营改增对房地产企业税收的影响及建议

辛芳芳

（重庆润天投资股份有限公司 重庆市黔江区 409000）

营改增对房地产企业税收的影响及建议

辛芳芳

（重庆润天投资股份有限公司 重庆市黔江区 409000）

“营改增”是我国税改措施中流转税方面最为重大的一次改革，其重要意义在于促进国家完善财税制、提高税收科学管理水平。引入增值税的抵扣机制促进各企业上下游之间的良性循环发展，从而减少整个产业链的重复征税，规范税务税收管理。“营改增”的推进，一些房地产企业经营者担忧“营改增”实施后，会使税务成本在一定程度上有所增长，给企业带来更大的压力。

营改增；房地产企业；影响；建议

序言

2016年1月22日，李克强总理主持召开座谈会，明确指出全面推进“营改增”是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上再次强调从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。通过分析房地产业实施“营改增”的影响因素，发现“营改增”会给房地产业带来哪些影响，从而提出相应的建议。

1 “营改增”对房地产企业开发成本的影响

1.1 政策过渡阶段可能遭遇重大损失

比如：一个房地产项目完工，但销售还没有结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，这对企业影响很大，比营改增前的税负要大。

一些企业在营改增之前购进房地产，营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，这对企业的影响很大。为了解决这些问题，需要出台过渡政策。

1.2 建筑企业成本的影响

建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。房地产企业增值税率高达11%，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业实行“营改增”造成房地产企业建造成本增加主要体现在几个几个方面：

（1）材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，取得的发票不是增值税专用发票或者无法取得发票。

（2）《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可以选择简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上建筑工程的主要原材料，在工程造价所占的比重较大。假设以上原材料均能取得正规的增值税发票，可抵扣的进项税率6%，而建筑企业增值税销项税率11%，那么建筑企业必将增加5%的纳税成本，加大了企业实际税负。

（3）建筑工程人工费用占工程总造价的20～30%，但劳务用工主要来源于农民工或建筑劳务公司。农民工提供零星劳务产生的人工费，没有增值税发票。建筑劳务公司为建筑企业提供专业的劳务发票，即按劳务收入的11%计征增值税销项税，却没有进项税额可以抵扣，与原来3%营业税率相比增加了8%的税负。劳务公司承受不了如此高的税务，必然将增加的税负成本转嫁给总承包企业，势必加大建筑企业实际税负。

以上方面导致建筑企业实际税负增加，最终会转嫁给房地产企业，造成房地产企业开发成本增加。

2 “营改增”对房地产企业的税负影响

营业税的缴纳则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的。

增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款。从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。

“营改增”后房地产开发企业的适用税率从5%的营业税率变更为11%的增值税税率，企业只有拥有足够的可抵扣的进项税额，才能保证税负不上升。税率的上升，是房地产开发企业税负增加的直接原因。

3 “营改增”制度下对房地产企业的建议

3.1 加强财务人员培训，做好财务核算准备工作

“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和财务核算的转变等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业的财务人员应充分学习相关的税收政策，例如，增值税原理及计算、纳税环节、增值税纳税申报等，确保在税制改革后能够立即进行熟练操作和运用。

3.2 重视增值税专用发票的管理

“营改增”实施以后，房地产企业需取得增值税发票，由于增值税专用发票是税收管理的重要组成部分，也是发票管理的关键环节，同时也是发生经济违法案件较多的票种之一，因此“营改增”的实施对房地产企业发票管理的要求必然会提高。

3.2.1 及时取得可以抵扣的增值税专用发票

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法；一般纳税人可以开具增值税专用发票，小纳税人自身无法开具增值税发票。然而企业能否能够取得足够的符合规范的可抵扣进项税发票，与企业自身的管理水平、行业运营的规范程度相关。因此房地产企业应该切实重视进项税发票凭证的管理，及时取得可以抵扣的专用发票，例如供应商尽量选择具有一般纳税人资格。此外，房地产企业还应加强增值税专用发票的认证管理，在税法规定期限内进行认证抵扣，以免无法抵扣增值税进项税额。

3.2.2 切实加强专用发票的认证管理

房地产企业存在已取得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此，企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型：上游已定性为虚开、经鉴定为伪造、被证明为非税务机关出售、通过金税系统发现的“失控”票、“作废”票，以及走逃企业开具的未报税的专用发票等。因此房地产企业应仔细认证、比对上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形。

3.3 建立和完善企业财税控制制度

从本质上来说，房地产企业“营改增”保障了房地产可以充分利用增值税抵扣，减少重复纳税的可能，一定程度的降低了房地产企业的开发成本。“营改增”后，账务核算变的复杂化、增值税专用发票风险凸显，房地产企业应该注意建立和完善财税控制制度，控制企业税务风险。

3.3.1 采购环节

企业采购货物或服务，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣，因此企业应尽可能取得进项发票后支付款项。

3.3.2 开发环节

房地产开发过程是成本产生的过程，企业应加强各项成本发票的管理，因为相关凭证不仅是企业账务处理的依据，而且还是企业所得税、土地增值税成本项目扣除的主要依据。

3.3.3 销售环节

房地产企业在销售开发产品时，会使用各种各样促销的手段，是否需要在销售合同中予加以明确，财税处理是否会有差异，不同的付款方式对纳税义务的影响等问题都需要企业着重考虑。因此，房地产企业在销售开发产品时，最好先咨询专业财税人员。

3.3.4 纳税环节

“营改增”后，主管税务机关由国税征管，同时，纳税申报时间、提交的材料也会有所变化，房地产企业应按照国家法律法规、政策的要求按时进行纳税申报，依法提交和留存各项财务税务资料。

4 结束语

“营改增”对房地产企业的影响是广泛而深刻的，涉及到企业管理的各方面，涉及到纳税、财务管理、会计核算等重要方面，需要企业领导、相关人员尽早谋划、全盘考虑、积极应对，加强政策学习，增进对“营改增”的认识，制订增值税内部控制体系和工作流程，建立增值税全流程跟踪管理制度，提前应对和防范营改增后可能带来的经济风险和税务风险，妥善处理营改增过渡期间的税金清算与稽查等事宜，确保企业利益最大化。

[1]陈玉军.房地产企业税收筹划的误区.企业改革与管理，2015（07）.

[2]张玲莉.浅谈房地产企业“营改增”对行业的影响.中国商论，2015（06）.

[3]贺旭婷.房地产企业如何应对“营改增”.文史博览（理论），2015（06）.

[4]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划.现代经济信息，2015（19）.

F299.23

A

1004-7344（2016）11-0237-02

2015-12-10

辛芳芳（1983-），女，中级会计师，本科，主要从事财务工作。