货币政策对房地产市场影响的模型分析

乔元晶 宋 臻

(1.山西省太原市第五中学 山西 太原 030012;2.江西理工大学建筑与测绘工程学院 江西 赣州 341000)



货币政策对房地产市场影响的模型分析

乔元晶1宋 臻2

(1.山西省太原市第五中学 山西 太原 030012;2.江西理工大学建筑与测绘工程学院 江西 赣州 341000)

货币政策对房地产市场有巨大影响。本文为分析货币政策对于房地产价格水平的调节作用，建立了一个商品房销售价格与货币供应量、银行同业拆借7天平均加权利率的向量自回归模型(VAR模型)。研究结果表明：货币供应量和银行间同业拆借7天平均加权利率对房地产价格水平有较大影响，调节作用显著；利率对房地产价格的影响大于货币供应量对于房地产价格的影响。故而，通过货币政策调控房地产价格是可行的；在选择调控方式时，应优先考虑利率调节的方案。

货币政策；VAR模型；调节作用；中间目标

一、货币政策对房地产市场的影响

利率传导、资产价格传导和信贷传导是货币政策对房地产市场的影响三种主要途径。

(一)利率

我国目前的商品房消费过程中，消费者普遍无力一次性支付全额房款。首付基础上以房产抵押申请商业住房按揭贷款或者公积金贷款，是常见的商品房购买方式。申请相应贷款后就需要根据贷款额度每月进行偿还，因而，贷款利率水平的高低直接影响着所需支付利息总额，利息水平越高消费者需要偿付的利息总额也就越高。

(二)资产价格

托宾Q比率、财富效应和汇率是一般情况下资产价格传导路径的理论基础和渠道。

(三)信贷投放

商业银行在中央银行货币调控政策传导中有着举足轻重的地位，是连接央行与实体经济的纽带。宽松的货币政策背景下，房地产发商及购房者能够获得较为理想的融资成本和融资额度，其对于项目建设与购房达成有推动作用；而紧缩的货币政策背景下，商业银行可贷资金规模下降，对于房地产发商及购房者而言，获得贷款的额度、贷款难度和贷款成本都将增加，这将很大程度地抑制房地产市场的投资与消费。

二、货币政策对房地产价格水平影响的向量自回归模型分析

为分析货币政策对于房地产价格水平的调节作用，下面建立一个商品房销售价格与货币供应量、银行同业拆借7天平均加权利率的向量自回归模型(VAR模型)用以达到研究目的。

(一)指标的选取

1.货币供应量。由于货币供应量从需求、供给两个方面映了货币供应与经济的关系，故本文选择广义货币供应量来代表货币政策变量中的货币供应量。

2.银行间同业拆借7天平均加权利率。作为利率体系的基础，银行间同业拆借7天平均加权利率是央行制定基准利率的参照系数，其直接反映出银行头寸的供求状况。由于隔夜利率波幅过大，故本文选用银行同业拆借7天平均加权利率作为货币政策的指示变量。

(二)数据来源与季节调整

本文从国家统计局、中央人民银行网站选取了2003年第一季度至2015年第四季度的样本进行分析。其中银行间同业拆借7天加权平均利率通过月度数据进行加权平均得到，商品房销售价格通过全国商品房销售额和销售面积运算得到。对选取的数据通过CensusX12方法进行季节调整，以消除季节因素的影响。在消除季节影响之后进行取对数的操作来消除数据的波动。将调整后的指标定义为logm2、logp、logr。

(三)ADF检验

为了避免伪回归的出现，首先对序列进行平稳性检验，由检验结果可得，在显著性水平为5%的情况下，相应的临界值是小于ADF统计量均的，故原假设成立，logm2、logp与logr的单位根是存在的且序列均为非平稳序列。下一步，在所得结果的基础上分别对各个序列进行一阶差分，并再次检验其单位根是否存在。结果表明：在进行一阶差分之后，各序列的5%显著性水平下的临界值大于ADF统计量，因此原假设此时将不再成立，各序列的单位根不存在，且为一阶单整序列。

(四)确定var最优滞后阶数和Granger因果检验

按照默认条件建立logm2、logp、logr的协整模型，确定模型的最优滞后阶数。可以得到滞后阶数如下：

SC和HQ准则，将模型的最优滞后阶数确定为2阶，而LR和FPE准则讲模型的最优滞后阶数确定为4阶。这里选取4阶最优VAR模型的最优滞后阶数。

通过Granger因果检验，可以得出商品房平均价格、M2和银行间同业拆借7天加权平均利率三者之间存在因果关系，所以将三个变量全部引进模型。

(五)AR根的检验

经过检验可知，模型中的单位根全部落在单位圆内，由此说明模型是稳定可靠的。

(六)脉冲响应

从图中可以看出,货币供给量和商品房价格呈现同向变动的趋势，并且货币供应量对商品房价格的影响存在一定时滞,经过一个周期后货币供应量才对商品房价格产生影响，并且这种影响会持续放大，直到第三个周期这种影响才逐渐减弱。到第六个周期，这种影响趋于稳定。

通过对图中结果分析可得，货币供应量对商品房价格水平波动的贡献率较小，相比之下，利率对商品房价格水平波动的贡献率较大。因而，利率对商品房价格水平的调节作用要大于货币供应量。

三、结论

通过建立一个商品房销售价格与货币供应量、银行同业拆借7天平均加权利率的向量自回归模型(VAR模型)，运用实际数据以分析货币政策对于房地产价格水平的调节作用。模型具有较好的简洁性、可靠性且准确程度较高，运用范围广泛。研究结果表明：

第一，货币供应量和银行间同业拆借7天平均加权利率均对房地产价格水平有较大影响，调节作用显著。故而，通过货币政策调控房地产价格是可行的。

第二，利率对房地产价格的影响大于货币供应量对于房地产价格的影响。故在选择调控方式时，应优先考虑利率调节的方案。

[1]Amartya Sen.以自由看待发展[M].中国人民大学出版社,2002.

[2]德·索托.资本的秘密[M].中国人民大学出版社,2007.

[3]戴钧.改革开放以来我国农民收入问题研究[D].山西财经大学,2011.

乔元晶(2000-)，女，高中，山西省太原市第五中学。