调控的靴子落地后

文/高荣伟



调控的靴子落地后

文/高荣伟

新年伊始，在供给侧改革中房地产去库存政策最为密集，降低不限购城市房贷首付比例、契税新政、再一次的降准、统一上调住房公积金存款利率等一系列政策接连推出，各地楼市去库存政策持续发力。在政策组合拳的作用下，北上广深一线城市房价暴涨，城市公寓、别墅产品均迎来小阳春，量价齐升，三、四线城市的去库存效果也在逐渐显现。

一线城市楼市井喷

国家统计局数据显示，1月房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%，涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。到了2月，暴涨的态势更加明显。进入3月，一线城市楼市全面井喷。

中国指数研究院报告：根据中国房地产指数系统中百城价格指数，对100个城市新建住宅的全样本进行调查发现，3月百城住宅均价为11303 元/平方米，环比上涨1.90%，涨幅较2月扩大1.30个百分点。国家统计局最新公布的70城住宅价格数据显示，深圳房价环比上涨3.6%，同比涨幅高达57.6%，均位居全国首位。因高价项目集中入市，上海房价环比上涨达5.09%。来自北京市住建委和中介机构的数据显示：3月北京新房成交9189套，环比上涨206%；二手房成交环比上涨111.3%，达到32009套——继2013年3月43780套的成交量之后创第二高纪录。东莞、惠州、保定涨幅在20%-25%之间；苏州、珠海等9个城市涨幅在10%-20%之间；赣州、厦门等8个城市涨幅在5%-10%之间；柳州、汕头等21个城市涨幅在5%以内。楼市“小阳春”如期而至。

与此同时，官方密集发声，引来业内及市场层面关于新的调控措施的收紧预期。李克强总理在博鳌亚洲论坛上发表主旨演讲时提出要“避免房地产市场出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展”。在此背景下，上海市率先发力，收紧一系列当前利好政策，其他一线城市相继跟进。

各地新政相继实施

房价节节攀升，一线城市新一轮调控政策应声出台。3月25日起，上海、深圳相继宣布实行更为严格的住房限购政策。

上海：从严执行限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年提高到满5年；再次购买普通自住房的，其首付款比例不低于50%，对拥有1套住房的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付款比例不低于70%；企业购买的商品住房再次上市交易，需购买满3年及以上；购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为，信息纳入上海市公共信用信息服务平台。

此次上海楼市调控号称史上最严。新政的首个关键点是明确了首套房认定“认房不认贷”的政策，即已经拥有1套住房的购房群，无论这套房子是否有贷款，或者贷款有无结清，都视为已有一套住房，再次购房将不再享有首付三成的优惠，首付提升至五成（购买普通住宅）或者七成（购买非普通住宅）。中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营表示，此次政策出台，主要是考虑上海整体房屋供给紧张的情况：“要首先保证没有房子的购买第一套房的需求。一方面，需要继续保持相对的金融支持，提供足量的信贷，首付比例维持在30%的水平上；另一方面，要控制高企的房价，就要进行比较严格的甄别，对购买第二套住房的适度提高贷款标准。”

深圳：3月25日晚，深圳市政府办公厅发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》规定：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；自购房之日前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成，对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成；购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

北京：虽然没有像上海那样以新政的方式大张旗鼓地对楼市出手，但是在3月还是采取了一些行动，启动了房地产经纪机构专项执法检查，主要针对擅自发布房源信息、违规群租、哄抬房价、阴阳合同、经纪人员不良行为等十个方面问题。

3月31日，北京3宗土地被挂出，其中1宗是位于大兴的综合性金融服务用地，另外2宗为昌平区南邵镇的宅地。挂牌文件中明确规定：本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下的所占比重需达到70%以上。这被业内认为是暂停了7年的“90/70”政策重新回归，也被有关人士解读为一项去“豪宅化”的措施。

买卖双方博弈加剧

受新政影响，此前一路猛涨的一线城市楼市均出现退烧信号，一线城市市场的先导指标集体下滑，购房者进入观望状态。调控的靴子落地后，在深圳楼市看似平静的表面之下，买卖双方的博弈在加剧。业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。数据显示，在四月中上旬的一周，深圳有两成业主下调报价。一手房方面，在推售的5个楼盘中，大部分销售率均不太理想，有4个项目销售率低于七成，其中又有2个项目销售率低于五成。

在北京，楼市波动也相当明显。4月第一周北京全市新房、二手房网签量均环比下降近四成，据伟业我爱我家集团数据中心统计：全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1931套，环比下降38.5%；全市二手住宅共网签5136套，环比下降37.3%。房价方面，3月二手房成交均价一路高涨突破4万元/平方米后也开始回落，4月第一周跌回到4万元/平方米以下水平。链家研究院认为：“高价格使得部分客户回归理性，随着入市需求的减少，业主的观望情绪正在增加。”

一名地产界人士称，近日北京房地产中介纷纷将高价房源下架，总数高达万套。据了解，近日链家官网上出现了大批量价格为每平方米14万元的学区房，而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。北京链家相关负责人表示，他们将部分高价房源下架，其中主要是学区房。这些高价房源给市场造成了不良的影响，他们将不再委卖单价高于15万元的房源，继续委卖的学区房标价一律不超过15万元。

在上海，有房源一夜暴跌160万。在楼市新政的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。如在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅现在愿降价到990万元，而且还可以谈价格。东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，短期内，上海收紧房市政策对于其他城市有情绪上的影响，也会让其他一线城市房价降温。

楼市新政后续影响

本轮收紧政策一定程度上抑制了购房需求，大量投资性购房被挡在门外的同时，也有大批刚需和改善性需求者难以进入市场。地产界一资深人士指出：“预计这轮收紧政策会在未来相当长一段时间内，对过热的市场形成打压。”

根据上海中原、深圳链家的一线数据，限贷政策升级对需求的直接影响在20%-30%之间，更多的影响还在于购房者整体预期的转变和观望情绪的提升，一些恐慌性需求和投资性需求可能会短期退出市场，而首次置业和改善性需求则有可能暂缓置业计划。不过，需要注意的是，限购政策对市场的影响是有限的——需求并没有减少，只是暂时被遏制。由于全国各地的市场表现不同，未来政策将会分化，因城施策，过热时进行适度收紧，过冷时继续注资去库存。保证房地产市场稳健发展，支撑宏观经济持续向好，是政策的初衷和目标。

展望一线城市楼市前景，由于2015年沪深两市成交都明显上涨，有分析认为，2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前的房贷宽松政策，且鼓励正常住房消费的政策并未转向，再加上沪深此轮房价调整幅度有限，预计至年底，上海的房价将下降10%-15%，深圳下降20%-25%。从长远来看，在城镇化过程中，加强调控的目的在于实现大中小城市的均衡发展，但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

作者单位：（河南省南阳市社旗县委党校）