从粗野向文明转变——房地产业转型理念的初步探讨

文/吉艳 张 铭



从粗野向文明转变
——房地产业转型理念的初步探讨

文/吉艳 张 铭

一

近一年来，中央提出了供给侧结构性改革的思想和指导方针，这不仅对中国的改革发展具有普遍意义，对于房地产经济的改革发展也具有重要意义。从供给侧含义来看，房地产业就是房地产市场或房地产经济的供给侧；从供给侧结构性含义来看，房地产业就是国民经济供给侧结构的重要组成部分。在中央未明确供给侧结构性改革这一概念之前，房地产业（含企业）已经开始进行转型的探索。现在，在明确了这一概念的前提下，可以把房地产业转型置于一个更加全面的背景下予以考虑。

多年来，在房地产业转型的理念问题上，有多方面的研究，如：尹振涛认为转型是战略方向性的改变，有前瞻性、目的性和创新性三个特征。王方华认为所谓战略转型就是企业为了动态地适应外部环境和内部条件的变化，或者为了利用潜在的机会，而从原有战略转变到新战略，从而不断创造新的竞争优势。王凯红认为所谓转型发展并非转行发展，转型发展是指在事物的结构形态、运转方式和经营者的思想理念等方面的根本性转变，从而形成一个新的发展过程。张伟杰、韦颜秋认为房地产业转型的战略思路就是对土地、资本、人力等多种资源利用方式进行适度调整，重新设计盈利模式、管理模式、开发模式、产品开发和融资模式，在明确产品区域和结构定位基础上，构建全新的发展战略。

以上研究从行业和企业等角度，阐述了房地产业转型的概念和内涵，对于房地产业转型具有参考意义，但是搜索目前的文献，尚没有看到全面阐述房地产业转型的指导理念的研究，未解决房地产业发展的思想引领问题。本文企图在供给侧改革的背景下，结合中央相关精神，初步探讨房地产业转型的理念问题。

二

理念对于房地产业转型具有重要性。习近平总书记说：“发展理念是发展行动的先导，是管全局、管根本、管方向、管长远的东西，是发展思路、发展方向、发展着力点的集中体现。发展理念搞对了，目标任务就好定了，政策举措也就跟着好定了。”一个国家是如此，一个产业、一个企业也是如此。房地产业发展理念，在房地产业转型中居于基础的、核心的和灵魂的地位。准确的、自觉的理念，将会指导和驾驭房地产业准确转型；反之，则将引向错误的道路和结果。当前，房地产业在被迫转型。转型的案例千变万化、千姿百态，是否能够成功转型，或许转型者自己也是茫然的，其他人一时也难有准确的评判，但是，只要坚持准确的、自觉的发展理念，并配以正确的策略，房地产业转型的成功一定有期。

房地产业发展理念始终存在，并经历了一个自在的历史阶段。过去十多年里，有一个理念在指导着产业和企业，就是“增长——盈利——壮大——再增长——再盈利——再壮大……”其中，增长是指发展速度，盈利是指投资回报，壮大是指总体实力。这是由市场经济决定的，也是经济人（企业主）的追求。这种追求是原始的、自在的，却并非自觉追求。

自在的发展理念，有可能导向房地产业的粗野发展。所谓粗野发展，是指只要企业增长——盈利——壮大……，别的可以不顾，或者基本不顾，或者表面有顾、内心不顾。至于节省土地、节约能源、保护生态，客户至上、品质至上、信誉至上，市场稳定、房价稳定、社会和谐……，统统都得靠后。这种粗野，有时甚至带一些疯狂的行为，其后果正越来越清晰地呈现。这种情况正如马克思所描述的：“资本家……他这个人，或不如说他的钱袋，是货币的出发点和复归点。……价值增值——是他的主观目的；只有在越来越多地占有抽象财富成为他的活动的唯一动机时，他才作为资本家或作为人格化的、有意志和意识的资本执行职能。……他的目的也不是取得一次利润，而只是谋取利润的无休止的运动。这种绝对的致富欲，这种价值追逐狂，是资本家和货币储藏者所共有的……”在市场经济条件下中国房地产业的粗野理念，大体上同马克思描述的纯粹市场经济下的产业、企业理念并无根本分野。本文将上述过去的房地产发展观称为“粗野发展观”。“粗野发展观”对于中国经济和中国房地产业的消极影响，已经为社会所公认。现在，粗野的房地产发展观向文明发展观转变的时候到来了。

