房地产去库存化的难点与重点

易宪容

房地产去库存化的难点与重点

易宪容

当前中国房地产市场过高的库存，或房地产市场严重的供过于求，不仅涉及到当前中国经济增长下行的压力问题，也涉及未来中国经济走向的问题。这需要房地产政策方面的创新与落实，并真正去除房地产赚钱功能，让住房成为消费品，即房价回归理性

年前召开的中央经济工作会议，是对2016年经济工作的部署，尽管相关的内容很多，但今年的中央经济工作会议与往年有很大不同，就是直接指向要达到的目标或要完成的五大任务，如去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。而房地产市场去库存化则是五大任务之中的重点之重点。因为在当前中国经济生活中无论是产能过剩、企业杠杆率过高，还是企业运行成本高及经济结构不合理，很大程度上都与前十几年所形成的经济的“房地产化”有关，或直接由经济的“房地产化”所引发。如果能够化解当前房地产市场库存过高的严重问题，那么当前中国许多问题都能够迎刃而解。去房地产的过高库存应该是2016年经济工作中的重点之重点。

当中国的房地产市场处于顺周期时，由于房地产市场繁荣，自然会带动房地产相关产业及行业过度增长，但是当房地产出现周期性调整时，由于房地产业对这些相关产业及行业需求立即下降，自然也就导致了不少行业及产业严重的产能过剩，特别是与房地产业有直接关联的行业，比如钢铁、水泥、建筑材料等。如果房地产市场的周期性调整减缓，房地产市场开始好起来，不少行业及产业的产能过剩将得以缓解。中央经济工作会议希望以更为温和的手段来化解当前的产能过剩问题，这将取决于房地产去库存化的进度。因为，房地产去库存后所要增加房地产开发投资，有利于消化许多行业过高的产能。

中国社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》显示，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。在此基础上，如果每年住房供给再增长10%，那么未来5年中国商品住宅的供给将高达到88.2亿平方米。中国房地产市场去库存化的压力肯定是大的，当前中国房地产库存化问题不解决，中国经济增长下行的压力就难以调整。

对于中国房地产市场如何去库存化，中央经济工作会议提出几种办法。比如，一是让农民市民化，或让农民进城来消化当前过多的商品住宅；二是鼓励投资者购买住房来出租，这样既可消化城市住房的库存，又可解决当前中国住房租赁市场不发达的问题，一举几得；三是要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格；四是提高房地产业的企业集中度，实现住房市场规模效应；五是取消过时房地产市场的行政性限制政策等。对于这些政策，确实是与以往的房地产政策有很大不同，如果真正按照这些政策来落实，或许真的能够让中国房地产市场过高的库存得到消化。

(一)

要达到房地产去库存化的目标有几个问题必须解决。这次房地产政策，最有新意的可能是以下几个方面：一个方面是农民的市民化、加快农民的城市化进程是增加当前住房需求最好的途径与方式。因为就目前的情况来看，中国的城市化进程刚刚开始，目前城市人口不到8亿，仍然还有6亿人口为农村人口。在农村人口中，即使有不少农民在城市里打工，他们也仅是在城市里工作，受户口制度、社会福利保障、教育等条件限制，他们无法在城市里真正的落下来或没有市民化。因此，创造条件让农民进入城市，让农民市民化，是增加城市人口及加快城市化进程最为重要的方式，也是增加住房消费最为重要的途径。

▲中国房地产市场过高的库存成了2016年经济工作的五大任务之一，并为整个2016年经济工作重点图/金川

但是，就目前的情况来看，农民不能进城，不能够市民化，并非仅是因为需要落户政策、就业政策、教育政策等配套政策积极跟进的问题，更为重要的是农民进城、农民市民化，农民有没有进入城市购买住房的能力问题。如果农民没有在就业的城市购买住房的支付能力，连最基本的生存条件都无法满足，那么农民市民化就不可能实现。或者说，可以让农民在就业城市租房，但是同样，农民有在就业城市租房的能力吗？

就目前中国农民的情况来看，可以分为两类。一是东南沿海经济发达地区的农民和中西部地区经济落后地区的农民。二是城市周边的农民和边远地区的农民。城市周边农民，他们的购买住房支付能力强，但他们不仅不需要进城，也不需要购买住房。这些农民本身就住房很多，是中国最大既得利益者。而需要市民化的农民往往是那些边远地区、经济落后地区的农民，而且这些农民进入的往往又是那些就业机会多的城市。这些就业机会多的城市往往是住房价格较高的城市，边远地区的农民想进入这些城市购买住房简直是天方夜谭。让这些农民进入三四线城市购买住房更是不可能，因为这些地方就业机会少、工资水平低，边远地区的农民是否有意愿进入这些城市购买住房是相当不确定的。也就是说，要让他们来消化当前库存问题严重的三四线城市的住房并非易事。

