中国养老地产发展模式与策略研究

黎俏

摘要：老龄化是我国发展过程中面临的严峻问题之一。它影响着各项事业的可持续化发展，阻碍着国民经济的提升，因此为了改善国计民生，我国开始提出发展养老经济，养老地产就是其中之一。作为服务产业与复合产业，养老地产不仅具有经济性，还具有公益性与福利性，能够在一定程度上帮助解决养老问题，但中国的养老地产发展仍处于初期阶段，因此对其发展模式与策略的探究有着重要的现实意义。现将对中国养老地产的发展现状予以分析，然后通过对土地获取、产业融资以及产业经营三种模式的分析，找到与我国国情相符合的发展模式。最后提出能够促进我国养老地产进一步发展的策略。

关键词：中国养老地产；发展模式；发展策略

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）02-0033-02

养老地产属于新兴的地产业态，兼具地产开发、金融创新、商业地产运营以及养老服务的属性，其开发以及经营模式都是立体化的，整个养老地产的基础为住宅，此外还有众多的配套设施，如护理院、超市、文体中心、医院等，通过出租、销售等手段，实现盈利，整个产业的综合运作能够提高养老服务的质量与专业水平。养老地产在中国有实施的必要，为了减少养老压力，促进国民经济的健康发展，应当为养老产业选择合适的发展模式，并引导其深入展开。

一、中国养老地产的发展现状

第六次全国人口普查结果显示，我国老年人口（≥165岁）在总人口中能占到8.87%的比重，与第五次普查结果相比上升了1.19%。从图1中可以看出，我国老龄化现象日趋严重，如图2预测结果显示，2050年我国60岁以上的人口能够占到30%以上，成为世界上人口老龄化现象最为严重的国家。为了缓解老龄化对我国经济发展造成的压力，我国应当重视养老地产的建设。

养老地产主要有养老社区、老年公寓以及养老院这三类，而由专业机构负责的护养院与养老院并不属于养老地产中的项目，养老地产能够实现服务、商业、住宅功能的统一。纵观我国人口与GDP发展现状，我国养老市场即将迎来新的变革与创新，养老地产蕴藏着极大的开发潜力。具体来说，我国的养老建设中仅有315万张床位，这与我国的老龄化人口差距是极大的，普通家庭普遍面临着“住不起”与“住不上”的困境，另外，随着社会经济的发展，家庭结构与社会观念均有较大的改变，虽然二胎政策已逐步开放，但是当前的家庭结构仍以“421”为主，传统的以家庭为单位的养老方式面临着较大的冲击，从地产建设来看，无论是社区环境还是户型结构都不具备合适的养老条件，部分地产在营销的过程中往往会将养老地产作为宣传的噱头，但是在实际建设中却并没有建设与养老相适应的项目，因此总的来说养老地产发展并不完善。

目前房地产公司、保险公司以及国内外养老机构等都逐步开始参与到养老地产及社会与发展中，例如保利地产于2011年提出了“和基金-善居养老计划”；中国人寿在河北廊坊投资1000亿元建设养老社区；上实集团将崇明东滩的3000亩地用于建设养老地产。虽然众多企业为养老地产的发展做出了较大的努力，但是我国的养老地产并未形成系统、完整的结构，受到多方面因素的影响，养老地产发展还存在较多困境，面临即将呈现井喷状态的老年住宅需求，我国应当全面考虑我国的国情，选择适合的发展模式与发展策略促进养老地产的建设。