三

房地产文明发展观有四大核心要素。房地产文明发展观，就是在未来一个相当长的时期内，应该在稳健增长、精细增长、绿色增长、创新增长的前提下，争取企业最佳的经济效益。最佳的经济效益，可以包容最大的经济效益，但不一定是一贯最大或是结果最大，而是倾向于各种社会经济关系较为协调的情况下比较好的经济效益。要取得最佳的经济效益，应该以稳健增长、精细增长、绿色增长、创新增长为前提。

（一）稳健增长

稳健增长的含义是，在未来相当长的时间中，总体上追求合理适度的投资回报，即获得社会平均的或者是比社会平均略高的投资回报。可以不放弃机会性、临时性的较高回报，但是，不刻意追求超额的、持续超额的回报。稳健增长的要求，是预期房地产市场持续下行、投资回报下行的必然结果，它不是短期的，而是社会利润平均化规律的客观要求，更是房地产企业未来做好经营管理必要的长期心理和精神准备。

稳健增长理念对房地产企业的第一要求是，基本放弃或防范快速扩张、过度扩张的旧习惯，更要 弃盲目扩张。其内容包括三个方面：一是防范企业资本的盲目扩张，比如引入过多的资本伙伴，扩大资本金总规模；二是防范融资规模的盲目扩张，尤其是要防止高成本融资在总融资额中比例的增加；三是防范投资项目的盲目扩张，比如过多地买地（含收购二手土地），过多地上新的房地产开发项目（含收购半截子房地产工程）。鉴于历史经验教训，在以上三个方面中，特别要防范投资项目的快速、过度扩张。

（二）精细增长

精细增长的含义是，以客户至上、诚信第一的精神，通过细致的、精到的策划、设计、施工、销售管理手段，提高产品和服务的性价比，让消费者得到更多更好的实惠。如果说稳健增长的提出主要是针对粗野增长中的“野性”的话，那么精细增长的提出主要是 弃粗野增长中的“粗性”。必须指出，在十几年来经济和房地产业高速发展的大背景下，“萝卜快了不洗泥”，房地产企业提供的产品和服务是被社会广泛 病的，已经成为中国消费者主要投诉的行业，总体声誉是不好的。中共十八届五中全会要求“十三五”期间中国“产业迈向中高端水平”。房地产企业要迈向中高端水平需要在产品和服务两个方面努力，精细增长是不可缺少的。

精细增长的要义有两个方面：一是品质增长，即房地产品和服务不仅要做到档次的提升，而且要做到名副其实，做得到位、做得道地，不马虎、不糊弄人。以产品的精细而言，可以包括建筑设计创意化、产品科技含量提升、产品功能开拓、产品文化内涵充实、施工安装质量优良等。二是绿色增长。

（三）绿色增长

绿色增长在我国被提倡已久，但多年来做得不尽如人意，房地产业也不无例外。2015年中共十八届五中全会再次指出：“绿色是永续发展的必要条件和人民对美好生活追求的重要体现。必须坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持可持续发展，坚定走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，加快建设资源节约型、环境友好型社会，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局，推进美丽中国建设，为全球生态安全作出新贡献。”由于房地产业在全国绿色发展中的重要地位和责任，也由于房地产发展自身的需要，必须对房地产业转型提出绿色增长的要求。

房地产业绿色增长一般可以包括三方面内容，即省地、节能和环保，这三个方面是互相关联的。

省地，一般包括节约用地、集约用地两层基本意思。如何省地，国家有很多的技术规范，本文在此主要说明理念。省地被列为房地产业绿色增长的首要内容有三个理由：中国土地资源，尤其是耕地资源，以人均计算在全球处于下位，是稀缺的，所以，我国各行各业都应该节约使用土地；房地产发展以土地为基础，是用地大户，而十多年来房地产业对于土地的滥用和浪费，已经到了再也不能漠视的程度。省地对于房地产业提高经济效益，也是不可忽略的重要途径。

