旧工业建筑改造为创意产业园后的潜在危机及应对策略*

武乾　宗一帆

(西安建筑科技大学土木工程学院　西安 710055)



安全管理与咨询

旧工业建筑改造为创意产业园后的潜在危机及应对策略*

武乾宗一帆

(西安建筑科技大学土木工程学院西安 710055)

围绕某市老钢厂改造项目案例，采用调查研究，归纳分析等方法，研究旧工业建筑改造为创意产业园后存在的潜在危机，并提出3个相应的应对策略：二次改造、强化服务理念、优化运营管理机制。旨在为今后旧工业建筑改造为创意产业园的安全运营与管理提供理论指导。

旧工业建筑创意产业园安全运营与管理

0　引言

近年来，旧工业建筑改造工程的数量与日俱增。其中创意产业园改造模式约占所有改造项目数量的49.3%[1]。创意产业园作为一种新型的、特殊的写字楼，是旧工业建筑生命延续的新方向。将旧工业建筑改造为创意产业园，既给艺术家提供适宜的工作空间，又给新生产业创造发展基地。但是，目前尚未形成统一的创意产业园运营管理模式，且缺少类似园区的安全运营与管理经验，因此，在运营阶段创意产业园暴露出许多棘手问题。本文围绕某老钢厂改造为设计创意产业园项目案例，研究旧工业建筑改造为创意产业园后存在的潜在危机，并根据危机分布情况，提出应对策略。

1　旧工业建筑改造后的潜在危机

将老钢厂内生产钢丝的全部厂房进行改造，升级转变为某市唯一的设计创意产业园。它占地面积约3.34 hm2，改造后总建筑面积约4 hm2，项目总投资1.2亿元。园区以设计创意产业链为核心，整体规划为四大功能板块：“文化艺术交流区”、“LOFT创意办公区”、“配套商业休闲区”、“园林景观体验区”。老钢厂设计创意产业园由11栋单层旧工业建筑与1栋新建建筑组成，具体改造情况如表1所示。此改造项目的一期工程已通过竣工验收，进入运营阶段；二期工程正处于施工阶段，旧工业建筑改造后的潜在危机主要如下。

1.1排烟危机

因旧工业建筑改造项目业态的不确定性、未充分重视烟道设计问题、施工过程中赶工期、降成本等，导致在后期使用过程出现排烟危机。

以小型城市综合体思想为指导，对老钢厂创意产业园进行规划。将设计创意产业园中5#，7#和8#厂房的一层规划改造为餐饮、超市等服务场所，二层及阁楼层规划改造为办公场所。设计方提供的设计方案为一户一烟道，烟道选用安装成品混凝土烟道，屋面安装无动力风机，以增加空气对流，加快热量散失。但在施工过程中，为节约成本，将烟道合并为三户一烟道。对烟道与墙体交界处的间隙进行灌浆处理，间隙一般为2～3 cm，灌浆较困难或无法直接灌浆。由于烟道数量过少，转角多，密封性差等原因，使得现有烟道不能满足餐饮业排油烟的需求。因此，一层餐饮部的油烟弥漫满整栋厂房空间，严重影响二层的公司正常办公；5#厂房改造时为降低成本，将拐角处早餐供应点的烟道口留在厕所里，导致厕所里充满油烟味，严重影响厕所的正常使用。

表1　老钢厂设计创意产业园改造情况统计表

1.2火灾危机

由于接通天然气管道施工周期长、成本高，因此大多数旧工业建筑改造工程没有与市政天然气管道接通。老钢厂设计创意产业园采用BOT承包模式，投资人只有20 a使用权。为减少项目投资额，以尽快收回投资实现盈利，投资人选择不接通天然气管道的方案，由此造成的困难业主自行解决。但是园区内餐饮类企业约占入驻企业总数量的10%。据实地调查发现，餐饮类企业选用电供热或甲醇燃料，满足日常营业的需求。甲醇属易燃易爆类危险品，操作人员没有接受过专业操作及安全培训；业主独自储存甲醇，缺乏统一管理意识。这种现象造成极大的火灾危机。

