投资性房地产会计处理问题分析

2016-06-30邹秀云

财会学习 2016年10期

文/邹秀云

投资性房地产会计处理问题分析

文/邹秀云

摘要：随着我国经济水平的不断发展，我国各领域都展现出了新的发展生机，房地产事业得到了空前的发展。经笔者分析，目前投资学房地产行业在会计核算方面还存在许多问题，本文将对投资性房地产会计处理问题进行分析研究，以期更好地促进投资性房地产事业的全面发展。

关键词：投资性房地产；会计处理问题；分析

据笔者调查研究，现阶段我国房地产市场局势相当激烈，这对于我国房地产企业而言具有一定挑战性。目前在投资性房地产行业中，会计核算是一项重要的管理方式，但由于各方面因素，为投资性房地产企业带来许多问题，不利于其可持续发展，为了改善这一不良现状，笔者将对这一问题进行分析，以期为投资性房地产企业发展提供科学指导。

一、投资性房地产会计核算问题分析

投资性房地产企业会计信息核对必须建立在会计账簿基础之上，只有这样才能达到会计质量要求，其次，会计账簿必须根据一定格式来，以此达到会计核算目的。其次，在会计核算当中，必须采用适当的记账方法实施。再者在投资性房地产企业会计核算工作中应将会计监督机制引用其中，以此确保会计核算的准确率。目前，投资性房地产在会计核算工作中还存在诸多问题，主要问题包括：公允计量问题、转换计量问题、投资性房地产范围等。笔者将对相关问题一一阐述，为投资性房地产企业发展奠定重要基础。

（一）公允计量问题分析

公允计量问题在投资性房地产企业中屡见不鲜，却一直得不到合理解决。经研究，目前许多投资性房地产企业在会计核算工作中均采取公允价值核算模式，基于这种模式下，必须将该模式下的收益归纳到利润总额计算当中去，然而在实际核算工作中，并不能产生该效果。换言之，公允价值核算模式的应用并不能为投资性房地产企业带来新的发展契机，反而会对企业财务报表带来影响。针对经济成本计算工作方面，因社会市场经济形式的改革，人力资源的经济成本持续增加，这种会计核算方法会造成会计信息的不准确与不科学，从而影响到会计核算的整体工作质量。

（二）转换计量问题分析

据悉，在投资性房地产企业中，转换计量问题常常出现，并为企业发展带来一定制约作用。例如：投资性企业在采取公允价值核算方式时，转换当日公允价值一旦比账目价值小，便会被当做当期损益，被记录到“公允价值变动损益”科目中。在这种方式下，投资性房地产当期损益科目及资本公积科目便会发生变化。这些问题都会严重降低投资性房地产会计核算的整体效率与质量，也会对会计核算工作带来较大的负面影响，企业管理者应引起重视。

（三）投资性房地产范围问题

投资性房地产主要包括三大部分：一是整体出租的房屋、建筑物；二是持有并准备增值后转让的土地使用权；三是出租的土地使用权。这里，几乎每一部分都容易出现歧义，让人产生误解。土地使用权属于无形资产，这部分无形资产不得出租，或出租后暂时闲置。如果土地使用权已经出租，或者已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。这些投资性房地产也包括母公司以经营租赁的方式向子公司租出的投资性房地产。

（四）缺乏健全的监督机制

目前投资性房地产企业缺乏一定监督机制，为企业会计核算工作带来诸多困难，导致会计核算缺乏一定准确性。如在核算经济成本方面，投资性房地产管理者没有使用规范与科学的管理控制工作；又如在记账登记与月结工作等各方面都缺失内部控制环节，这些问题的产生主要是因为监督机制的不健全，不利于企业自身发展。

二、解决投资性房地产会计问题的有效策略

综上，笔者对投资性房地产会计问题进行了分析，为提高投资性房地产企业有效发展，我们必须拿出一系列行之有效的措施，笔者将就这一问题进行阐述，为投资性房地产企业发展奠定重要基础。分别从：改善会计核算公允计量问题、改善会计核算转换计量问题、改善会计核算转换计量问题、完善会计核算监督机制、完善信息披露机制，几个部分进行说明。

