供给侧改革对上海房地产企业发展的影响



供给侧改革对上海房地产企业发展的影响

文/吴鸿根

推进供给侧结构性改革，是国家面对经济发展的新矛盾、新问题作出的战略部署，也是适应和引领经济发展新常态的重大创新。上海房地产市场竞争激烈，不少企业遭遇了土地资源短缺、开发资金缺乏、发展后劲不足等瓶颈问题，而供给侧结构性改革则有利于上海房地产企业破解发展难题，促进企业转型升级。因此，上海房地产企业应把握供给侧结构性改革机遇，调整产业结构，创新运作模式，推动企业持续稳定发展。

一、破解上海房地产企业发展难题需要供给侧改革

经过三十多年发展，上海房地产业为城市建设和经济发展作出了积极贡献，并涌现出绿地、大华、复地、城开等一批享誉全国的著名企业，但也出现投资开发过热、房价上涨过快、市场供求失衡、房屋结构不合理等问题。虽然宏观调控已实施多年，但住房供应结构性矛盾未得到彻底解决，房价尚未回归到百姓所能接受的合理水平，与实现房地产市场健康有序发展的目标距离甚远。而持续收紧的宏观调控，也给上海房地产企业特别是中小房地产企业的发展带来新的困难和问题。因而要从供给侧结构性改革出发，破解上海房地产企业的发展难题。

（一）市场竞争加剧，企业面临考验

随着房地产企业转型力度加大，一批规模较小、实力不强、竞争力弱、资金紧缺、土地缺乏的企业可能在新一轮结构调整和资源整合中出局，应运而生的是一批规模化、产业化、集团化的大型企业。统计显示，2015年全国共有房地产开发企业9.1万家，其中具有一级资质的企业577家。中国房地产业协会发布的《2013房地产开发企业经营管理蓝皮书》估计，2013-2015年，全国有30%的中小房地产企业被淘汰，企业总数由9万家减至6.5万家。据不完全统计，仅北京、上海、湖北、四川等省市，近几年就有逾千家房地产企业“消失”。2015年，上海共有6家房地产企业挂牌转让。

与之相反，以万科、绿地、恒大等为代表的116家上市企业正在加速发展，规模持续扩大，房地产业的集中度进一步提高。2015年，全国房地产销售金额逾千亿的企业达到7家，万科、绿地和恒大3家企业销售额超过2000亿元。而大型房地产企业纷纷将上海作为重要的战略布局城市之一，甚至将总部迁往上海。首创、保利、金融街等大型企业抢滩上海，市场竞争愈发激烈，一块土地往往会有几十家企业竞标。资料显示，2015年，上海土地市场成交商品住宅用地52幅，但除了绿地集团外，少有上海房地产企业的身影。

（二） 土地资源紧缺，发展后劲不足

由于上海建设用地指标已趋于红线，土地供应量逐年减少，致使土地成交价格不断攀高，企业之间的土地争夺战愈演愈烈。“十三五”期间，上海还将继续严控建设用地供应。2015年，上海土地出让面积同比减少17%，全年住宅用地供应量为7.39平方公里，其中商品住宅用地供应量2.89平方公里，占土地供应量的39.1%，保障房用地4.5平方公里，占土地供应量的60.9%。新增土地接近饱和，市场争夺白热化，地王频频被刷新。众多海内外房地产企业进军上海，本地房地产企业的盈利空间被不断压缩，不少中小企业已连续多年没能在上海拿到土地。部分上海企业为获得生存空间，只能拓展海外或国内二三线城市的房地产市场。但国内二三线城市房屋销售受阻，库存积压严重，企业经营风险在不断增加，多年未拿到土地的中小企业经营陷入困境。2015年，中华企业公司开发的二三线城市房地产市场持续低迷，全年净利润亏损25亿元。上海地产星弘、上海地产古北安亭置业、上海民航置业等6家企业由于经营陷入困境而挂牌转让。