二、中国养老地产的发展模式

（一）土地获取

土地是地产业发展的前提与关键，土地的区位、规模、性质等都会影响养老地产的经验状况，但是就我国目前的发展情况来看，土地供应制度并不符合养老地产的建设需求，二者之间甚至存在着较大的矛盾，这些矛盾主要体现在两个方面，第一是土地性质的问题，以产权为标准，土地可分为农村集体所有与国有两种，而以使用性质为标准，土地则可分为工业用地、公共管理与服务营地、物流仓储用地、商业建设用地、交通建设用地、居住地、公用设施用地以及绿地。而养老地产属于综合性用地，既有居住性质，又有商业与服务的性质，因此以现有的划分方法无法合理规划养老地产的用地。第二是土地供应方式方面的问题，国有建设用地的供应包括有偿出让与划拨两种形式，供应方式不同导致土地的使用性质、使用年限与成本等方面存在差异，如居住用地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年，文娱用地的使用年限为50年。养老用地具有综合性与福利性，其在盈利方面的作用较弱，且投资多、收效慢，因此投资商在进行地产建设前会存在诸多顾虑。由于土地性质与划分的问题，很多养老住宅难以真正达到养老的目的，其销售不得不另寻途径，例如重庆羊鹿山养老产业园由于性质不明确，在销售中仅能以小产权房的形式出售。

在选择发展模式时，如果在国有建设用地展开建设，以划拨的形式获得土地供应可以不受年限限制对土地进行利用，但是地产的用途却会受到较大的限制；若以招标或协议出让的方式获得土地供应，虽然可自行选择地产使用用途，但是其使用年限却会受到较大的限制；若以挂牌或拍卖出让的方式获得土地供应，那么虽然可以获得较多的土地供应量，但是土地的价格也会被推高。如果选择在集体用地进行建设，那么虽然可以获得成本优势以及供应量的优势，但是却存在一定的政策风险，且位置相对较为偏远。

（二）产业融资

我国虽然一直提倡发展养老地产，但是在政策上却没有给出明确的发展方向与法律保障，因此在产业融资模式中，融资成为养老地产的发展的瓶颈。第一，是融资主体的问题，地产商是最为主要的主体，但是在地产建设的过程中地产商的融资渠道较少且面临的市场较为狭窄，因此在土地的获取与经营方面存在着一定的问题。近年来国家养老机构以及保险资金企业在地产融资中的参与使融资主体向着多样化的方向发展，但是养老服务机构、医疗机构以及政府财政在养老地产建设中的参与度仍然较低。第二是融资方式与融资渠道的问题，不同的融资方式其风险、资金规模、期限不同，养老地产自身具有投资多、收益满等特征，因此融资上面临着一定的困难，目前房地产商的融资渠道如图3所示，内源投资成本低、规模小，而自主性却相对较高，外源融资则存在着期限短、成本高、要求高、程序驳杂等众多问题，这与产业发展过程中的资本需求是相矛盾的。因此从融资情况来看，我国养老地产的发展存在着较多的问题。

基于这些问题，我国养老产业在产业融资方面应当做到，第一扩大融资生体，鼓励养老机构等组织参与到养老地产的投资中，并吸引外国企业参与到养老地产的投资建设中；第二，应当拓展融资渠道，创新自身的发展模式，积极寻求政府的帮助，与国内外的企业或机构展开合作；第三，就保险企业的发展来看，应当发挥保险投资的优势，在低成本的情况下保证收益的长期与稳定，同时力求在金融方面的创新，发起长效基金，丰富融资形式，促进养老地产的长远发展；第四，应当积极向国外优秀的养老产业学习，借鉴其优秀的发展经验，将其应用到我国的地产企业发展中。

（三）产业经营

从产业经营模式上来看，养老地产兼具地产业与服务业的属性，重点强调其在养老服务方面的作用。就国外的经验来看，成熟完善的养老地产以服务为核心价值，以环境资源为基础，以医疗价值为驱动，以物业价值为载体，就此看来，要想促进养老地产的健康发展，必须要选择科学、合理的经验模式。

以运营主体为依据可将养老地产分为投资与经营分离以及投资与经营结合两种模式。国家产业分工情况较为明确，因此其养老地产运营采取的是投资与经营分离的方式，而我国的养老地产业发展尚不成熟与完善，因此大部分建设都采用投资与管理相结合的模式，这一模式虽然能够对资源进行有效的整合，促进产业的进一步发展，但是它对经营管理者的经营与融资能力都提出了较高的要求。北京太阳城就采用了这一模式发展养老地产，首创、保利等企业为此成立了专门的团队对养老地产的经营与管理进行研究。

