房地产企业融资管理的困境和对策研究

程建

【摘要】改革开放以来，随着我国城市化进程的加快及城镇居民对改善居住环境的需求愈发强烈，我国房地产业获得了历史性的发展机遇，并取得了长足的进步。但是在房地产业发展壮大的过程中，房地产企业仍然面临着融资管理带来的诸多问题。本文首先阐述了房地产企业融资管理的重要性和作用，然后分析了现阶段房地产企业融资管理面临的困境，并分析其成因，最后针对相关融资管理问题提出对策和建议。

【关键词】房地产企业 融资管理 财务风险

改革开放以后，随着我国逐步放开原有对人口流动的控制，城市化进程大大加快。同时，随着我国人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城镇居民对改善居住环境的需求也愈发强烈。这些因素都推动了我国房地产行业快速发展，房地产企业的规模也越来越庞大。但是在房地产企业发展壮大的过程中，仍然面临着融资管理带来的诸多问题，尤其是在目前国家针对房地产业的宏观调控大背景下，如何正确认识房地产企业融资管理的困境，寻找适合的融资路径，对房地产企业而言显得非常迫切和必要。

一、房地产企业融资管理的重要性和作用

（一）融资管理是房地产企业项目顺利开发建设的重要保证

由于房地产项目一般都具有开发建设周期长、项目价值比较高、资金占用量比较大、资金回笼比较慢等特点，所以为了能够保证房地产项目顺利开发建设，就必须加强房地产企业的融资管理工作。通过认真筹划、合理规划相关融资工作，在项目需要的时候，能够及时筹措到足额的资金投入到项目建设中去，不会产生由于资金短缺而影响项目建设，也不会出现大量资金闲置而出现增加资金成本的情况。

（二）融资管理是房地产企业项目成本的重要影响因素

房地产项目的成本主要包括土地出让金、设计勘察费用、建筑安装等工程费用、水电煤通信等配套费用，投入项目的资金数额巨大，单靠房地产企业的自有资金往往难以为继，一般投入项目的大部分资金都是通过对外融资筹措的，财务费用也就构成了房地产项目成本的重要组成部分。所以，通过合理的融资规划，筹措到合适的、成本较低的资金，对降低房地产项目的开发成本发挥着重要的作用。

（三）融资管理是房地产企业降低财务风险的重要手段

房地产业是一个资金投入大、回收周期长的行业，并且由于房地产企业开发项目的资金大部分是通过外部融资获得，所以，在房地产项目开发建设过程中存在较大财务风险。由于房地产企业对外借入的资金都规定了严格的还款期限和还款金额，如果房地产企业负债较多，同时没有经过良好的融资规划，就可能导致不能归还到期的借款本息，产生财务风险，影响房地产企业的预期收益与声誉，严重的甚至危及房地产企业的生存。

二、房地产企业融资管理的困境及其成因

（一）房地产企业融资管理的困境

1.房地产企业资金需求量越来越大。目前，随着国家对房地产项目的安全、环保等方面提出更高的要求，而新技术、新材料的应用，都在无形之中增加了房地产投资成本。同时，随着房地产项目土地出让金、建筑原材料价格和人工成本的大幅增加，使房地产企业进行项目开发建设的资金需求量越来越大。

2.房地产企业资金来源有限。如果房地产企业开发房地产项目需要的资金来源渠道比较多，就能够缓解或减少房地产企业面临的较大的资金压力。但是，国家对海外资金进入我国房地产市场制定了一定限制条件，减少了我国房地产企业的资金来源。由于房地产企业的资金来源有限，有些房地产企业为了尽快变现以回笼资金，就必须加快施工进度，或使用一些技术标准不达标的材料降低开发成本等，这样都会使房地产项目的质量难以得到保证。

3.房地产企业融资渠道比较单一。目前，虽然房地产企业的融资已经拓展到了资本市场，比如发行公司债券等方式募集资金，但是现阶段房地产企业主要的融资渠道还是通过银行借款来筹措资金，融资渠道比较单一。通过银行借款进行融资，虽然具有手续简便、成本可控等优点，但是随着房地产行业融资规模越来越大及市场竞争加剧，也出现了房地产行业过于依赖银行借款而产生的金融风险等一系列问题。

4.房地产企业融资难度不断加大。近年来，由于我国房地产市场整体不太景气，再加上国家实施的较为严格的宏观调控政策，使得银行等金融机构提高了对房地产企业的风险研判和预警，对于房地产企业，尤其是中小房地产企业的融资审查与核准也更加严格。同时，资本市场对于房地产企业的直接融资也没有打开大门，这就造成了房地产企业，尤其是中小房地产企业融资成本的上升和融资难度的加大。