（三） 房价上涨过快，供应结构失衡

房地产宏观调控，对上海房地产市场健康有序发展起到了一定的推进作用，但房价上涨过快、住房结构失衡、供需矛盾突出等问题依然存在，导致最近上海房地产市场量价齐升。不少企业由于土地资源匮乏而处于无房可售的尴尬处境，其生存压力并未因市场回暖而缓解。2015年，上海商品房销售面积同比上升16.6%。今年2月，上海商品房成交面积142.72 万平方米，同比上涨52.7%，商品房销售价格为每平方米24754元，同比上涨26.03%，创下历史新高。2015年，全市商品住房每平方米销售均价（含保障房）21501元，同比上涨31%，二手住房每平方米均价25295元，同比上涨17.8%。而房屋供应库存减少、中小户型不足等结构性矛盾较为突出。“十二五”期间，上海住房供应量为1.4亿平方米，需求量为1.8亿平方米，缺口达4000万平方米。市场上大户型房屋占八成，而小房型不足二成。易居房地产研究院的统计数据显示，2014年，全国30个大城市新建商品住宅中，90平方米以下户型仅占30%。土地供应紧缺，刚需不断增加，房屋库存渐少，房价势必走高。仲量联行发布的2015年房地产市场报告显示，上海住宅成交总量创6年新高，同比增加51%。截至2016年2 月29日，上海商品住宅库存量已降至 937.44万平方米，去化周期不足半年。

（四）融资结构单一，难以抵御风险

上海房地产企业，特别是中小房地产企业，主要依靠商业银行贷款，融资渠道单一，且银行信贷比例过大。在宏观调控背景下，银行信贷政策趋紧，企业贷款门槛提高，融资渠道变窄，致使企业资金缺口较大。

单一的融资结构，无法满足企业不同项目对资金量和期限的不同需求，同时存在着很大的风险隐患。一旦资金链断裂而不能按时还款，企业融资渠道遇阻，没有足够资金支撑项目开发和公司运营，就将面临倒闭的危险。由于资金紧缺，大多数企业只能采取负债经营的运作模式。银行间接融资的较高成本，让企业负债率居高不下。上海地产星弘房地产开发有限公司因资金紧张和业绩亏损，只能以15.1亿元标价出售80%股权及80047.19万元债权。2014年中国房地产500强测评成果显示，2013年全国500强房地产开发企业净资产负债率、资产负债率均值达到79.03%和66.04%。而上海不少国有房地产企业资产负债率普遍超过70%。由于银行贷款利率较高，令企业背上沉重债务负担，企业利润率持续下滑。据统计，截至2月15日，在上海和深圳证券交易所上市的房地产企业中有25家净利润亏损，同比下滑的达到45家。

近年来，国家金融政策有所松动，房地产融资结构呈多元化发展趋势。上海绿地、上海地产、上海城开、新长宁集团等企业，尝试不动产投资信托基金、集合资金信托、私募基金、企业债券等融资方式，探索出一条多元化融资新路。

二、供给侧改革对房地产企业的影响及路径分析

上海房地产业的高速发展，既为城市建设和经济发展作出了贡献，也导致了投资开发过热、房价上涨过快、住房供应结构失衡等问题的发生。多年的宏观调控未能真正化解房地产市场存在的问题，让上海房地产企业，特别是中小房地产企业背上了较重的发展负担。国家提出推进供给侧结构性改革，对培育上海房地产企业新的发展动力和经济增长点，着力解决土地存量缺乏、供应结构失衡、融资风险增长、发展后劲不足等问题，促进房地产企业持续稳定发展，具有重要的影响。上海房地产企业应着眼于长远发展，从供给侧结构性改革中寻求发展机会，依托全面建成小康社会和新型城镇化建设目标，明确战略重点，履行社会责任，加快结构转型，促进产业升级，创新经营机制，构建融资模式，力推企业“十三五”可持续发展。

（一） 重构运作模式，挖掘内在动力

加强供给侧结构性改革，关键在于重构企业运作模式，挖掘企业内在动力，促使企业另辟发展新路。上海房地产企业要从兼并重组、资源整合、结构转型、经营升级、品质提升、金融创新等方面着手，调整战略布局，确立发展目标，集聚开发资源，实行强强联手，扩大企业规模，探索资本运作，创新激励机制，实施商品住宅开发与保障房建设并重，以全新的体制机制、较强的综合实力、丰富的开发经验、较好的品牌形象，参与新城区建设、棚户区改造和新农村新集镇开发，并向酒店、办公楼等商业地产拓展，增加商品住宅开发用地储备，在投身城镇化建设、参与保障房开发中夯实做强企业。在此基础上，从海内外著名企业中寻找合作伙伴，通过借“船”、借“脑”，推行“走出去”战略，参与海内外市场竞争，不断做大规模，提增发展能力，全面推进企业在更高起点上持续稳定发展。

（ 二） 建设保障住房，履行社会责任

实施供给侧结构性改革，要求房地产企业针对存在的矛盾和困难，围绕新型城镇化战略，主动承担社会责任，参与保障房建设，改善住房供应结构，平抑上涨过快的房价，实现住宅供需平衡，力促上海房地产市场健康有序发展。

