2016年合肥房价回顾及未来走势预估

王 健 胡海云

(1.中央财经大学 北京 100081；2.安徽财经大学 安徽 蚌埠 233030)



2016年合肥房价回顾及未来走势预估

王 健1胡海云2

(1.中央财经大学 北京 100081；2.安徽财经大学 安徽 蚌埠 233030)

2016年合肥房价的暴涨吸引了全国人民的目光，房价的快速上涨一度领跑全国。合肥楼市为什么会大幅上涨？新的一年合肥楼市的走势又将如何？这都是我们关心的问题。本文重点探索了2016年合肥房价上涨的原因，在分析原因的基础上，对2017年的合肥房价走势做出了预测，认为未来一年合肥楼市运行将基本平稳，或会出现小幅的上涨或下跌，但不会出现大幅震荡。

合肥房价；房价上涨；房价走势

一、2016年合肥房价波动情况回顾

2016年合肥成了最耀眼的明星城市之一，其原因就是2016年合肥房价上涨的速度领跑全国，瞬间让合肥这座城市成了万众瞩目的房价新高地。数据显示，2016年3月份合肥住宅均价同比上涨17%，达到9547元/平方米，4月份，合肥新建商品住宅房价环比上涨5.8%，达到9791元/平方米。由图1可以看出，上半年合肥的房价一路飙升，扶摇直上，上涨速度非常之快，下半年尹始，房价依然没有停止上涨的步伐，依然坚挺，直到10月份合肥市出台了史上最严格的限购政策，房价才止住了上涨的步伐，到11月份，合肥房价出现了小幅的回落。由图2可以看出，10月份以前合肥月住房销售面积都保持在较高的水平，11月份受到限购政策影响开始出现了下滑。

人们最关注的还是2016年合肥房价的暴涨，很多人表示对于这轮上涨毫无防备，随着2016年的结束，我们对2016年合肥房价的暴涨原因做出探讨，并前瞻一下未来合肥房价的走势。

图1

数据来源：国家统计局

图2

数据来源：根据安徽省统计局数据整理而来

二、2016年合肥房价暴涨的原因分析

价格是供求相互作用的结果，我们从供需两个角度来考察2016年合肥房价暴涨的原因。

从供给侧来考虑，合肥房价之所以暴涨的原因有以下几个：

1.合肥土地供应不足。据相关数据显示，近3年来，合肥土地出让总面积大量减少，2015年合肥土地出让面积仅为2013年的60%，相比2014年在总量减少了21%。较少的土地出让量导致了开发商的抢地风潮，从而极大地抬高了地价，导致地王频现。高地价导致了较高的楼面价，直接刺激了房价上涨，2016年合肥土地市场地王频出是房价暴涨的关键因素。

2.开发商自我炒作，捂盘惜售导致住房供应紧张。房价上涨的直接受益者是开发商，合肥房价的上涨，与开发商恶意炒作、制造恐慌不无相关。为了造成楼市供不应求的火爆现象，部分开发商捂盘惜售，恶意造成楼市断供现象，逼迫房价上涨，特别是政务区等热门区域，地块有限，开发商的捂盘惜售更是导致了供求紧张，价格急速上升。还有就是通过捆绑销售等渠道达到价格上涨的目的，买房捆绑车位、买房捆绑理财的奇特现象在合肥屡见不鲜。按照合肥的房价备案制度，每隔3个月，开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内，房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价，需等到3个月后再行报备。为了规避备案制度达到涨价目的，合肥部分开发商在进入2月份后，实施了捆绑销售，比如之前的车位大概20万元一个，现在涨到30万元或50万元，通过车位涨价曲线实现房价上涨。

从需求侧来考虑，合肥房价之所以暴涨的原因有以下几个：

1.宽松的政策环境导致需求增加。继2015年9月央行公布首套房首付比例降至25%以后，2016年2月2日央行再次下调首付比例。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。合肥作为不实施“限购”的城市，数家银行落实了这一贷款政策，实行首套房首付20%的标准。这种宽松的政策环境，降低了购房门槛，极大地刺激了住房需求的增加，导致住房价格快速增加。

2.合肥特殊的区位因素导致房价增长。一是合肥对省内其他城市产生了强大的虹吸效应，与东部发达省份不同，合肥是安徽省唯一一个中心，人才、教育、医疗等资源都向省会合肥转移，从而使合肥快速壮大，仅就人口来说，从2009到2014年这过去五年里合肥增加人口就超过250万，增加比例约50%。在强大的虹吸作用下，购买力也向合肥集中，省内其他城市的楼市都比较疲软，而合肥楼市却因为购买力的集中而强势逆袭。可以说，单核模式下的虹吸效应是造成合肥市楼市暴涨的重要原因。二是借助一些新概念，合肥楼市被炒红，比如合肥刚刚跻身长三角副中心城市，以及合肥的地铁效应等，开发商和投资客利用这些噱头，造成合肥大发展、大繁荣的美好前景，从而抬升了合肥房价在人们心中的预期，导致房价上涨。

