房地产税历时13年仍未出台，难在哪儿

王红茹

分析：2017年底人大至少能拿出一个可供讨论的方案，

一线城市100平米住房每年或至少征税4万元

关于房地产税的进展，又曝出了最新消息。近日，全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。

北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文曾表示，“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

“我不是很乐观。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓接受《中国经济周刊》记者采访时表示，希望在2017年底本届人大能拿出一个可供讨论的房地产税方案。但是，方案从讨论到通过还有一个过程，“我们不能指望在很短的时间内就推出这项政策，事实证明一个税种的推出如果过于仓促，在执行中会有很多后续问题不好解决。房地产税宁可晚一点出台，也不能出原则性的、颠覆性错误。”

开征房地产税，

必须先由全国人大立法

从2003年提出物业税开始，房地产税已历经13年之久，其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。2011年初，在没有立法的前提下，先行在上海和重庆两地进行试点征收。

但是，房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了“税收法定”的原则，也就是说，“如果没有相应法律作前提，政府则不能征税”。

2015年3月，十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定，明确规定：税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能通过制定法律来解决。

一系列政策频出，意味着未来开征房地产税，必须先由全国人大立法讨论通过才能算数。

房地产税到底难在哪里？“房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者，实际上，房地产税的出台，是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治。“这是一个非常复杂和困难的过程。”

那么，除了税制体系的再设计，房地产税还面临哪些难题？

房产税收入都抵不上征税成本？

专家建议由中介组织代征

目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别，都在混淆使用，房地产税和房产税仅一个“地”之差，实际差别却很大。

房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。

事实上，近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论，都是使用“房地产税”这个概念。这意味着，未来的房地产税，征收对象不仅是房屋，还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费，都有可能随着房地产税的推行而进行整合，因此应该是房地产税收体系的综合改革。

由于房地产税是典型的地方税，理所当然该由地方税务部门来征收，而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上，房地产税作为直接税种，征收难度大、成本高，绝大部分城市即便强行开征，获得的收入也难以抵消成本。

从以往房地产税的试点城市看，无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，所得税收入都很少。按照新华网2014年1月的报道，重庆从2011到2013年，累计3年征收房产税未超过4亿元;上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配，征收所花费的人力物力成本相对巨大。

“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者，直接面对居民征税很难，“一旦征收房地产税，一个楼内的一百户居民就有一百种情况，税务局要分别对待，我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”

记者注意到，迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税，难度可想而知，“建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收，这样可以节省税务部门的人力物力成本。”

即便如此，刘桓依然对通过中介组织征税表示担忧，“其诚信程度、职守操守和业务能力目前也都没有达到相应的水平。中国是一个大国，南北东西差别很大，二元性结构特征也很明显，税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上，这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。”

税率多高？按什么房价征收？

免征额是多少？

老百姓最为关注的是，房地产税一旦实施，买房要多交钱吗？要多交多少钱？

以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元，按照1.5%（1.5%的税率被认为是世界通行做法）的税率计算，每年需要缴纳的房地产税是12万（每月纳税1万元）;如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元（每月纳税6250元）。

现实或许不会这么悲催！据记者了解，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平（发达国家的房屋持有税，税率一般为1%至2%）。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档，皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算，在北京二环购买一套100平米房子，每年需缴纳房地产税4万元（每月缴税3333元）;在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万（每月缴税2083元）。

“不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉《中国经济周刊》记者。

另外，刘桓还建议说，我国的房地产税不能照搬国际经验，要根据中国国情，设定一定的免征额。

2011年上海和重庆的房产税试点方案，皆有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。

“根据上海的试点经验，免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于3口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者。

对于免征额和税率，目前官方并未透露出任何信息。当下，大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。

中短期内，房地产税与土地出让金并行不可避免

征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法最具说服力的理由。

不过，原国家税务总局副局长许善达曾指出，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。

在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%（土地出让金收入不包括在公共财政收入之内）。

目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。

房地产税果真能扛起这面大旗吗？

财政部公布数据显示，2014年全国土地出让金收入约40480亿元，超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金，而是改征房地产税，也就意味着让买房人来承担这4万亿，能承担得了吗？

以上海为例。据上海市国税局公布的数据，上海2014年房产税收入约99.9亿元，除去商业、办公、酒店等多种物业，试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。这个数据是多少呢？上海预算草案报告公布的房产税征收为27.6亿元。另据中国指数研究院数据，上海市2014年土地出让金征收1766.79亿元。简单计算，房地产税仅占土地出让金的1%，两者差距确实比较大。

“如此情况下，让房地产税去充当土地出让金，地方政府能不能做到我表示怀疑。”刘桓说。

汪德华则认为，如果税制设计上有一定的免征面积，自然是不能指望房地产税能够完全取代土地出让金。

“从根本上说，目前还需明确房地产税的功能定位，功能定位决定税制设计。”汪德华告诉《中国经济周刊》记者，房地产税采取设定一定免征面积的税制设计，比较符合中国国情。这也意味着其功能定位是调节房地产市场。“中短期内，恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看，可以考虑将房地产税推行与土地使用权70年到期问题挂钩。在70年期限到期之后，缴纳房地产税就可以永续使用。”