当然，政府也可以把目前库存奇高的三四线城市的住房购买下来，全部以低价或以福利分房的方式配置给农民，让农民市民化。这当然能够加快农民进城的步伐，农民进城或市民化也会容易些。只要有一二亿边远地区的农民进城就可能消化当前住房市场严重的过剩问题。但是这里又有两个问题要解决。一是农民进入城市的市民化过程，是让农民自由迁移，还是政府给予计划安排？如果政府给予计划安排，把农民安排到那些经济条件差、没有就业机会的城市来消化住房库存，农民会愿意进入这些城市吗？估计许多农民是没有意愿进入就业机会少的城市当市民的。在这种情况下，他们宁愿呆在原有的农村。如果让农民自由迁移，那么政府是无法给予农民市民化的住房配置的。

二是即使政府可以有计划地让进城的农民配置住房，那么这些购买住房的钱从何而来？政府有财政能力来做吗？即使是政府帮助农民出首付，对于绝大多数地方政府来说，他们同样是无财政能力给予农民市民化配置住房的。而且即使政府帮助农民出首付，也降低农民购买住房的融资成本，但之后农民是否有还按揭贷款的能力同样是相当不确定的，因为这需要农民的稳定就业来保证。在这种情况下，国内的金融机构及银行有意愿贷款给农民吗？连银行都没有意愿给农民贷款，更不用说如何来保证还款了。

所以，要让农民进城、在就业所在地市民化，并成为住房市场最大的需求者，关键的问题就在于政府能否让农民所在就业机会多城市的房价回归到理性的水平，在于这些城市有一部强有力的保护租房者法律。只有这样农民才可能真正的市民化，并让他们真正进入就业所在的城市。这样农民才有动力在这些城市购买住房或是租房，不仅这些城市的住房库存化问题可以化解，也能够让中国的房地产市场真正走向持续发展之路。

(二)

另一方面，这次房地产政策，鼓励住房投资者购买住房出租也是最有新意的政策之一。政府已经开始把住房租赁市场的问题提上议事日程。但是，要让中国的住房租赁市场健康的发展起来，有以下问题要解决。

一是让更多的投资者进入住房市场购买住房再用于住房租赁。这个设想当然是好的。它是消化当前不少城市过高的住房库存的有效途径。但是，这就得知道，通过什么样的房地产政策来界定这些投资者购买的住房是投资并用于租赁而不用于房地产的投机炒作。如果没有有效的房地产税收政策进行限制，只是用优惠政策让购买者进入市场购买住房，那么购买者既可以把所购买的住房用于投资也可用于投机。如果住房用于投机，那么房地产市场的价格将继续推高。这是很自然的事情。在这种情况下，不仅房地产市场的泡沫会继续吹大，而且过高的房价也将成为农民市民化、农民进城的最大障碍。

但是，就目前的情况来看，政府的房地产税收政策连住房的投资与消费都没有界定清楚，这样的住房税收政策要想来区分住房的投资和投机更是不可能。可是，在香港地区或欧美发达国家，他们对购买住房后的投资与投机则界定得清清楚楚。比如住房购买半年内交易的要交15%额外所得税，住房购买一年内交易的要交10%额外所得税，住房购买三年内交易的要交5%额外所得税，三年以上则可以免交这种额外所得税。严格地把住房投资与投机区分开，让居民购买住房用于投资而不是用于投机。借鉴上述成功经验，中国政府应用严格的税收制度把住房投资与投机区分开，否则就容易引发房地产投机炒作，把房地产泡沫再吹大。

此外，还必须设立严格保护住房租赁者的法律。因为在中国的住房租赁市场，租房者往往是市场最为弱势者。如果没有好的法律来保护他们利益，中国租房者的利益最容易受到侵害。这也是当前中国很多居民不愿意进入住房租赁市场、特别强调要有自己住房的根源所在。

而要做一点，不仅在于政府要尽快设立这样一部能够真正保护住房租赁者的法律，还得根据相关的法律安排设立保护租房者的中介组织，或政府相关的职能部门。就目前的情况来看，中国政府不仅没有设立专门保护租房者利益的职能部门，也没有相应的中介机构，更没有一部专门保护租房者的法律。在这种情况下，要让中国的租房市场健康发展起来当然是一件不容易的事情。中国的租房市场不发达，租房市场的收益率自然会很低，投资者当然是不愿意进入这个市场，即使购买了住房也只是为了住房炒作升值而已。

但是，在欧美发达国家，几乎都会有一部十分强势的保护租房者的法律，从而让最弱势的租房者的利益不容易受到侵害与掠夺。在这种情况下，居民就能够根据市场的情况做出租房还是购买住房的不同选择。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。这就是为何发达国家许多居民宁愿租房而不愿意购买住房的根本原因所在。在这种情况下，住房租赁市场才会发展与繁荣。所以，要发展中国租房市场，让更多的投资者进入住房市场来消化过高的住房库存，一个成熟繁荣的租房市场是最为重要的。