节能，是指节约各种各样的能源，包括不可再生和可再生能源。其实，把节能的经济学含义拓展开去，应该要节约全部资源。当然，中国更为紧迫的问题是要节约能源，因为中国能源使用的增长速度很快，严重依赖进口，影响国家安全。不仅如此，不清洁能源的广泛使用和能源的低效使用，严重污染大气、土壤和水资源，影响国人生存环境。所以，节约能源已经成为中国的基本国策之一。房地产业作为能源消耗大户，节能对于房地产业提高产品品质和经济效益，也是不可忽略的重要途径。节能，也是环保的主要内容和实现手段之一。

环保，是指生态环境保护，包括对于大气、土壤、水源、生物、食物等人类全部生存资源和环境的保护。过去，发达国家在城市化、工业化过程中对环境有了破坏，近二十年来，新兴发展体在城市化、工业化过程中对环境有新的破坏，两者相加，全球的、中国的生态环境已经空前恶化。为全球计也为中国计，环保刻不容缓。房地产业因其产业特点而占用的大量资源所直接、间接引起环境多方位破坏，更需要负起环保责任。环保对于房地产业提高产品品质和经济效益，也是不可忽略的重要途径。

（四）创新增长

中共十八届五中全会指出，“十三五”期间“创新是引领发展的第一动力。必须把创新摆在国家发展全局的核心位置，……让创新贯穿党和国家一切工作，让创新在全社会蔚然成风”。该段话中的动力、核心、贯穿、成风等词，道尽了创新在发展中的重要地位。创新是什么？词典将其解释为：抛开旧的，创造新的。熊彼特认为，创新是指引入一种从来没有的生产要素和生产条件的新组合，包括引进新产品、采用新工艺、开拓新市场、获得原料新来源、实现企业新组织。OECD认为，创新包括科学、技术、组织、金融和商业的一系列活动。笔者以为，创新的精神内涵是突破，其范围涵盖很广：可以是理论上的突破，也可以是体制上的突破；可以是工程技术上的突破，也可以是管理技术上的突破；可以是产品上的突破，也可以是服务上的突破；可以是战略上的突破，也可以是经营上的突破；等等。以对转型有利而言，不妨把创新的含义适度泛化，但是，泛化不是庸俗化，不能把创新当作筐，什么变化都往里头装。能够被界定为创新的变化，一般是指某一个事物重大的、重要的变化，即突破性变化。

房地产业能创新吗？能的。如果把上段文字的各句话前面加上“房地产业”或“房地产企业”，可以发现房地产业创新的空间有多大。当前，房地产业被迫转型，有许多案例就具有浓厚的创新意味。房地产企业转型是指，房地产企业为了提高或维持其经营成效，在经营理念、经营目标、经营方向和结构、经营途径、经营手段及其经营组织诸方面，主动地实施重要的或重大转变的行为。比较一下可以发觉，其实房地产业转型的含义和房地产业文明发展理念中的创新增长，是何其相似，两者有着内在的一致性。不过，两者还是有所区别的。区别在于两点：转型是转变，转变可以包括创新式的突破，但转型不一定是创新式的突破；转型涉及整体性或基本面，而创新可以是局部的、某个侧面的。所以，对于房地产业来说，应该用创新的思维引领转型，但创新不等于房地产业转型的全部，房地产业转型的一些方面可以是也可以不是创新。

需要指出，创新是有风险的。美国政府为解决中低阶层住房问题，推出了由“两房”担保的次级贷款办法，也是一种创新，却是失败的创新，引发了金融危机并祸及全球。这就是一个创新风险的典型案例。房地产创新也有风险，即便如此还是要创新，对于房地产业的领头企业比如中国百强房地产企业来说，更是如此。原因是他们对于发展的期望更高，对于转型的要求更迫切，更有创新的冲动，也更有能力承受创新的风险。

作者单位：（上海社会科学院）