中国房地产行业形势浅析

黄璐 池菊香

【摘要】在经济增长速度换档期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”的宏观背景下，房地产业在经历了十余年的快速发展和规模积累后，已经进入“从量变到质变”的关键时期。供求关系发生了根本变化，整个行业正在由从过去“圈地建房、坐地升值”的快速扩张模式回归到房地产服务业的本质，由投资开发的载体，逐渐演变成资源整合的平台，产业链不断得到延伸和拓展，行业发展内涵也得到进一步深化。

【关键词】房地产市场 宏观环境 新常态

一、宏观环境

从国际环境来看，国际货币基金组织在今年10月发布的《世界经济展望》中，再次下调了全球经济成长预期至3.1%，因受疲弱的商品价格和中国经济成长放缓影响。这也是IMF今年以来第二次下调经济增长预期。自全球金融危机以来，主要工业经济体的央行都将利率调低至近零的水平，在七年时间内，实施规模约达7万亿美元量化宽松政策。而美联储的加息临近，势必将加剧我国资金外流压力，限制我国政策宽松空间。欧日量化宽松及货币贬值将推升人民币有效汇率，不利于我国出口稳定。地缘政治风险进一步抑制全球分工发展，降低全球经济增速，进而影响国际贸易和投资合作。

从国内环境来看，2015年，是中国经济经过改革开放30年的高速增长后，步入新常态新阶段的一年，是经济结构分化、微观变异、动荡加剧的一年。在经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”的背景下，宏观经济面临较大的下行压力，2014年全年GDP增长率在7.4%，略低于7.5%的经济增长目标，延续了2010年以来我国经济下滑趋势，消费、投资、出口“三驾马车”对经济的拉动效应略显疲态，经济增长正处于一个换挡换动力的调整时期。

（一）经济增速连续跌破下限

国家统计局10月20日公布的数据显示，2015年前三季度GDP增长6.9%。值得注意的是，这是宏观经济自2009年二季度以来首次跌破7%。2016年，恰逢十三五开局之年。按照十八大确定的目标，到2020年国内生产总值比2010年翻一番，据此推算2016年至2020年间年均经济增速底线是6.5%。

（二）经济发展不及预期

受国内外市场需求不振和生产淡季的影响，制造业增长仍缓慢。最新公布的十一月制造业采购经理指数（PMI）为49.6%，比上月小幅回落0.2个百分点，已跌破反应经济强弱的分界点50%。此外，经济增长的三驾马车中，前三季度进出口总额同比下降7.9%，其中出口下降1.8%，进口下降了15.1%；受制造业产能过剩、需求不足影响，民间投资意愿减弱，固定资产投资增长乏力。国家统计局最新公布的数据显示，前三季度，固定资产投资增速比上半年回落1.1个百分点，其中房地产开发投资增速比上半年回落2.0个百分点。然而可喜的是，中国也正在从过去以出口和投资驱动为主向以消费驱动为主的增长模式转变。需求结构出现了新变化，消费拉动力增强，尤其在近期消费增速呈现稳中有升的态势，消费持续发挥经济增长“稳定器”作用。随着居民收入增幅上涨和楼市新政等影响，消费潜力必将进一步释放。

二、新常态下的房地产市场及其行业趋势

随着宏观环境的变化，经济发展进入了新常态，房地产市场亦开始出现了变化。

（一）房地产市场价格持续回调，区域分化明显

中国现有人口13.6亿，其中城镇人口7.49亿，农村人口6.2亿。库存的持续走高对房地产投资也产生了直接的负面影响，1～11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，环比增速回落0.7个百分点，连续9次维持个位数增长，创下住房市场化以来的最低纪录，而在今年年初的1至2月全国房地产开发投资增速仍有10.4%的两位数增长。在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后，楼市的区域分化特征愈演愈烈。其中，在总体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供需关系仍然紧张，而广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。在2015年12月14日，中共中央政治局会议提出，“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。

（二）楼市调控由行政化转向市场化

2013年，国务院常务会议出台的楼市调控即“新国五条”细则落地，随后在深圳、北京、上海、广州相继出台了“深八条”、“京七条”、“沪七条”和“穗六条”调控政策，抑制投机投资性需求，表明政府对房地产行业的调控将会进入常态化。十八届三中全会召开，新一届政府强调政府职能转变的改革路线，由短期政策干预向房地产长效机制转变，弱化行政手段，以更加市场化的手段来解决房地产问题。

2014年第一季度，受宏观经济影响以及需求不足，库存高企、信贷收紧、市场观望情绪蔓延的影响，房地产市场整体下行与城市分化并存趋势明显。2014年第二季度开始，中央政府推出了一系列稳增长、促改革的“微刺激”措施，多个内地城市相继推出各种放宽楼市调控的措施，包括定向及全面将准、放宽非户籍资格审查、提高公积金可贷额度、税收减免、房贷放松、利率下调等。国土部牵头的部级联席会议出台了“不动产登记完成时间表”，中央加速棚改，推进共有产权试点展开。这些措施表明中央政府正在通过市场化方式处理楼市放缓所衍生出来的问题，让地方政府在控制房屋供应和制定差异化的调控政策上有更大的自主权，有利于释放市场上的刚性需求，引导楼市回归合理的平衡。在多方面刺激需求措施出台并得到有效执行下，自2014年第三季度起，房地产市场逐渐趋稳，刚性需求有序释放，物业销售市场的氛围开始改善，购买力的复苏速度亦随着住宅按揭利率下调而有所提升，市场逐步探底回升。

