信达地产何以成为“地王”

冉学东

信达作为国有金融企业下属的一家房地产公司，有着“国”字头的担保，有着金融业的输血，持续制造地王也不足为奇。

近日，信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块再次制造地王，成为舆论热议的焦点。该地块溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。该地块楼板价为36962元/平方米，但如果剔除保障房、自持商业面积计算，实际可售商品住宅部分的楼板价已高达4.8万元/平方米。业内普遍测算，若加上建安、税收等一系列成本，该项目建成后的销售价格将突破7万元/平方米。

其实，这不是今年信达地产第一次制造地王，有媒体统计，2015年7月至今，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王以及上海顾村地王，从而让信达地产成为名副其实的“地王”。

而根据《证券时报》报道，按照规划，在区域布局中，信达拟重点关注经济强市与人口导入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指长三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指长江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群内的二线和区域中心城市。这样看来，信达将触角伸向了所有的区域核心城市。

舆论关注的是这个公司的背景，它的母公司信达资产管理公司隶属于财政部，但笔者更关注的是其业务模式，信达作为四大资产管理公司之一，是在1999年建立的对口处置建设银行不良资产管理的资产管理公司，事实上就是从建设银行内部剥离的一个公司。

不良资产处置的情况媒体说得太多了，笔者不想多说，那轮不良资产处置给信达留下最大的成果是其许多地产都是烂尾楼、基建项目和土地，这些资产在此后的经济复苏中成为香饽饽，地产价值不知道翻了多少倍，这让信达资产在四大资产管理公司中赚钱最多，也最早进行股份制改造，并最早在香港上市。信达资产目前已经成为攫取了诸多金融牌照的全牌照的金融控股公司，而地产方面目前更是如此生猛，让人很是吃惊。

信达如此频繁拿地，主要是由于其手中有这巨额的低成本资金，2015年成功发行5年期中期票据30亿元。此后，2016年公司发行了30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。公开发行的公司债票面利率为5.56%，期限3年。

还有一个原因也许是在不良资产处置中轻易尝到的甜头实在难以割舍。在资产管理公司清收的不良资产中，房地产是最主要的资产，信达上市时，信达持有的不良贷款60.4%为房地产业。这些不良资产一般是商业银行的债权，非银行金融企业的产品，比如信托产品。还包括一些实业债权，比如房地产公司的应收账款，以及以房地产作为抵押的其他贷款及应收账款。

有统计显示，从2011年初至2012年5月，到期的房地产信托产品本金共超过1000亿元，其中AMC接盘规模已经高达300亿元。这被外界质疑为资产管理公司为影子银行输送流动性，干扰国家宏观调控政策，因此监管层下发《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》，对该业务进行规范。而事后来看，由于房地产的持续飙升，这些资产都成为优质资产，让资产管理公司狠赚一笔。

信达还有一个非常受外界质疑的角色是，因为其控股股东是一家由资产管理公司成长而来的金融控股集团，它旗下金融牌照涵盖证券、期货、信托、融资租赁、基金管理、保险、投资及地产等。包括信达证券99.27%股权、幸福人寿保险51.78%股权、信达财险51%股权、信达澳银基金公司54%股权、信达金融租赁公司98.7%股权、金谷信托92.29%股权、西安银行24.33%股权。此外，其非金融子公司还有信达投资、中润经济发展、华建国际集团、汇达资产托管等公司。这导致其在融资以及资金成本方面具有其他企业无法比拟的优势，该公司在处置不良资产时，享受着远低于市场的资金成本。

中原数据显示，2016年初至5月23日，内地一共出现152宗“地王”，远高于2015年全年的95宗，按照总价来计算，最高的50宗“地王”里，其中27宗地被国企获得。

作为一家金融企业，控股一家房地产公司，就笔者所了解的，好像目前在国内很少有先例。信达作为国有金融企业下属的一家房地产公司，有着“国”字头的担保，有着金融业的输血，然后去市场上拿地，再加上过去一贯在市场上屡战屡胜的经历，才能持续制造地王。