让中等收入群体买得起房

文/周明



让中等收入群体买得起房

文/周明

5月16日，习近平总书记在主持中央财经领导小组第十三次会议时提出：扩大中等收入群体，关系全面建成小康社会目标的实现，是转方式调结构的必然要求，是维护社会和谐稳定、国家长治久安的必然要求。

中等收入群体是拉动城市经济发展和社会消费的主要人群，城市经济发展的好坏与城市是否居住着一定数量的中等收入家庭有着很大的关系。俗话说得好：安居乐业，有恒产者有恒心。要扩大城市的中等收入群体，首先必须让中等收入群体能在城市里买得起房。

一、 中等收入群体的含义

何谓中等收入群体？中等收入群体即中产阶层（或称中产阶级），是指从经济地位、政治地位和社会文化地位上看，均居于现阶段社会中间水平的这部分人群。他们大多从事脑力劳动，或技术基础的体力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力，有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。同时，他们大多具有良好的公民、公德意识及相应修养。

从需求角度来看，根据马斯洛需求五层次理论，对中等收入群体而言，低层次的“生理需求和安全需求”已得到满足，且中等层次的“情感需求和尊重需求”也得到了较好满足，但还不到追求高层次的“自我实现需求”的程度。体现在住房需求上，即中等收入群体家庭应是住有所居，已很好地满足了居住的“生理需求、安全需求、情感需求和尊重需求”这四个层次的需求，如：达到人均居住面积标准；居住设施齐全成套，人均一间房；居室里有较大的客、餐厅，闲时能邀上三五宾客或亲朋好友，品 饮酒、琴棋书画、谈古论今，以增进人与人之间的相互交流，满足追求精神思想、文化艺术方面的需求。同时，在经济条件允许的情况下，也会向更高层次的“自我实现需求”迈进，追求地段好、环境优的城市高档住宅，以体现自己价值目标的实现。

从收入人群结构分布来看，纵观世界各国，有 型和宝塔型之分，而 型分布要好于宝塔型分布。 型分布即两头尖——高、低收入群体较小，大部分为中等收入群体；宝塔型分布即底座大上头尖——高、中收入群体较小，大部分为低收入群体。一般世界上发达国家的收入人群结构分布呈 型，而我国处于社会主义的初级阶段，收入人群结构分布呈宝塔型。虽然，随着改革开放后我国经济的高速发展，人们的收入水平也有了大幅度的提高，收入群体的宝塔型分布结构有所改善，但人们的消费需求仍明显不足。所以，这就是中央提出扩大中等收入群体以全面实现小康社会目标的意义所在。

二、 中等收入群体是购房的主体

相对高收入群体人数少消费有限、低收入群体缺乏消费能力，中等收入群体需要买车买房，需要度假旅游，更愿意为子女的教育投资，更愿意接受奢侈品消费……因此，中等收入群体不仅是市场消费的主流人群，也是商品住房市场上购房的主体。在购房的中等收入群体中，有些是事业有成的年轻成功人士，成家立业或婚后有了小孩迫切需要购房的刚需一族，有些是收入水平提高后，需要改善居住条件和居住环境的改善一族。

中等收入群体住房的刚性需求和改善性需求旺盛，是促进房地产业发展的原动力。但近年来，尤其是北上广深一线城市房价的 升，动 几百万、上千万一套的商品住房，大大超出中等收入群体的承受能力，也使广大中等收入群体家庭无力买房，只能望房兴叹。以上海为例，与北广深等一线城市一样，大量外来人口涌入上海，造成了巨大的住房需求。上海住房市场已不再是上海本地人的市场，国际大都市的定位，已使上海住房市场成为全国乃至世界的市场。由于上海的建设用地稀缺，市区特别是中心城区的商品住房供应量紧张，供不应求导致近年来房价成倍上涨。从近十年上海商品住宅销售均价变化趋势看，上海房价一直处于上涨态势，从2006年的9472元/平方米，攀升至2015年的32001元/平方米，涨幅近338%。目前，上海内环以内的商品住房均价（如静安区）已达7万-10万元/平方米，中环至外环以内的商品住房均价（如为宝山区）已达3万-5万元/平方米，外环外的商品住房均价（如松江区）已达2万-3万元/平方米。而同期的人均收入水平增长有限，2006年上海城市居民家庭人均可支配收入为20668元，2014年上海城市居民家庭人均可支配收入为47710元，上升了230% ，收入增长跟不上房价的上涨。