未来5年，我国保障房建设任务艰巨。到2020年，我国保障房开发总量有望超过6000万套，这对房地产开发企业来说，无疑是极好的发展机遇。虽然保障房建设利润相对较低，又缺少退出机制，但作为有社会责任的企业，不能光算眼前的经济账，而是要着眼“十三五”发展，将承担社会责任作为企业转型发展的战略选择，实行商品住房和保障房建设双轨制，破解保障房开发“利润低、功能全、要求高”等难题，用心为社会和居民建设质量好、品质高的保障房，并通过塑造保障房品牌来提升自身价值，既为民生安居工程作出贡献，也为企业发展赢得社会声誉。而良好的社会声誉，将有助于企业赢得市场，增强可持续发展能力。房地产企业要抓住新型城镇化建设机遇，力推中心城区旧城和郊区城中村改造，参与新城区建设、棚户区改造和新农村新集镇开发，用品牌形象赢得更大的市场。

（三）瞄准新城镇化，增强发展活力

推进供给侧结构性改革，要引导企业从粗放型、低水平的数量扩张，向集约优质效益转型，重在推进房地产企业的可持续发展，增强企业长期发展活力。

新型城镇化是未来5年中国经济发展的引擎，为房地产企业提供新的发展契机。从2015 - 2020年，我国城镇化将处于快速推进阶段。到2020年，我国城镇化率将达到60%，城镇常住人口将达8.4亿。

新型城镇化与过去二十多年的房地产业发展模式、结构不同，会带来观念创新和机制变革。新型城镇化提出以城市群为主体形态，推动大中小城市和城镇协调发展，并强调中心城市的辐射带动作用。在保证新型城镇化建设质量、尽快改善城乡居民生活和就业环境等方面，都具有不可估量的示范推动作用。房地产企业要在新型城镇化布局中，将产业规划作为主线，加快产业调整，创新经营思路，参与新城区建设、棚户区改造和新农村新集镇开发，满足产业结构调整、经济快速增长、居民生活水平提高的需求，为企业转型、整合做强、持续发展提供有力的支撑和强大的动力，提高企业的可持续发展能力。

（四）参与旧房改造 另辟发展新路

推动供给侧结构性改革，就是要以制度性的变革，创造新供给、释放新需求，为房地产企业持续增长注入新动力，促使企业优化住宅结构，提供更好的住宅产品，更好地满足居住需求。

“十三五”期间，上海严控建设用地供应，年均建设用地仅为12.2平方公里，要在市场上拿到地，其难度可想而知。这就需要房地产企业按照供给侧结构性改革要求，加速创新转型，另辟发展新路，谋求发展空间。我国

现有城镇住宅面积180多亿平方米，其中20亿平方米住宅的建造年限超过30年，将逐步列入拆建改造计划，再加上一定规模的新城建设，到2020年，我国城镇住宅需求量估计在100亿平方米左右。全面建成小康社会还将带动城市棚户区和城中村1亿人口的住房改造，2020年将基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。今后5年，上海将以成片二级旧里以下房屋为重点，开展中心城区零星地块改造，实施城镇旧区和城中村改造建设，完成5000万平方米旧住房修缮改造工作。

房地产企业要主动参与城市更新工程，投身城中村改造建设，推动老旧小区住房改造，从单纯注重开发数量向注重质量和功能转变，改善房屋质量，优化住房结构，提升人居环境，不断改善居民居住条件和环境，实现企业自身社会价值和市场价值。

（五） 构建融资体系，创新金融模式

供给侧结构性改革需要创新来引领，这为房地产金融创新提供了机遇和挑战。创新金融模式，构建多元融资渠道，提升房地产企业融资能力，有利于降低企业资金使用成本，有助于企业的稳定发展。

2020年，上海将基本建成国际金融中心，而今后5年新型城镇化建设资金需求高达42万亿。受宏观调控影响，房地产企业贷款融资更难，资金筹措成本更高，经营风险加大，资金短缺问题日益突出。因而要探索融资渠道多元化，探寻新常态下适合企业自身发展的融资模式。

要突破传统融资方式束缚，摒弃以银行贷款为主导的单一融资结构，借鉴国内外成熟的融资经验，引入公司债券、投资信托、土地入股、保险资金、房产基金、借壳上市等非银行融资手段；改革公积金制度，成立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；大胆尝试不动产投资信托基金、房地产众筹等新型融资形式；实行银行贷款、债券融资、信托投资、资产证券、房地产基金、上市融资多元并举；推出政府、企业和居民合作融资新机制，建立社会资金参与城市更新的激励模式，走出一条适合上海房地产企业发展的多元融资新路。

（作者单位：浦东房地产集团研究［信息］部）