供给侧改革下的湖北房地产土地供应的探讨

徐伟营

摘 要：文章概述了湖北省房地产市场库存现状和存在的问题，分析了土地问题产生的原因，提出了土地供应市场有效性改革的建议。

关键词：湖北省 房地产市场 库存现状 原因分析 建议

中图分类号：F293.2

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）08-186-03

根据全国经济的严峻形势，国家推出供给侧结构性改革措施，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，其中去库存主要指房地产行业，可见房地产行业所面临形势的重要性和严峻性。湖北省也不例外，自去年以来，除武汉市等少数城市外，绝大多数城市房地产开发投资增速放缓， 商品房销售面积、新开工面积和竣工面积都呈不同程度的下降，待售面积保持较高增长。随后，国家层面不断传出利好政策，多部委联手出台新政，政策与金融的双重利好激发了房地产市场需求。今年年初，湖北省政府印发《湖北省房地产去库存专项行动方案》，推出一揽子房地产去库存新政，市场情况有所改善。

化解高库存，如果着眼于短期效果，主要是从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，该类需求的刺激有助于短期内增加需求、消化库存，除限购外其中的大部分有效政策由中央层面制定，地方政府决策权较小。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则要从总量和结构上考量，其中地方政府主动性最强和最有效的政策便是房地产行业的总开关—土地供应。

一、房地产市场去库存现状和存在的问题

1.前期土地供应量巨大，导致湖北各城市库存较大。根据房地产市场的销售热度情况，可分为四类城市：第一类是武汉市，作为全国二线城市中的重点城市，武汉市近年来供需两旺，自2010年来，量价齐升，住宅销售面积从2010年的904.92万平米上升到2015年度的2134.25万平米，年均增长率达到20%，一手住宅成交套数和成交面积已连续两年在全国位居第一。第二类是宜昌市和襄阳市，该两城市销售量保持较快增长，价格较稳定，但库存量和潜在供给较大，存在一定的去库存压力。如襄阳2015年住宅成交230.17万平方米，同比增长超过30%，但潜在供给较大，价格增长保持平稳；宜昌跟襄阳情况类似。第三类是其他地级市，销售量增长较慢或略有下降，同时供给量巨大。第四类是剩余县市，销售量有一定的萎缩，价格有所下降，供应量巨大。

通过四类城市的分析，前期湖北省各城市的土地供应均较大，只是由于需求增长幅度的不同，导致市场出现上述四类不同情况。

2.商业地产严重过剩。商业地产主要包括综合商业、写字楼和酒店等。以武汉为例，据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，已成为香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4～6年。与此同时，未来5～6年，还将新增约1000万平方米商业体量，大部分商业地产处于亏损状态。湖北其他城市商业地产过剩问题更加严重，招商难已经成为普遍现象。

3.土地市场交易市场化不高，实际定向招拍挂情况严重。在一级土地市场交易中，仅武汉、宜昌等少数城市存在激烈竞争的情况，但即使在武汉市，也有超过一半的土地宗数以底价成交，城市形象工程项目、大量城中村和旧城改造项目等土地实质上均为定向招拍挂。这说明土地市场成交的透明度不高，招商力度不强，供应土地指标的合理性与市场出现一定脱节。

二、土地供应问题产生的原因分析

上述问题除少数一线和发达的二线城市外，在全国大部分城市普遍存在，其中有深层的制度层面因素，也有地方政府决策和服务等方面原因。

1.财税政策方面，事权和财权严重不匹配。根据2015年湖北省财政收入统计，地方财政收入占全国财政收入的比重，已由从分税制改革前的70%左右骤降到50%以下，如果剔除上缴的省级财政收入，各市州的比例更低。加之，地方政府承担着与其财力极不相匹配的事权，使得本已拮据的地方财政雪上加霜。在这种情况下，地方政府肯定不会“坐以待毙”，就会以各种不同的方式实施“非正式”的收入自主权，而依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出就成了不二选择。土地出让除获得土地出让金外，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税（2016年5月1日后已改为增值税）等为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。

2.地方政府造城的冲动，导致大量土地出让。近年来，城市间竞争激烈，为追求GDP增长的政绩，提升城市形象，加快区域经济的基础设施配套，增加招商吸引力，纷纷提出城市的规划目标，超前规划城市的框架结构。如湖北省某县级市规划的城区人口目标是40万，而该市目前城区人口仅10万左右，市域人口也仅有40万，而土地供应、相关配套也按该目标规划，自然会产生土地供应或潜在土地供应的严重过剩。

