房企谨防收楼通知书无寄送凭证承担巨额损失

文/宋安成



房企谨防收楼通知书无寄送凭证承担巨额损失

文/宋安成

2012年8月31日，胡某与A公司签订《商品房预售合同》，约定A公司应于2012年12月31日前交付房屋，否则承担按已付房价款日万分之六计算的赔偿金。2012年12月，A公司向胡某寄送收楼通知书，但最终于2013年12月20日交房完毕。胡某认为A公司应当承担违约责任，故起诉要求赔偿延期交房违约金。

法院观点：A公司没有证据证明其在2012年12月31日前向原告履行了通知义务，而实际于2013年12月20日交房完毕。因此，A公司需要承担从约定交房之日起至实际交房之日期间的延期交房违约责任。本院认为合同约定的赔偿比例过高，依据各方综合判定，将违约金调整至75万元。

律师点评：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第3款规定了逾期交付使用房屋赔偿标准；第15条规定出卖人迟延交付房屋时，买受人享有解除权。可见，延期交房不仅需要承担违约金，还可能面临合同被解除的风险。

一、房屋符合交付条件应立即通知买方验收，并保留通知凭证

那么如何避免延期交房的发生？笔者认为首先应当明确交房的时间。最高院解释第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外。这说明房屋的交付只要当事人双方达成交房的合意，并不需要转移所有权，房屋的交付就算完成。对于交房合意，从房产企业的角度讲就是向卖方履行通知收房义务，如寄送收楼通知书等，而对购房人来讲就是同意交付，办理交接手续等。本案中，法院之所以判定A公司延期交房，原因在于A公司没有或者未提供证据证明其已履行告知义务，使得双方交房合意未能达成，导致房屋未在约定的期限内交付。该违约行为的过错在于A公司。

本案中，法官依据优势证据原则审理案件。因此，笔者认为，房产企业应当加强各个环节的管理，妥善保存相关证据材料，以避免由于证据不足而承担败诉风险。

二、收楼通知书的寄送与保存

本案中，收楼通知书的寄送与保存对证明自身是否延期交房有着至关重要的作用，那么收楼通知书如何寄送和保存呢？一般寄送收楼通知书有三种方式：一是寄平信，二是寄挂号信，三是寄送特快专递邮件（EMS）。对于寄送收楼通知书，笔者建议使用中国邮政的相关寄送产品，因为该公司安全可靠，在出现损失时更易追责。第一种方式的寄送优点在于价格低廉，但安全性不高，时间较慢，若信件丢失则不易查找。寄送人一般应在寄送完毕后保留凭证单号，以便登录官网查询并打印物流信息，将打印的信息、寄件单据及收楼通知书复印件装订在一起妥善保管。

由于房产企业需要寄送收楼通知书的人数众多且内容较为重要，因此，采用第二种方式较第一种方式更加安全。可以在寄送完毕后去邮局打印大宗邮件交寄清单作为寄送凭证，并将其与网上打印的物流信息、收楼通知书复印件一并装订，妥善保存，保险起见，还可以采用寄送双挂号方式来送达。

第三种寄送方式的优点在于方便快捷安全，但价格稍高。房产公司首先应准确填写收件人地址并在内容栏当中注明“收楼通知书”等字样。其次，待快递寄送后应保留EMS底单。最后，在寄送一周后登录邮政官网输入单号，打印信件的物流信息，并将底单与收楼通知书复印件装订，妥善保存。

作者单位：（北京盈科（上海）律师事务所）