以盈利方式为依据可将养老地产经验模式分为物业租赁、物业销售、租售结合、住房反向抵押、会员服务销售等类型，其中租赁模式投资多、收效慢、风险大，因此我国目前还没有以这种模式展开经营的养老地产，但在未来这一经营模式可以与保险投资进行联合，从而实现盈利；物业销售能够在短期内将资金回笼，从而减少资金投资商在资金方面的压力，但是开发商的参与度不高，因此后期的管理上可能会出现一定的问题。上海孝贤坊就因为后期管理不善而陷入有名无实的境地；租售结合的模式适用于混合式的大型养老社区以及养老公寓，北京太阳城就是采取这一模式进行经营的。

三、中国养老地产的发展策略

（一）政府应率先落实相关的政策法规

为了保证养老产业的切实发展，政府应当率先制定相关的政策、法规并将其落实。养老地产法规应当向着专业化、规范化以及系统化的方向发展，除了中央政府制定的法规政策外，地方政府应当根据当地发展的实际情况制定符合本地养老产业发展的制度，从而保证制度与政策落实的有效性。另外，我国养老产业在发展的过程中还面临着城乡差异大、公私养老机构在体制方面不平衡等问题，为了将这一问题逐一解决，应当将养老产业的建设与发展作为地方政府工作业绩的考核指标之一，从而在一定程度上加大政府在落实养老政策方面的工作力度。政府应当适当对参与养老地产建设的企业予以政策与经济上的支持，促进其建设工作的展开，尤其要重视用地与融资方面的政策扶持，帮助企业走出瓶颈。另外，政府应当重视城乡养老之间存在的差距，应当推进农村养老事业的建设，努力使城乡建设达到一个平衡的状态。

（二）实现经济效益与社会效益的共赢

养老地产的参与者应当将提供有效的养老服务作为建设的中心与重点，提高自身的责任意识，承担起自身应负的社会责任，努力实现经济效益与社会效益的共赢。一方面，企业应当以政府的政策与制度为导向，积极展开养老地产的建设，依托政府在资金与政策方面的支持开展养老地产的建设与管理；另一方面，企业应当利用自身的优势，促进产业的协调发展，使房产模块、金融模块等实业模块能够共同推进养老地产事业的发展，提高其经济效益与社会效益。企业在发展过中应当做到三点，第一，加强开发养老地产，为老年人口提供中高端服务，满足社会对养老的需求；第二，促进养老产业发展模式的创新，提高金融化的发展水平，以示范企业带动整个行业的标准化发展；第三，为政府机构设置的处于中低端水平的养老服务提供帮助，促进其服务标准、服务机构、管理体系的规范化与高端化。

（三）地产商需开展整体的前沿性研究

我国养老地产发展中面临着规模小、产业标准缺失、住房功能单一、经验缺乏等问题，而养老地产具有综合性，需满足老年人居住、医疗、商业、文娱等众多方面的需求，因此在设计与建设时也应当进行综合化的考虑，地产开发商应当跨行业进行分析，一方面深入了解老年人在各方面的实际需求，另一方面了解各行业之间的关联，从而更好的协调产业内资源，实现各方面的有效对接，保证园区内的配套服务能够满足老年人生活、娱乐、医疗的各方面需求。

（四）推动养老地产经验发展模式创新

养老地产的发展需要示范企业的带动作用，但是近年来，养老地产业虽然取得了一定的成绩但是却没有建设出强大的优势企业，因此我国应当对企业的发展建设予以扶持，使企业能够发挥出自身的优势，在养老地产的建设发展中实现服务、运营、管理等各个环节的金融化，促进养老服务向着高端化的方向发展。我国可以将国外具有丰富经验的养老服务机构引入，使其能够带动我国的养老地产健康的发展，提高养老服务的金融化水平。

四、结语

我国人口老龄化的严峻形势要求我们必须重视养老地产的发展，我国的养老地产尚处于初级阶段，无论是在土地获取、产业融资还是产业经营的模式上都存在着一定的问题，因此在未来的发展建设中应当对其予以足够的重视。政府应当从政策上予以养老地产全面的支持，推动其实现经济效益与社会效益的双赢，企业要想获得长远的发展空间应当进行综合性的前沿研究，并积极借鉴国外的发展模式以提高自身的管理水平。