（二）房地产企业融资管理困境的成因

1.房地产行业进入开发的调整期。1998年实施房改政策以来，我国房地产行业焕发了蓬勃生机，使人民的生活环境和居住环境取得了很大改善。但是，由于规划理念和地域发展不平衡等因素的制约，我国出现了房地产项目遍地开花的现状，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造质量不高等。由于缺乏必要的标准和约束，一些房地产企业推向市场的精装修房也存在装修材料以次充好、不环保等问题，产生了很多开发商与客户的矛盾。房地产价格非理性的上涨及大量空置房的产生，给盲目火热的房地产行业降了温，减缓它的发展势头，使我国的房地产行业进入了开发的调整期。

2.国家对房地产行业出台较为严格的宏观调控政策。自上世纪90年代末开始，我国的房地产行业进入了一种井喷式发展的阶段，使房地产市场获得了长足的进步，同时也使我国各地房地产的价格持续快速上涨，许多地方的住房价格远远超过了普通百姓的购买能力。在近年来国家对房地产行业进行严格宏观调控的政策背景下，房地产企业的融资渠道进一步收窄，融资门槛进一步抬高，加大了房地产企业融资管理的难度。

3.我国房地产金融市场不发达。在发达国家成熟的房地产金融市场中，除了传统的银行借款外，更多的是通过其他的融资渠道，比如上市、公司债券、股权融资、产业基金、房地产信托等金融产品进行融资。同时，在成熟的房地产金融市场中还有着发达的二级证券市场，既可以吸引社会上闲散资金，使其获得股利回报，又能够解决房地产企业开发项目的资金需求。而我国房地产企业的融资主要是通过银行借款，虽然也有通过信托、基金等渠道募集资金的，但是与整个房地产企业总的融资规模相比，只占较小的比例。而且，截至目前，我国大约30000家左右的房地产企业中，在沪深A股上市的房地产企业只有约137家，房地产企业通过证券市场募集的资金比例较小。

三、针对房地产企业面临融资管理问题的对策

（一）发展房地产金融市场

在成熟的房地产金融市场中，应该是以通过发行债券和发行股票等直接融资为主，辅以银行借款等间接融资。为了解决我国房地产企业面临的融资管理问题，就要从我国房地产业较为混乱的融资市场的实际出发，大力发展房地产金融市场。通过鼓励满足条件的中小房地产企业上市融资，既可以募集到企业需要的资金，也可以提高企业的品牌和知名度。同时，也要加强国家对房地产金融市场的监管，确保房地产金融市场的健康有序发展。

（二）拓宽房地产企业融资渠道

拓宽融资渠道是解决房地产企业融资管理问题的重要保障，在保持银行借款等传统融资渠道的基础上，房地产企业应该积极拓展其他诸如上市融资、股权融资、债券融资、房地产信托融资等融资渠道，使房地产企业募集所需资金时有更多的选择，既降低企业的营运风险，同时也可以分散银行等金融机构的风险。

（三）加强房地产企业融资管理

对融资管理面临的问题，房地产企业需要不断提升自身融资管理能力，加强融资管理。首先，房地产企业要根据公司项目开发计划，科学合理的测算公司在未来一段时间内的资金需求量，进而根据自身的营收情况确定公司的融资规模。其次，房地产企业也要熟悉各种融资渠道的利弊，选择适合自身的融资方式。然后，房地产企业还要加强融资结构管理，充分考虑优化资本结构，降低财务风险和融资成本，促进企业健康发展。

（四）制订房地产企业中长期融资战略

房地产项目开发周期长、资金占用量大，企业在经营过程中承担着巨大的风险，为了解决房地产企业融资管理面临的问题，制订房地产企业中长期融资战略是非常必要的。房地产企业要认真分析、研判市场环境和国家宏观调控政策对房地产业的影响，同时，根据自身条件预测企业未来的发展状况。根据企业中长期发展战略，制订中长期融资战略，既要避免项目开发过程中出现资金周转困难的情况，又要合理安排资金，提高资金的使用效率和效益。

参考文献

[1]张晓漫.房地产企业财务管理存在的问题及对策建议[J].财经界：学术版，2014（19）.

[2]徐叶叶.房地产企业融资的风险及其规避策略[J].企业改革与管理，2014（21）.

[3]韦云珊，陆茵茵.浅谈中小型房地产企业财务管理存在问题及对策[J].现代经济信息，2013（12）.