3.投资客的快速涌入抬升了房价。在2016年的房价上涨中投资客起到了很大的推波助澜的作用，随着投资客的疯狂抢购，导致房源紧张、房价上涨，也带动了刚需的提前释放。一些投资者2015年底买的房，其收益大都达到50%有的甚至更高。特别是滨湖和政务区，房价上涨得特别快，投资客占比很大。合肥这波价格上涨具有很多非理性的因素，投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。

三、未来合肥房价走势预期

经过了2016年的疯狂，新的一年里合肥楼市该何去何从？有两点我们可以肯定，一是合肥房价在未来一年内将排除大幅上涨的可能性，主要原因如下：

1.政策收紧。为了抑制合肥房价过快上涨，保持楼市平稳运行，2016年以来合肥陆续出台了多项政策措施，在政策上逐渐收紧。为了防止房价跳涨，杜绝捆绑销售等乱象，2016年4月份合肥市出台了《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》，其中明确表示，房地产主管部门将加强市场监管，开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售；对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市在意见中明确提出，要规范车位(库)等各类销售管理，商品住房配套规划建设的产权车位(库)，须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租，不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。紧接着，2016年7月份合肥市又出台了差异化信贷政策，主要是提高二套房以及多套房的首付比例，从而保证楼市趋稳。特别是2016年10月2日出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，拉开了合肥市限购的大幕，给了投资客们当头一棒，合肥楼市交易量应声下跌，价格上也出现了微跌，由此可见，在政策趋紧的情况下，楼市不理性现象将明显好转。

2.土地供应量将增加。最近几年合肥土地供应量较少，随着2016年合肥楼市的火爆，合肥房地产库存严重不足，这是房价上涨的重要原因之一。为了应对这一问题，2016年合肥加快推地步伐，城区商品住房土地供应同比增加15%以上，通过调节土地供应稳定市场预期。由于大量土地的供应。后期合肥房源将更加充足，这会有力抑制合肥房价上涨。

3.后续购房需求将有所下降。由于前期市场高温提前透支了大量需求，后续需求已然不足，交易量会稳步回落至年均成交量，房价会倾向于趋于平稳。

二是合肥房价在未来一年内也不会出现大幅下跌。主要原因如下：

1.土地成交价格高。根据今年合肥土拍结果来看，土地成交价格普遍较高，合肥各区地王频现。10月份合肥楼市启动限购后，土地拍卖市场依然火热，很多地块楼面价都在一万多元。土地价格居高不下直接决定了未来住房价格也将不会便宜。

2.政府不愿看到房价快速下跌。首先，房地产业在中国经济中占有重要地位。2000年以来，中国房地产开发投资约占全社会固定资产总投资的20%左右，如果将关联产业投资计算在内，房地产开发投资约占全社会固定资产投资总额的40%，如果房价骤降，势必会给经济带来极大的下行压力。其次，房价下跌还有可能引起系统性金融风险。目前，银行贷款中超过20%为房地产贷款，而这其中75%是个人住房按揭贷款，如果房价下跌，跌到无法赎回抵押房产时，或变卖房产难以偿还银行贷款时，银行不良贷款就会增加，继而会有导致系统性金融风险的可能性，2007年美国次贷危机就是这样发生的。最后，房价下跌可能引起地方政府债务危机。当前，土地出让收益在地方财政一般预算收入中占有很大比重，是地方政府财政收入最重要的来源，也是地方政府债务偿还的主要资金来源。在许多地方，土地出让金收入大约占地方财政收入的三分之一左右，个别地方甚至曾经占到六成，如果房价下跌，继而导致土地价格下跌，不仅会影响地方政府财政收入，还会影响地方政府债务偿还，导致债务危机。

综上所述，合肥未来一年的楼市不具备大幅上涨的条件，同时也不太可能大幅下跌，预计未来一年合肥楼市将平稳运行，可能会出现微涨或微跌，但不会出现大幅震荡。

[1]田秋生，朱晖.中国房价问题探讨[J].南方金融,2016,(11).

[2]杜杰.合肥市房地产价格暴涨原因和对策探讨[J].现代商贸工业,2016,(20)

[3]李文俊.合肥跻身长三角“副中心”创新发展路径[J].现代商贸工业,2016,(20)

[4]丁焰.合肥市商品房价格增长的供求因素分析[J].合肥师范学院学报,2016(7)

[5]丁俊发.高房价的冷思考[EB/OL].流通三十人论坛,2016-10-19.

王健(1992-)，男，汉族，安徽长丰人，中央财经大学中国公共财政与政策研究院硕士研究生，研究方向：城市经济学；胡海云(1991-)，女，汉族，安徽六安人，安徽财经大学金融学院硕士研究生，研究方向：商业银行经营与管理。