受到的政策风险越来越多，虽然一些宏观调控目的处于对产业的控制与优化，但控制结果却事宜愿为。

三、个人住房贷款风险的防范对策

（一）发展住房贷款证券化，通过二级市场提高流动性

住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。这样商业银行可以大量回笼资金，解决当前在我国商业银行中普遍存在的“短存长贷”问题，从而在一定程度上化解商业银行的流动性风险。但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行，否则就有可能酝酿出金融危机。

住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。扩大银行的经营范围，提高其经营效益。银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

（二）加强对开发商的监管

通过前文分析不难看出，个人贷款风险防范的重要性和必要性，想要保障房地产经济的持续发展，必须降低个人贷款风险，加强对开发商的监管。俗话说“没有规矩不成方圆”，所以必须要构建想要的审查制度，严格规定开发商资质和资金，约束开发商行为，确保每一项项目都要“四证”齐全。另外，要规定开发商自有资金比例，从而降低整个工程的风险，自有资金比率不应低于总投资的百分之三十。若开发商自有资金比例低或不具备相应资质，必须限制放款。制度的制定能够为开发商监管提供依据，能够为个人房贷风险防范创造条件。

其次，在为某一项目提供个人住房贷款支持时，应当与开发商签订合作协议，明确双方的权利、义务和责任，特别要约定如因开发商原因造成贷款风险，开发商需承担连带责任；签订合作协议应逐级报批和“一事一审、一事一批”，即使是同一开发商建设的不同项目也要分别审批。

最后，要构建开发商筛选机制，明确准入条件，把优质、诚信的开发商及政府扶持的重点住宅项目作为贷款支持重点。建立退出机制，根据开发商资质、经营状况、诚信度等情况及时调整客户结构。积极联合金融、工商、税务及相关行政管理部门，及时掌握开发商的信贷及商业活动信息，联合抵制不诚信行为及不良发展倾向。

通过上述的分析，我国个人住房贷款业务需要通过完善我国的信用体系，加大对借款人的信用要求来降低信用风险，降低不良贷款率；需要发展住房贷款证券化，通过二级市场提高个人住房贷款的流动性；需要建立风险预警系统，加强对宏观经济的监控，防范市场和政策风险；需要规范银行的操作，降低操作风险；需要加强对开发商的监管，降低来自开发商的风险。

信贷发展应遵循一定经济规律科学运营，如果在个人住房按揭贷款风险管理上过于简单化，必然会给商业银行带来巨大的风险，也会影响信贷业务健康发展。从前面我国房贷风险控制存在的问题出发，根据国民经济发展的内在需求的变化，科学构筑商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制。

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