近日上海社会科学院社会学研究所发布的《上海民生民意民情系列报告》调查显示，对于当前的房价水平，62.2%的常住居民表示“有很大压力”，28.7%的居民表示有“较小压力”，表示毫无压力者只有9.1%。这也与上海市民目前收入结构呈宝塔型分布的现状相吻合。同时，调查也显示，多数市民居住内环与外环之间，同时出现由市区向外扩散的趋势。其中，有14.7%的人居住于内环内，有33.8%的居住于内环与中环间，22.8%的人居住于中环与外环间，10.2%的人居住于外环与郊环间，18.5%的人居住于郊环以外。与2015年相比，居住于内环内的居民下降了5.6%，而居住于内环与中环间的居民则上升了14.5%，居住于外环之外的居民也上升5.3%。由此可见，市民想改善居住条件，又难以承受市区房价，城市居民“挤出”效应明显，出现了由市区向外扩散的趋势。

城市商品住宅原本应是中等收入群体为购买的主体，实际却成了国内外投资客、买房团的囊中之物，像买白菜一样地清扫楼盘，无形中推高了楼价。若不是上海市政府严格实行住房限购政策，上海房价不知要涨到何种程度。

三、 怎样让中等收入群体买得起房

像上海这样房价高企的一线城市，要让中等收入群体能够买得起房，不让城市生活成本上涨过快，不至于使城市建设的中坚力量——中等收入群体知难而退远离上海这座城市。因此，首先要降低城市生活成本，让中等收入群体在城市里买得起房。其次，增加居民收入，在城市里扩大中等收入群体。在扩大中等收入群体的具体措施上，中央提出了六个必须，即：必须坚持有质量有效益的发展，保持宏观经济稳定，为人民群众生活改善打下更为雄厚的基础；必须弘扬勤劳致富精神，激励人们通过劳动创造美好生活；必须完善收入分配制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的制度，把按劳分配和按生产要素分配结合起来，处理好政府、企业、居民三者分配关系；必须强化人力资本，加大人力资本投入力度，着力把教育质量搞上去，建设现代职业教育体系；必须发挥好企业家作用，帮助企业解决困难、化解困惑，保障各种要素投入获得回报；必须加强产权保护，健全现代产权制度，加强对国有资产所有权、经营权、企业法人财产权保护，加强对非公有制经济产权保护，加强知识产权保护，增强人民群众财产安全感。

笔者认为，在扩大中等收入群体方面可以做到：

一是通过供给侧结构改革，使企业开拓创新、提高效益，能够向社会提供更多适销对路的产品。职工收入提高，也能买得起所需的商品。企业生产效益更高，职工收入更高，消费更多，从而形成良性循环。

二是鼓励“大众创业、万众创新”，通过一系列的优惠刺激政策支持和扶持创业者，使成功的民间企业家大量涌现，从而为扩大中等收入群体打下扎实的基础。

三是针对当前社会上普遍反映的投资渠道少和投资不安全的问题，研究开拓更多的投资渠道，并建章立法，尽可能地规避投资风险，确保投资人的合法收益。

四是加强市场监管力度，保护消费者的权益不受伤害。坚决杜绝伪劣、虚假产品进入市场，一旦发现，对涉案人员要有严厉的处罚并追究相应的刑事责任，从而创建良好的市场环境，使广大消费者在市场上买得安心、用得放心。

在控制房价上涨、降低城市生活成本方面可以做到：

一是在房价高企的一、二线城市，必须严格执行住房限购政策，坚决遏制投资投机买房，控制房价的上涨幅度，让中等收入群体能够买得起房，并在城市里安家立业。

二是对于刚需的中等收入群体购房，政府可以在政策和税收上给予一定支持，如降低首付款比例、给予优惠贷款利率和个人所得税抵扣等。

三是加快立法，对保有阶段的多套房产征税，倒逼拥有多套房产的投资客放出房源，以增加市场上存量房的供应。

作者单位：（上海市房产经济学会）