新时期房地产融资新渠道探析

项道银

摘 要：当前，在房地产市场竞争日趋激烈之际，资金问题困扰着房地产行业的发展。如何破除房地产企业融资坚冰，破解房地产企业融资渠道困难，是房地产企业发展的关键一环。文章论述了新时期房地产融资新渠道，对房地产融资发展提出了对策建议。

关键词：房地产企业 融资渠道 融资方式 开发风险

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）02-294-02

一、全面理解房地产融资

近年来，房地产进入深度转型期，房地产融资渠道发生了巨大的变化，随着银行等金融机构体制的改革，依靠银行贷款融资困难越来越大，开拓多元化融资渠道成为各大房企的发展重点。

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。

从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

和其他融资活动一样，房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。筹集资金是供应资金的前提条件，没有资金的筹集，资金的供应就成了无源之水。

由于房地产开发经营有规模大、投资多、周期长、风险高等特性，这决定了房地产融资的主要特点是：

第一，房地产融资规模大。房地产开发经营由于投资价值大而产生了大量的资金需求，并且，房地产企业的资金，存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾。因此，房地产企业必须综合运用多种融资方式，充分发掘内部潜力并进行大规模的外部资金融通。

第二，房地产资金回收期长。由于房地产开发经营的周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到出售至少需1年以上时间，且销售一定数量后才能收回成本乃至产生利润，因此，房地产开发经营的资金周转慢、回收期长，所以各种融通资金的回收期也长。

广泛而活跃的房地产融资活动，是社会房地产业发展的基础，房地产融资活动的深度和广度，直接制约着房地产业发展的规模、速度及社会对房地产消费的满足程度，同时，它也是反映房地产商品化进程的尺度。

二、新形势下房地产融资新渠道

现阶段，国内房地产开发进入转型期，国家加大调控力度，对许多房企来说，获得开发资金并不容易，在这一背景下，融资新形式越来越受到房地产商们的关注，“八仙过海，各显神通”，在努力拓展资金来源的背后，房地产业融资渠道趋于多元化，房地产信托、房地产债券融资、房地产证券化、房地产私募基金等形式都纷纷登场，逐渐成为国内房地产业融资的主流。

1.房地产信托。房地产信托，简称REITS，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人，为受益人的利益，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为，这正是现阶段大量采用的房地产融资方式。

房地产信托，不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

对于投资者而言，房地产信托，风险低，回报稳定。首先，因为房地产信托，一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，从经营管理上大大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目，从而分散了投资风险。

对于房地产企业而言，与债务融资相比，房地产信托是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担，已成为房地产企业融资的主流方向。

2.房地产债券融资。房地产债券是企业为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。

一般来说，房地产企业通过发行债券融资，可以筹集的资金较多，并且使用自由，债权人无权过问企业的经营决策，而且债券利息在税前支付，具有一定的优势，因此发行债券是许多企业愿意选择的方式，但债券融资的发行成本要比银行借款高，还本付息会构成企业的负担。

房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一，作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，缓解房地产融资对银行的压力，活跃国内企业债券市场。

其特点主要有：一是发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。

二是期限长。债券按偿还期限的不同可分为短期债券、中期债券和长期债券。由于房地产业周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。

三是可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。

四是房地产债券较安全，风险小。房地产本身具有保值、增值性，所以即使房地产企业破产清算，清产核资也有可观的破产财产，可弥补债券人的部分损失。

2004年，伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度有了实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间大增。

3.房地产证券化。所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式，把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。

房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是物权的债权性扩张，体现的是资产收入导向型融资方式。与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。

房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。房地产投资权益的证券化，又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。

4.房地产私募基金。房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

从基本的组织结构来看，房地产私募基金和传统私募股权基金类似，均以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。目前，市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少信托的特色，从而构成目前国内房地产私募基金的独有特点。简单归纳，主要有：

一是固定收益，少浮动收益。房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构，而是采用基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。事实上，出于现阶段房地产行业波动明显的特征，一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑，进而对基金募集造成很大障碍。

二是多优先、劣后结构，少同股同权结构。作为给予投资人固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。这种模式不仅房企的资金和担保压力将大大降低，房地产私募基金的受众面也将得以扩大，从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。

三是多夹层投资，少股权投资。房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权——债务”的“结合投资”的方式，即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸多投资人对于私募基金仍处于观望状态，主要的问题是：

一是基金管理人良莠不齐，而且对管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。

二是关联交易充斥其中。相比与传统私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，与房地产公司本身有着千丝万缕的关系，此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。房地产私募基金至今始终以行业自律为主，其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判，将直接决定投资人的资金安全。

三、房地产融资发展对策建议

1.不断完善房地产企业融资的法律法规。国家、地方已颁布相关的法律、法规，但是有一些规定不具体，从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的法规进行规范，就难免陷入混乱局面。必须建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范，才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

2.建立多格局房地产融资体系。当前国内房地产融资的主要问题是需要建立一个稳定的多层次、多格局的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。由于房地产债券、房产信托和基金发育不良对房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。而近年来国家对金融的宏观调控，房地产企业深感资金压力，因此，迫切需要建立多层次多格局的融资体系，以减少对银行贷款的依赖。

3.加快房地产融资专门人才的培养。加强房地产信托、房地产债券融资、房地产证券化、房地产私募基金等融资方式所需的各类的人才培养。发展多渠道融资需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。房地产信托业务、房地产私募基金、房地产证券化等一系列新的房地产金融业务的兴起，需要大量的人才作基础后盾，这些人才与不仅要精通金融、证券业务，还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，国内的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。

4.加快融资创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化。房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，针对一些风险较高、价值较大的融资产品，对其革新打包，经过评估，开发衍生金融产品，实现住房抵押贷款的证券化、信贷资产的证券化、项目权益的证券化等等，让公众也成为房地产企业的直接投资者，并享受到房地产快速发展所带来的收益。

综上所述，房地产公司构建多元合理的、符合我国国情的房地产融资渠道，可克服现行传统银行贷款融资带来的消极影响，能加强对房地产金融市场的调控和管理，建立多种形式相结合的良性低风险、高效率的融资渠道，以促进房地产业的稳步发展。

参考文献：

[1] 曾世华.我国房地产企业融资状况分析.商场现代化，2006，（10）：29

[2] 我国房地产业融资体系的发展趋势.中外房地产导报，2006-11-12

[3] 巴曙松.房地产融资渴望新路径.中国全融家，2006.（2）：20

（作者单位：宁波新都置业有限公司 浙江宁波 315040）

（责编：李雪）