(三)

再一个方面，这次房地产去库存化政策有新意的地方就是要求房地产企业降低房价。这些政策要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格。这是前所未有的事情，过去政府不会要求房地产开发商来降低房价增加住房销售。现在问题是，这项政策是一般性的原则，这是“由市场决定呢还是由政府来决定呢”没有规定。如果是由市场来决定，政府如何要求房地产企业让其交易的住房价格下降呢？因为，政府是市场的局外人，既不知道市场住房的供求关系，也不知道住房的价格到底在哪里。当然，也就无法要求房地产企业降低所交易住房的价格了。

如果房地产市场的住房价格是由政府来决定，那么政府如何可能对这些房地产开发企业所拥有的住房进行成本与收益定价呢？如果定价过低，政府要求降价的企业住房销售后出现亏损，那么这些亏损由谁来承担？如果政府对这种亏损不包底，那么房地产开发企业愿意降价销售吗？如果政府包底，一是本来财政负担过重的地方政府有能力来包底吗？二是在政府对降价销售包底之后，房地产开发企业会不会与政府相关部门合谋向地方政府获取更多的补偿？所以，地方政府决定降低房价既不可行，也不现实，甚至于代价成本会相当高。

房地产去库存化的降价，只能是通过市场化的方式来进行。不过，住房市场与其他市场有一个很大差别，就是住房不仅是不动产，也是唯一性产品，房地产开发商完全可以采取引发性的定价策略来影响房价向上走还是向下行。在这种情况下，政府的房地产政策就显得十分重要了。而这些政府的房地产政策，说到底，就是一个利益如何分配的问题，就是一个地方政府、房地产开发企业、房地产投资者如何让利的问题。如果这三者都不愿意让利，要让一些房价高的城市把价格降低是不可能的。

当然，当前房地产市场的让利在三四线城市已经意义不大。因为，在这些城市，房价本身就不高，房地产企业的利润也很少。比如，早些时候笔者到贵阳，那个地方的房价只在3000元左右。这样的一个房价，要让房地产开发商让利，也让不到哪里去，因为利润本身就不高。

而让房地产企业让利的地方主要是那些高房价的地方。但是，在这些高房价的城市，房地产开发商一定会说，这些城市根本上就不存在去库存化的问题，住房市场本来就是供不应求，如何要求他们来降价。实际上，正是因为这些城市的高房价才需要政府关注，采取有利的政策来降低高房价，聚焦房地产市场让利。

其实，这些城市的房价过高，主要的问题是将投机炒作为主导，把住房消费需求挤出在外。如果这些城市是以住房投资为主导，投资者又认为这些城市的房价还会继续上涨，那么，各种资金就会涌入这些市场，这些城市的房价就会越推越高，泡沫越吹越大。在这种情况下，如果政府能够出台政策，对这些高房价的城市的住房投机炒作和住房消费进行严格区分，并用严格的房地产税收制度来限制投机炒作行为，同时减弱对该类行为的信贷支持，那么这些城市的住房价格才会降低，并回归理性。这才是降低当前中国房地产市场价格根本所在。

而要做到这点，就得让这些高房价的城市采取对住房消费者全面让利的房地产政策。这种让利不是所谓的拆迁的货币化补偿或消费者购买住房时的少许补贴，而是要对住房投资及投机采取严格的限制政策，去除住房赚钱功能，而不是如2014年下半年以来那样采取各种税收及信贷优惠，让更多的住房投机投资者进入市场。如果这些城市的地方政府反其道而行之，还是鼓励更多的住房投资投机者进入，那么这些城市要降低房价几乎不可能。

可见，要降低房价，就得让高房价的城市出台有利于消费者的住房政策，促使地方政府、房地产开发企业、住房投资者让利，这样才能真正去库存化，否则降低房价可能成为一句空话。而这种让利方式很容易向三四线城市蔓延，从而形成全国性的住房价格下降。这对中国房地产市场当然是有利的。如果这次房地产的政策能够在这些方面取得真正的进展，那么房地产市场的去库存化就能够逐渐推进，并结出硕果。

(四)

至于去产能、去杠杆、降成本及补短板，也是直指经济问题的核心，也是很重要的，但如果中国房地产市场的问题不能够得以解决，中国房地产去库存化就难以实现，就将成为这些任务得以完成的障碍。而让农民市民化来消化城市的住房需求，希望通过发展住房租赁来增加城市的住房需求，要求房地产开发商降低房价来去库存化，这些思路是对的，但还得在政策方面进行创新与落实，并真正去除房地产赚钱功能，让住房成为消费品，让房价回归理性，这样才能释放居民的住房消费需求，特别是农民的住房需求。对此，政府的当前房地产政策应该更为细化与具体，以便真正落实实施。

作者为青岛大学经济学院教授