1.3采光危机

一般情况下，工业建筑均存在自然采光危机。10#厂房总长度为134 m，原有宽度为34 m，其自然采光性及通风性差。改造过程中，沿其南侧外围，砌1.8 m花墙，为每户圈建起自身独立的小庭院；沿其北侧采用钢结构加建，以增加建筑面积。原有厂房进深较大，再加上新加建部分，严重影响室内自然采光。采用加气混凝土砌块分隔室内空间后，部分空间没有采光窗户，室内光线极差。7#，8#厂房同样存在采光危机，其总长度109 m，加建后总宽度达36.8 m。将厂房东侧设计为异型加建，加建部分最宽处达8.7 m，严重影响原厂房空间的光线。将厂房西侧部分沿南北走向分隔，房间内均无采光窗户。

1.4漏雨危机

在老钢厂设计创意产业园运营过程中，5#，7#，8#厂房的屋面均出现过漏雨现象。屋面漏雨是房建工程的通病，出现这种现象主要是由施工质量引起的。针对旧工业建筑改造工程的施工特点，分析这种现象的原因：①旧工业建筑改造工程，大多数并没有获得建筑工人的心理认同感，他们仍将其视为简单的翻修工程，因此导致施工过程中可能存在懒散、怠慢现象；②单层工业厂房屋面面积较大，屋面防水工序或铺装瓦片工序耗时长，难免出现疏忽、遗漏现象；③旧工业建筑改造往往通过增设屋面天窗的方式来保证室内采光，厂房屋面天窗数量较多(如7#，8#厂房屋面设34个天窗)，因此，天窗与屋面胶接处出现漏雨现象的概率较大；④在厂房屋面处设置了多个通风机口，因此，其与屋面连接处加大出现漏雨现象的概率[2]。

1.5通讯危机

由于钢材自重轻，易于加工各种造型，安装方便，能满足改造工程项目的特殊要求。因此，许多旧工业建筑改造工程选用钢构件来完成项目的分隔、改建、加建等。如老钢厂改造时选用钢柱、钢梁及压型钢板等材料进行厂房的局部加层、加建工序。以7#，8#厂房为例，耗钢量高达209.84 t。但由于厂房内部空间钢构件过于密集，形成了良好的屏蔽系统，严重影响手机信号的接收，造成通讯危机。这对园区入驻企业的日常生活、办公造成很大困扰。

2　旧工业建筑改造后潜在危机的应对策略

2.1二次改造

设计方案的优劣关系到前期工作的成败，并继而影响到整个开发项目的发展[3]。根据已投入使用建筑暴露出的问题，审查未竣工或未动工厂房的施工图纸，将相关问题反馈给设计院。但对于已经形成的安全隐患，只能通过二次改造进行完善。

通过二次改造消除漏雨危机及排烟危机。漏雨危机可通过更换瓦片、打胶补缝等办法及时进行维修，以避免对其他构件造成破坏。排烟危机可通过以下几个方面对烟道进行整改：①密封性差的烟道进行灌浆维修；②对烟道进行改造，并增加烟道的数量；③在屋面增加电机、风管等，电机功率满足使用需求，风机必须配套减震器，以减轻长期震动对屋面造成的损坏，风管采用1.0 mm厚热镀铁皮，加工口径为800 mm×800 mm对接安装，接缝严密，禁止漏烟。

通过对“图纸的二次改造”消除未竣工的厂房的采光危机。针对老钢厂改造项目10#厂房采光问题，将10#厂房中跨屋面全部拆除，改建为通长天窗，以提高厂房内部空间的通透性(如图1)。为消除7#厂房内隔间无采光窗的弊端，采用增大门窗及幕墙面积的方式。以6-1轴至6-2轴交6-A轴至1-B轴为例，三面均开设洞口，尺寸分别为3.5 m×4.7 m(内含地弹门)，4.0 m×2.4 m，5.6 m×2.4 m，如图2所示。7#厂房西面选用全玻璃地弹门，以增大采光面积。除此之外，12#厂房开间、进深较大，综合考虑园区内功能划分，将12#厂房设计为展厅，东侧采用钢结构加建，并以幕墙结构作为外围护结构，以增强厂房空间的光线。由此看来，增大玻璃幕墙面积是解决旧工业建筑改造工程采光性差的有效措施。

