探索上海房地产业供给侧改革的路径——供给侧结构性改革与房地产业发展研讨会综述



探索上海房地产业供给侧改革的路径
——供给侧结构性改革与房地产业发展研讨会综述

3月24日下午，上海市房产经济学会在市政协会场举办“供给侧结构性改革与房地产业发展研讨会”。市住房和城乡建设委员会巡视员、市房产经济学会会长庞元出席并讲话，沈正超等七位专家学者作交流发言，分析供给侧结构性改革的迫切性及其深远意义，提出房地产业供给侧改革的构想。

一、房地产业供给侧改革势在必行

供给侧结构性改革经济思想的提出，是中国特色社会主义政治经济学的新发展，是深化经济改革的一项具有重要战略意义的决策，是对社会主义市场经济的建立和发展具有里程碑意义的理论创新和突破。从最早提出经济新常态的判断，继之五大发展理念的形成，再到供给侧结构性改革的决策，这三个重要论点环环相扣，从发现问题、到分析问题，再到解决问题，思路缜密，联系起来构成一个大的理论体系，其中供给侧结构性改革事关全局。

供给侧结构性改革，是指从供给侧入手，针对经济结构问题的制度性矛盾而推进的改革。供给侧结构性改革旨在从供应角度实施结构优化，增加有效供给，促进经济高效可持续增长，通过市场驱动和政府推动的有机结合，实现资源要素有效供给、质量提升和高效配置。当前，强调供给侧改革，是因为当前发展中总量问题与结构性问题并存，结构性问题更突出，需要突出抓好供给侧结构性改革，减少无效和低端供给，扩大有效和中高端供给，使供给和需求协同发力，促进经济发展。通俗地说：需求侧就是“买”，主要是居民家庭的购买；供给侧就是“卖”，主要是企业厂商的售卖。供给侧改革就是要在市场总体层面上，让企业厂商的售卖和居民家庭的市场购买互相匹配，做到“买卖对路，供求平衡”，提高全要素生产率，不断发展社会生产力。

在经济学理论上，在市场经济条件下，衡量有效供给的主要标准是市场出清，也就是说，只有那些能被消费者自愿掏钱购买的商品和服务，才属于有效供给，这样的供给既能创造需求，也不会导致产能过剩、经济萧条等后果。所以房地产业供给侧结构性改革的重点是以需求为供应的基础，以供应满足需求，即在生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，使供给体系更好地适应需求结构变化。要通过房地产业供给侧结构性改革，促使房地产业发展从要素驱动阶段尽快进入效率驱动、创新驱动阶段。当前要通过科技创新、产品创新来挖掘潜在需求：一是建设质量优、性能全、绿色低碳的好房子，包括商品房和保障性住房；二是提供人性化、全方位、全天候的社区服务，包括提供优美环境、便捷交通以及其他完善的配套设施，为业主构建美好的生活方式。

二、房地产业供给侧结构性改革的关键是“补短板”

房地产业供给侧改革是一个中长期过程，但短期经济发展中面临的突出矛盾和重点问题，一定程度上束缚了改革的实施，当前要着力化解房地产业面临的“短板”问题，为房地产业供给侧改革的实施拓展空间、赢得时间、营造环境。

我国房地产业总体状况是：经过三十多年的快速发展，城镇住房供应总量已从严重短缺进入较为充足的阶段，但区域性和结构性过剩的问题有所凸显；居民住房条件整体上已从“忧房”迈入“有房”的阶段，离“优房”仍有较大差距；城乡住房体系分割，住房制度改革的覆盖面仅限于城镇，缓解农民工住房困难的工作刚刚起步；住房保障体系已基本形成，但有效性仍显不足，有些地方的住房制度改革推进相对滞后，甚至仍在沿用福利分房的方式；政府对于调控房地产市场获得了许多宝贵经验，但市场的长效发展机制尚不健全，有些地方的经济发展对于房地产业依赖度过高的问题值得警惕；住房政策的体系化有所改进，政策的稳定性和连贯性不够，特别是土地、财政、税收、信贷、金融等相关政策的有效衔接不够。

上海房地产市场面临的主要“短板”。

一是土地供应结构不合理。由于上海建设用地总量已趋于红线，土地供应量逐年减少，市场争夺白热化，上海土地供应的结构必须调整，即适当压缩工业用地供应量，适当增加住宅用地供应量，改变目前非居住用地偏多、居住用地偏少现象。要以旧区改造、棚户区改造等方式，充分利用存量建设用地来满足城市居民自住性、改善性的住房需求。

二是住房供应结构失衡。上海房价上涨过快、住房结构失衡、供需矛盾突出等问题依然存在。由于房地产开发企业新建商品房的户型结构不合理等原因，市场销售面临一定的困境，市场供应出现动迁安置房偏多偏集中而商品房偏少、大户型偏多中小户型供应偏少等“断带”现象。

三是房地产融资渠道单一。在宏观调控背景下，银行信贷政策趋紧，企业贷款门槛提高，融资渠道变窄，致使企业资金缺口较大。房地产开发企业的应对手段可以是：摒弃以银行贷款为主导的单一融资结构，借鉴国内外成熟的融资经验，引入公司债券、投资信托、土地入股、保险资金、房产基金、借壳上市等非银行融资手段；改革公积金制度，成立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；大胆尝试不动产投资信托基金、房地产众筹等新型融资形式；实行银行贷款、债券融资、信托投资、资产证券、房地产基金、上市融资多元并举；推出政府、企业和居民合作融资新机制，建立社会资金参与城市更新的激励模式，走出一条适合上海房地产企业发展的多元化融资新路。