3.地方政府对政绩的需求。众所周知，商业地产不仅在开发建设阶段带来税收，而且能为城市增加配套、提升城市形象，在建成后还可带来源源不断的税收来源。于是，较高的商业地产比例、超高层写字楼、五星级酒店甚至是产业招商项目等成为在土地挂牌条件中的限制条件。采取该方式，不仅降低了土地市场的竞争，减少了政府土地出让收入，还将影响土地资源的最佳配置。从湖北的实际来看，招拍挂过程中凡是有上述标准要求的，基本为底价拿地，实质上是与政府直接谈判的结果，使土地一级市场的招拍挂制度名存实亡。对一个城市来说，对于商业地产的需求是相对固定的，一般情况下人均的商业需求量约为1.5平方米，供应过大会导致商业地产经营困难、租金收入下降，影响城市面貌。

4.城市更新改造的步伐过急过快。近年来，城市间的竞争已经日趋白热化，尤其在同等类型的城市之间，已经形成你追我赶的局面，因此城市更新改造成为其内在发展要求。城市更新改造主要有以“旧城区、旧厂房、旧村庄”的三旧改造和基础设施大规模建设。城市三旧改造能够改善居民生活条件，同时迅速提升城市形象，但三旧改造步伐过快同样导致土地供给量过大，供应过剩导致房地产价格低迷，而低迷的价格又会影响三旧改造的进程，尤其是需要高房价支撑的旧城区的改造。武汉市2010年度和2012年度住宅土地供应分别为1438万平方米和1341万平方米，计容建筑面积达5308万平方米和4157万平方米，其中近半数为三旧改造项目，如不是武汉房地产销售规模在5年内增加近2.5倍，其去库存形势也不容乐观，而湖北的其它城市更新改造形势则没有如此幸运，三旧改造后释放的供给压力还在持续发力。另一方面大规模的基础设施建设增加了资金需求，较大的需求促进了新一轮的土地供应。

三、土地供应市场有效性改革的建议

从长效来看，湖北省房地产市场的去库存必须要从土地供给着手，才能建立去库存的长效机制。

1.提高认识，改变政绩评价标准。在对地方政府考核上，涉及房地产的考核除了城市面貌的改善，更应从房地产的健康程度出发，如土地市场的公开透明程度、房地产行业的健康指数、商业地产的运营情况和居民对房价满意度等方面。只有如此，地方政府才能避免政绩冲动，盲目供地而出现短期效应。

2.在深化财税改革之际，呼吁增加地方财政收入的分配比例。地方政府如无相对适度的财权，必然会在土地上采取变通方式，如增加供给等解决短期的财政困难，但长远来看势必导致去库存压力和财政收入的不可持续性。因此适当增加地方财政收入的分配比例也是去库存的长效机制之一。

3.加强市场监测和政策落实力度。认真贯彻落实好中央和省的各项房地产市场调控政策和措施，加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注。提高房地产市场信息的准确性，围绕促进房地产市场长期健康和稳定发展，完善配套政策，合理引导消费预期，保持各项政策落实的持续性和有效性。

4.加大招商力度，以市场为导向调整商品房供应结构，对过剩的商业地产进行土地变性。房地产市场房屋的销售定价是由供求关系决定的，房地产商拿地成本的高低与销售价格的高低没有必然联系，在某种程度上土地价格的高低是开发商和政府利益分配的博弈，所以东部发达城市的招商目的是要达到激烈竞争，即找到最佳投资企业的同时，实现地方政府收益最大化，而湖北省各城市在房地产招商环节，基本上是有意向参与方就达到招商目的，导致收益较低。土地供应量和供给区域应根据库存土地未开发量（土地已转让但尚未销售）、房屋开工面积、房屋年销售量（包括月度销售量）及开发商获取土地储备参与活跃度来确定。在土地性质配比上，应严格按照区域规划的要求和充分征求意向参与主体的意见，尽量符合市场的需求，从而加大商品房调整结构的力度，充分发挥市场在资源配置中的决定作用。对目前商业地产配比过剩的项目，应根据开发商的申请，结合规划需要，重新对土地性质进行调整，具体方式可按市场竞价的方式进行二次挂牌来进行。

5.土地储备中心要有一定的有效土地储备，增强对市场供应的调节能力。土地储备中心的一项重要职能是对土地的供应进行有效的调节，从而达到有效的调控房地产市场。但在实际操作过程中，湖北省大多数土地储备中心的土地是在具备招拍挂条件后就推向市场，土地储备中心的有效土地储备较少，而大量的土地因无计划性供应导致集中在开发商手中，大大降低了房地产调控的主动性和有效性，即在房价迅速上涨时，无土地资源进行有效的土地供应，难以抑制房价；而无序的土地供应又容易因供应过多导致房价低迷。

房地产去库存，是湖北省今年供给侧结构性改革五大专项行动之一，而土地供应作为房地产市场的总开关，其重要性不言而语，但土地供应涉及的层面综合而复杂，只有以市场需求为出发点，不断完善和优化土地供应的节奏和结构，才能实现房地产市场平稳健康发展。

参考文献：

[1] 徐云，土地财政焦虑[J]，房地产导刊，2013，（6）

（作者单位：湖北清能投资发展集团有限公司 湖北武汉 430077）

（责编：玉山）