图110#厂房屋面天窗实景图

图27#厂房东面加建实景图

2.2强化服务理念

通过强化园区服务理念，逐渐消除老钢厂创意产业园暴露出的服务危机。建设与维护基础设施，创造良好的服务平台，提供优质的服务。在创意产业园内安装信号放大器，以增强园区内通讯信号，减小通讯危机；运营执行部设专人负责公共服务平台的建立、维护、运营等，以提高服务品质[4]。小规模的餐饮店、大规模的设计院、低端的快餐店、高端的英泰行，林林总总的入驻企业共同组成创意产业园，同时他们形成一个小型城市综合体。不同层次，不同行业，不同规模的企业对服务内容、服务水平等的要求也不尽相同。服务对象的特殊性要求创意产业园的运营管理者必须具备先进的服务理念，才能提供人性化的优质服务，进而营造有意境、有竞争力、有前景的园区。

2.3优化运营管理机制

运营管理者应优化创意产业园的运营管理机制，逐渐完善安全运营管理理论。比如安全管理模式、设施的市场化、园区服务理念、激励和保障机制等[5-6]，提高创意产业园的整体水平，打造创意产业园的知名度，树立创意产业园示范品牌。

首先，管理部门应制定规章制度，规范园区商户的日常运营行为。比如商户乱停放电动车、自行车行为，乱倒垃圾行为等。其次，管理部门应建设专业化的运营队伍。运营队伍包含运营执行部、安保部、物业部及资产部等，并定期对各部门人员进行岗位培训，学习先进的管理理念。同时一定将各部门的职责划分清楚，并加强各部门之间的横向沟通，避免出现互相推诿责任的现象。最后，建立园区动态信息管理系统。创意产业园入驻商户涉及各行各业，管理难度大，应建立动态信息管理系统，以辅助日常运营管理。动态信息管理系统应包含租赁面积、租赁价格、装修信息、转租信息、租赁用途、租赁期间厂房损坏及维修情况、租赁期间发生的重大事件等。除此之外，运营管理机制还应并入定期鉴定检测旧工业建筑、建设绿色生态园区及火灾地震应急预案等安全运营方面的内容。

3　结语

本文通过分析老钢厂改造后的潜在危机，将应对策略归纳为二次改造、强化服务理念及优化运营管理机制。在创意产业园的运营阶段，维护、保养改造后的工业建筑物，延长旧工业建筑的使用寿命；完善运营管理理念，统一运营管理模式，打造示范园区品牌，谋划创意产业园的长远发展。许多城市的旧工业建筑改造工程的建设期已基本结束，如何正确运营管理创意产业园，妥善处理潜在危机的亟需解决的问题。

[1]武乾,宗一帆,刘江帆.二线城市旧工业建筑改造趋势的研究——结合青岛、兰州旧工业建筑改造案例[J].城市发展研究,2015(2):11-14.

[2]黄兵.浅谈房屋屋面漏雨的成因及其防治措施[J].中国建材科技,2014(S1):91.

[3]罗玉轩.商品住宅建筑设计方案评价研究[D].大连：大连理工大学,2013.

[4]朱海霞,杨博,权东计,等.西安曲江文化产业园区运营模式的特质分析[J].中国软科学,2011(S1):152-162.

[5]刘兴民.绿色生态城区运营管理研究[D].重庆：重庆大学,2014.

[6]万玉婷,江楠,简志良,等.中小型工业锅炉系统节能改造难度分析及对策[J].工业安全与环保,2015，41(2):56-58.

The Potential Crisis and Coping Strategies of the Old Industrial Building Transform into Creative Industrial Park

WU QianZONG Yifan

(SchoolofCivilEngineering,Xi’anUniversityofArchitecture&TechnologyXi’an710055)

Regarding the old steel mills renovation project as the cases, the potential crisis of the old industrial buildings transformed to the creative industries park is studied based on survey study and induction analysis, and three corresponding strategies are put forward: second modification, strengthening the concept of service and optimizing the operation management mechanism, which aims to provide theoretical guidance for safe operation and management of the old industrial buildings transformed into the creative industrial park.

old industrial buildingcreative industry parksafe operation and management

国家自然科学基金 (51278398)，陕西省科学技术厅“科技入滇”省际交流项目(2014SJ-10)。

武乾，男，1965年生，博士，教授，主要研究方向为土木工程建造与安全管理。

2015-07-10)