房地产企业阶段性税收筹划

毛伊静

【摘要】随着我国市场机制的发展，房地产行业内部呈现日益多样化的组构，如何控制成本，增加利润，减轻税收负担，也成了房地产企业内部管理的重中之重。本篇文章结合当前房地产行业发展状况，在明晰房地产行业的现状后，在其设立、销售及保有环节有针对性的进行税收筹划方式的研究。

【关键词】房地产企业 税收筹划 阶段性

一、我国当前房地产企业涉税现状分析

近些年来，伴着国家经济体制不断地成熟，房地产行业发展迅猛，紧接着房价日益攀升，不仅影响着普通大众的越来越多的住房需求，更是形成了社会的不稳定因素。？纵观高房价的具体原因，从拆迁、买地到建造、销售，较高的成本是造成高房价的重要原因，可以看到其中税费较高且最具筹划降低的可能性。房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集、涉及行政主管部门较多。正因如此，其涉税也较为复杂。其几乎涉及现在所有税种。并且房地产企业的税务管理过程中存在很大的风险，企业财务方面也在税务稽查面前屡屡出现问题，不仅不能省掉可以减免的税额，甚至多缴不该缴的税。同时，房地产行业的税收筹划专业技术人员的缺失也是该行业面临的重大税收筹划问题。这就要求房地产企业的税收管理需要对房地产行业性业务知识和税法知识都较为了解。

二、房地产行业的阶段性税收筹划

首先介绍一个简要的流程：签订土地出让合同——设立项目公司——立项——选址、方案审查、用地许可——办理拆迁许可——初步设计审查审批——施工图审查备案——工程招投标及备案——办理施工许可证——办理商品房预售许可——专业验收——竣工验收办证、备案——交房

通过简单的房地产开发完工流程，可以发现房地产行业阶段性明显，财税人员按照阶段性发展进行税收筹划适合大多数房地产企业。

（一）设立阶段

1.注册资本的选择。注册资本的来源也是可以选择筹划的一方面，房地产企业的建设周期长，资金需要量大，因此借款、融资对房地产企业来说是必不可少的。当前，我国房地产企业开发建设资金主要有银行信贷、外资投入、发行股票、内部积累等四个来源，即负债筹资和权益筹资。权益融资不需要偿还，没有偿债压力，根据盈利情况分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值税的计算中扣除，又可作为所得税的抵减项，而股息支付不能作为费用列支。所以在筹划角度来看，权益筹资效果是不如负债筹资的。

2.分公司和子公司的选择。分公司是不具有独立法人资格的，对子公司和分公司的税率及相关税收优惠政策方面我们国家有不同的税法规定，这就要求房地产企业在建立之前作出合适的选择。

设立分公司，好处就在于：首先，税务机关对其监管力度相对子公司来说更小；其次，在项目的建设初期公司基本会处于亏损状态，分公司的亏损对总公司的税前利润可以有一些减少以达到减轻总公司企业所得税负担的作用；最后，分公司和总公司之间的财产转移不涉及所有权的转变，因而是没有纳税义务的。然而在分公司的开发建设阶段总公司是负有连带的税务责任的，因而会给总公司带来一部分的危险。对于子公司的建立，利弊恰恰与分公司的设立相反。

（二）销售阶段

1.销售价格的选择。房地产企业项目销售价格的确定依赖各个因素，对销售价格的合理确定对房地产企业发展具有重要意义。从税收筹划角度来看，销售价格的确定主要依据是土地增值税的计算中增值率未超过20%的暂不征收土地增值税的优惠政策和土地增值税的四级超率累进税率。可见，房地产企业若提高房地产售价，房地产开发企业的税后利润可能增加、也可能减少，此时就要考虑如何做到利润最大。

2.销售收入的确定。房地产开发企业通过设立销售公司对新开发的项目进行代销或是转销。代销是指新成立的销售公司代原房地产企业销售其产品，同时向企业收取一定的佣金作为报酬。由于双方的关联关系，佣金的多少便存在调整的空间。房地产企业向销售公司所支付的佣金属于其成本费用的范围，可以在计算土地增值税时项目作为扣除项目。而销售公司所取得佣金尽管要缴纳营业税，但可作为企业所得税的扣除。转销就是销售公司先取得项目之后以自己名义销售出去，此时同样由于关联关系的存在，可以调整销售价格，因而减少土地增值税的计税依据。同时，由于销售过程中的交易成本费用增加，可以在计算企业所得税时增加扣除数额，使企业的土地增值税和企业所得税方面都达到节税效果。

（三）保有阶段

1.先租后售的方式。房地产企业如果没将开发产品专为固定资产，则取得的自营或出租收入都不能计提折旧，无形会增加项目持有期间企业所得税的支出。但若转为固定资产，应视同销售确认收入，并计算缴纳企业所得税。一般来讲，经营性房地产企业如果按分割出售的市场价格估算的话，利润会更大，视同销售缴纳的企业所得税就越多，而出租收入一般会比较小。而且，大部分房地产企业在持有经营性项目的过程中，会存在大量的银行贷款，会有大量的借款费用可在税前扣除，项目持有期间的企业所得税负担相对较轻。因此，采用先租后售方式，不结转固定资产，虽然不能计提折旧，但总体上是有利的。