如何破解三、四线城市商品房去库存难题

苏卫杰

【摘要】随着我国的经济不断发展，城市建设如火如荼，房地产行业也迅速发展，城市高楼耸立，然而近两年来三四线城市不得不面对一个严峻的问题，那就是城市商品房严重供大于求，导致不少楼盘库存滞销，甚至出现“鬼楼”、“鬼城”。笔者长期从事土地出让工作，本文以福建省龙岩市中心城市楼市现状为例，分析去库存的痛点、难点，并提出几点建议供业内同行学习借鉴。

【关键词】三四线城市 商品房去库存

一、龙岩市情

龙岩市通称闽西，位于福建省西部，地处闽粤赣三省交界，东临厦门、漳州、泉州，南邻广东梅州，西连江西赣州，北接三明。现辖新罗区、永定区、漳平市和上杭、武平、长汀、连城四县，总人口302.55万人，其中龙岩中心城市（新罗区）常住人口70.6万人。龙岩也是著名的革命老区，1929年12月，毛泽东同志在上杭县古田镇主持召开著名的红四军第九次党代会，形成了《古田会议决议》这一建党建军的光辉历史文献，是我党我军建设史上的重要里程碑。2015年全市地区生产总值1739亿元，城镇居民人均可支配收入31049元，农民人均可支配收入12939元。

二、龙岩中心城市（新罗区）商品房库存现状

（一）库存量巨大，消化周期长

1.商品房销售去化周期长。据公开统计数据显示，截至2015年12月底，龙岩中心城市（新罗区）已批准预售未售出的商品房面积高达351.69万m2，按年均销售面积计算库存去化期限高达36个月，其中商业住房的库存去化期限更是高达60個月。

2.商品房土地供应及开发面积巨大。2012至2015年，龙岩中心城市（新罗区）共出让供应商品房用地面积6033亩，规划新增商品房建筑面积将近1000万平方米（人均14.1m2），如果加上同期建设的保障性住房和拆迁安置用房，按照商品房与保障房1.5：1的比例计算的话，则4年来新增住房面积高达1600万平方米（人均22.7m2），一旦集中推向市场，那将是毁灭性的灾难。

（二）商业比例高、库存企高不下

2012至2015年供应的商业建筑面积高达400万平方米，占同期商品住房面积的40%，人均5.7m2，远高于我国一线城市标准。光在城区龙岩大道大约二公里的路段，就有商务板块、金融中心、京华中心、万达广场等8个大型城市综合体，每个综合体都建设甲级写字楼、大型商场和五星级酒店，另外龙岩市区几乎每一栋商品房底层都有商店。由于阿里巴巴和京东等电子商务的迅猛发展，近年来商业地产受到巨大冲击，供大于求。2015年全年，商业地产销售面积仅占1.8%，使龙岩商业地产库存达到高峰，再以龙岩中心城市2016年5月最后一周的销售数据来看，商业仅成交3套，成交面积302.5平方米，商业地产已陷于卖不动的泥沼。

（三）消费者购房意愿低迷

与前几年商品住房井喷式的开发供应相反，近两年龙岩消费者的购房意愿却持续低迷。一是由于当前房价还企高不下；二是受整个宏观经济持续走低的影响，一般消费者的收入仍然无法承受高额的房价；三是因外来务工人员少，刚性需求群体数量不如沿海发达城市；四是因为靠近二线城市厦门、受厦门楼市火爆的影响，许多有余钱的龙岩人都跑去厦门投资购房。

三、商品住房“去库存”建议

（一）政府严格控制商品住房供地规模

政府要下大力气，敢于走出土地财政的怪圈，真正从源头上控制商品房供给增量，今后中心城市供应商品房用地每年不应超过500亩，而且针对目前商业地产基本卖不动的实际，中心城市五年内要坚决不再新增城市综合体等商业地产的土地供应。龙岩2015年商品房供地面积796亩，仅为顶峰时2013年2827亩供地面积的28%，通过减少供地既增强了开发商的信心又有效缓解了市场的担心。

（二）充分发挥信贷和税收政策的积极作用

针对当前的严竣形势，立即取消商品房的限购和二套房的利差政策，降低首付比例、降低贷款利率、提高公积金贷款的额度，让刚需族和改善性需求族享受同等待遇，切实降低购房门槛、提高购房能力，增加购房需求。同时政府要主动帮助企业降低成本，降低各种税费、融资成本和社会保障成本等。龙岩中心城市近3年房价逐年下降，2013年新建住房均价7907元/平方米、2014年下降到6375元/平方米、2015年进一步下降到6202元/平方米，这充分说明政府通过出台信贷和税收政策下大力气为企业减负、降低企业成本是降房价的关键。

（三）房企主动作为，提高商品住房“性价比”

房地产开发商要切实提升软硬件实力，一是要积极提高房屋的设计和建设品质并完善小区配套，打造高品质楼盘的硬实力；二是要下大力气提高物业管理水平和小区文明的软实力；三是要适当调低销售价格，挤掉房价虚高的泡沫。做到了这三点，房屋性价比高了，理性的消费者还是愿意上门的。龙岩住宅库存量虽大，但2015年龙岩中心城区还是出现了几个逆势而上的“日光盘”。这说明龙岩房地产并非没有需求，关键还是性价比。

（四）打通保障性住房和商品住房的转换渠道

政府应减少安置房和经济适用房的建设，鼓励以货币方式补偿拆迁安置农民和棚改安置居民，出台优惠政策对选择货币购买普通商品房的安置户进行奖励和补助，同时由政府出资购买普通商品房作为公共租赁房和安置房。龙岩市这一方面已走在全国前列，2015年龙岩市政府出台了《龙岩中心城区购买商品房作为公租房、安置房的实施意见》，通过这一办法一是减少了住房的增量，二是增加了商品房的消费需求，有效缓解了商品住房的库存压力。

（五）以市场导向，促进房地产项目转型

以房地产市场需求为导向，允许房地产企业申请土地用途和规划条件变更，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设；鉴于城市综合体等商业住房严重过剩的现状，允许商业住房通过整体或部分转型为商品住宅，允许集中式大商场和大酒店等自持面积进行合理分割便于出售，允许商业住房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游文化地产。

四、结语

我国的三四线城市楼房库存量过大，消化周期长，这是不理性的房地产建设导致，也是我国前些年投资过热的经济大环境造成的，要扭转这一趋势不仅需要中央财政和信贷政策上的改变与支持，同时也需要当地政府和开发商的共同努力，龙岩这个山区三四线城市采取的以上做法和措施，对缓解商品房库存压力起到了明显的积极作用，相信对其它城市也能起到借鉴和参考的作用。

参考文献

[1]李宇嘉.三四线城市楼市“去库存”的痛点和解决路径.

[2]郁鸿元.我国当前房地产市场的分化趋势及其改革契机.