2015年政府工作报告并未推出更严厉的房地产调控措施，而是主张以“市场导向”的措施调节楼市，并着力研究设立调控楼市的“长效机制”。市场估计有关的“长效机制”成立后，中央将逐步减少目前的行政干预措施，这将有利于楼市长远的健康发展。

（三）大浪淘沙，房企两极分化渐显

尽管国内金融环境逐渐放松，为房企打开了新的融资窗口。据公开数据显示，进入三季度以来，随着房企大规模拿地及发行利率的持续走低，房地产企业公司债券发行开始出现了井喷。今年以来截至12月中旬，已有包括恒大、融创、龙光、世茂等60多家房企成功发行境内公司债，发行规模已经达到2300亿元，相比2014年同期增长了接近20倍。然受到人民币贬值、美联储加息等因素的影响，房企海外融资的难度正在与日俱增，加剧了房企的资金压力。同时，不断攀升的地价行情，亦成为了房企盈利能力最大的威胁。中信证券近日出炉的房地产行业报告显示，2015年前三季度，A股房地产板块的毛利率稳定在32%左右，虽然比2011年的高峰值有所下降，但还算稳定。然而ROE水平将为6.1%、净利润率水平将为9.4%，均是2007年以来的最低点，比去年同期下降明显。因此，房地产行业集中度进一步提升，强者恒强甚至更强的局面将进一步凸显。

三、未来房地产行业展望

（一）房地产业仍是国民经济支柱产业

作为国民经济的支柱产业，我国房地产行业经历了市场化初期、快速繁荣发展、理性调整的过程，市场规模持续扩大。未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。十三五规划建议提出经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，城镇化率达到60%左右。而房地产开发投资占GDP比重近15%，其经济规模对国民经济整体贡献较大，房地产业增速持续高于GDP增速，将显著拉动整体经济增长。此外，长期以来，土地出让金收入是地方政府预算外收入的重要来源，在财政总收入中占比较高。2014年全国土地出让金收入4.3万亿元，占政府基金收入的79%，占全国财政总收入的22%。2015年，由于房地产市场形势变化和控制土地出让共同促使土地成交大幅下降，土地出让金收入也出现下滑，但1～10月土地出让金占财政总收入的比重仍达到14.5%。再次，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接影响整体经济发展。房地产业作为新型城镇化的重要载体，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放。因此，在经济稳增长目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，通过自身发展及其他行业发展发挥拉动经济增长的重要作用。

（二）业态将从住宅开发销售逐渐偏向商业物业经营

首先是房地产开发企业的重点正在从住宅房地产市场转向商业房地产市场。过去企业的开发业态比较单一，基本上以住宅为主，这在当前的市场环境中具有较大的经营风险。随着楼市调控深入，大量投资投机需求被挤出，住宅市场容量相对缩减，其他如商业地产、旅游地产、养老地产等新型业态则空间巨大。未来的房地产产品，将不仅为了单纯地满足一般性居住，还将为人们提供旅游、消费等服务，这都是全新的市场发展机遇。

其次是更多的开发商会在城镇化过程中更加偏向于持有和经营商业物业。城镇化率超过50%以后更多地会向商业物业转移。香港的前七大地产商都用了二十多年的时间，基本上将持有物业的盈利从20%上升到60%以上，而卖房子的盈利则缩小到40%以下。我国的房地产市场正在从过去的销售房产，到现在经营房产转变。住宅及商业物业的持有运营、社区运营、物业管理等运营模式将迎来成熟期。

（三）房地产衍生金融服务将快速发展

过去房地产的融资渠道较少，货币政策也相对宽松，房企比较习惯于间接融资，主要是银行贷款。随着市场化改革的推进，房地产投融资市场走向模式化、稳定化的趋势不会改变。现阶段，房地产融资将出现投资人的专业化和融资的直接化的特点，前者会将民间融资走向基金化运作，后者会使得结构融资兴起。今后，随着货币政策相对紧缩，房企必将考虑更多的直接融资，如股权、债券、私募融资等，和投资者一起共担风险、共享收益。从简单的房租支付到复杂的金融理财产品，房地产衍生金融服务的空间巨大。非金融类（不动产）的资产托管，REITs（房地产信托投资基金），MBS（住房抵押贷款资产证券化）等房地产行业衍生金融服务业务将逐步发展起来，房地产后续服务将更加倾向于专业化的理财服务。与之相适应的，与行业相关的衍生金融服务将会迎来更多的客户群，银行和金融体系改革将进一步促进衍生金融服务的专业化和规范化。

作者简介：黄璐（1986-），女，汉，福建厦门，现供职于禹洲地产股份有限公司，厦门大学经济学院金融学在职研究生。