三、创新是房地产业供给侧结构性改革的出发点和立足点

房地产业供给侧结构性改革无论是制度变革，还是结构优化或因素升级，其核心都是创新。要把房地产业发展由主要依靠物质资源消耗，转到主要依靠科技进步和要素效率提高上来。

一是房地产供应必须适应市场需求。所谓“供给侧结构”，主要是指产品供应的数量、质量，产品供应的地域范围、产品供应的价格，税收以及社会购买力，核心是产品适销对路，充分满足社会的需求。房地产开放建设必须要注意两个重点：一是城市规划的科学合理对城市宜居起着举足轻重的作用，是房地产开发建设的重要依据，城市规划要适应房地产开发的产品适销对路，努力建成紧凑城市、智慧城市、通达城市、安全城市。二是房地产业供给侧结构性改革的目标是实现住房民生保障和改善：要加快构建多层次、全覆盖的住房供应体系，以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多样化住房需求，改善中低收入家庭住房，支持合理住房需求。要全力推进旧区改造，重点推进中心城区集中成片二级旧里以下的房屋改造，逐步推开郊区城镇旧区改造，稳步实施旧住房综合改造。要促进住房市场平稳健康发展。稳定住房供应总量，优化住房供应结构，盘活存量住房资源，优化住房市场结构，提高租赁性住房比重。要进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系，健全实物和货币补贴相结合的保障方式，多渠道改善中低收入家庭住房条件。

二是推进房地产业发展的动力转换。房地产业供给侧结构性改革既要借助宏观改革对房地产业发展的推力，又要通过自身改革来实现房地产业发展的动力转换：一是住宅需求的发展动力转换为住宅与非住宅物需求的发展动力；二是房地产数量供应的发展动力转换为房地产质量供应的发展动力；三是土地财政的发展动力转换为存量土地再开发的发展动力。

三是努力企稳房地产投资增速。投资增速下降是当前经济增速放缓的主要原因，房地产投资的重要性在于其一般占国民经济投资“半壁江山”，如今房地产投资增速一路下滑，成为GDP增长的一大拖累。因此，中国经济企稳的关键指标是看房地产投资数据，关键是要将供给侧改革的五大任务落实好，减轻房地产企业的经济负担，增强房地产企业看好市场的预期，加强房地产企业对经济前景的信心。

四是重构企业运作模式，促使企业另辟发展新路。上海房地产企业要从兼并重组、资源整合、结构转型、经营升级、品质提升、金融创新等方面着手，调整战略布局，集聚开发资源，实行强强联手，扩大企业规模，探索资本运作，创新激励机制，实施商品住宅开发与保障房建设并重，以全新的体制机制、较强的综合实力、较好的品牌形象参与新城区建设、棚户区改造和新农村新集镇开发，并向酒店、办公楼等商业地产拓展。在此基础上，从海内外著名企业中寻找合作伙伴，通过借“船”、借“脑”，参与海内外市场竞争，不断做大规模，全面推进企业在更高起点上持续稳定发展。

五是改革住房公积金管理体制，提高使用效率。养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公积金 “五险一金”应精简归并，要按照“三分离”（决策、管理、运作分离）、“两统一”（统一征缴、统一执法）的原则，建立新的公积金管理体制。组建政策性住房银行，努力创新公积金管理模式，建立全国统一的公积金运行机制：建立全国公积金联网系统的个人缴存转移接续机制；建立缴存职工异地住房消费支持机制；建立全国公积金资金余缺调剂机制；建立缴存职工个人损失补偿机制。通过这些改革，进一步促进我国社会保障制度更加公平可持续。

四、房地产业供给侧改革的途经是深化改革

从房地产业新常态来看，出现楼市分化加剧等矛盾和问题的深层次原因很多，但根子还在于土地使用制度、住房供应制度和房地产金融制度等体制、机制、法制的不完善、不匹配和不协调。因此，改革是完善房地产供给侧结构的落脚点和主要途经，需要在原有制度的基础上，对一些关键性制度缺陷作重大改革。《中共中央关于全面深化改革的决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等改革要求，习近平总书记提出“建立以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系为主体”，这都是“群众最期盼的领域”之一，“制约经济社会发展最突出的问题”之一。这些无疑成为房地产业改革的重点。

建立“两个为主”的住房供应体系符合我国国情，是“市场在配置资源中起决定性作用和更好发挥政府作用”的原则在房地产领域的实践应用，是住房制度改革的重要方面。土地制度改革对房地产业发展举足轻重，国有土地和集体经营性建设用地，均是房地产供应的源头，土地的市场化配置能促进住房供应增加和价格抑涨，这些都属于供给侧结构性改革的重要内容；税收是房地产交易和持有环节的主要调节手段，关系到住房财产的公平配置，虽然房地产税是消费领域的税种，属于需求侧改革的内容，但这项改革对供给侧结构性调整将产生重大的影响，必须加强供给侧改革与需求侧管理的有效协同，从而保障和促进供给侧结构性改革不断深入。

这几项关键性的改革，将对房地产业起到“牵一发动全身”的作用，促使房地产业逐渐进入良性循环的新阶段。房地产业改革的顶层设计要以此为核心，改革的推进要以此为启端，努力做到全局与局部相配套，治本与治标相结合，渐进与突破相衔接，实现整体推进与重点突破相统一。

（整理/丁正利 郭树清 施雪辉）