（一）充分改善会计核算公允计量问题

首先，投资房地产企业应对会计核算公允计量问题进行改善，在实际工作中，一旦公允价值发生变动时，应将“投资性房地产—公允价值变动”与”资本公积—公允价值变动公积”科目引用到公允价值与账面价值差额之间，以此促进投资性房地产企业账面的可靠性。例如：某企业投资性房地产原值500万元，投资性房地产累计折旧200万元，已计提投资性房地产减值准备100万元。因当地房地产市场发展成熟，按规定转换为公允价值模式计量。转换日，该投资性房地产市场价值400万元。有关处理如下：

借：投资性房地产—成本 4000000

贷：投资性房地产—成本 5000000

利润分配—未分配利润 1800000

盈余公积 200000

（二）充分改善会计核算转换计量问题

基于在会计核算转换计量问题当中，可以将投资性房地产转为自用房地产，在此过程中以转换后的账面价值房屋计量为基础。再者，为了更好地开展会计核算工作，企业可以将后续计量方法应用其中，值得注意的是，为确保核算准确性，尽量使用一种计量方法，以期提高投资性房地产会计核算工作质量。

（三）充分完善会计核算监督机制

为了避免一些企业选用对自己有帮助的计量手段，必须要不断健全与完善监督机制以及内部控制的程序，以便确保公允价值的各级次的计量能够顺利实施，而且在某种程度上，还需要接受相关的监督，以此确保投资性房地产企业会计核算工作更好地进行。会计核算流程如图1所示：

（四）完善信息披露机制

投资性房地产企业在对公允价值在进行信息披露时，还应该多关注会计信息完整性、真实性。针对企业高层管理人员在缺乏一定的理性知识情况之下，公允价值的波动非常大，因而，此种非市场化的因素会渐渐凸显出来，这就需要在财务报告过程当中，不断提升会计信息披露的真实性。而在税务会计信息披露过程中，应该借鉴税务会计的披露制度，大大提升纳税信息透明度。此外，在目前财务报告所提供的纳税信息当中，只是限制在部分基本的纳税数据方面，还缺乏一个统一、完整、有效的纳税数据计算方法以及计算过程，所披露出的信息数量非常少，而且透明度非常低。应用公允价值来进行计税的数据信息，有很多人无从了解，而很多投资者、公众对于企业的纳税信息，只能经财务报告有一个简单的了解，没有其他途径了解信息，因此，在财务报告当中，应该不断增强会计信息披露。

三、结束语

综上，笔者对投资性房地产会计处理问题进行了分析，并对投资性房地产会计问题的改善措施进行了阐述。随着市场竞争局势的日益激烈，投资性房地产企业必须拿出相关措施，提高自身竞争力，经笔者研究，目前投资性企业在会计核算工作中还存在诸多问题，严重阻碍其良好发展，为了改善这一不良现状，企业必须加大会计工作管理力度，对会计处理不良状况充分缓解，会计人员要加强自身业务能力的拓展，不断的丰富自己的工作知识，积极的开拓广阔的视野，为企业获得良好的发展提供有利的信息支持，从而可以较好的提高企业的市场竞争力，以此促进投资性房地产企业在激烈的市场竞争中全面发展。

图1

参考文献：

［1］褚颖，张胜.投资性房地产会计处理问题研究［J］.中国农业会计，2014，08：52-55.

［2］褚颖.投资性房地产会计处理问题研究［J］.中国农业会计，2014，09：50-53.

［3］马明月.投资性房地产会计处理问题研究［J］.企业导报，2014，15：97+99.

［4］朱芳虹.投资性房地产会计处理问题探讨［J］.会计师，2015，20：19-20.

（作者单位：北京华天通房地产评估有限公司）

上接（第112页）

分析年度财务数据，确保成本控制指标的制定和下达都能契合企业发展所需，促进成本管理效益不断提升。

（四）开发现代企业管理信息系统

如今，信息科技已经逐渐应用到各行各业中，并在促进生产效率与效益提升等方面，发挥着日益重要的作用。电力企业也应与时俱进，开发适用于本企业的现代企业管理系统，采用现代管理模式来进行企业管理。根据“低成本战略”，将传统的经营管理，改变为精细管理、超前控制和动态管理，以促进管理效益不断得到优化；强化企业年度预算科学性，采用事前计划与预测、全面事中控制和全面事后考核及分析方法，来进行成本管理；将成本管理具体到个人，并将成本管理的状况纳入到绩效考核中。

（五）对成本管理进行全过程控制

很多企业的成本管理往往都是时候管理，这种“秋后算账型”的方式，无法真正达到成本管理的目标。对于电力企业资本性支出项目来说，加强事前控制，在项目建设开始前，充分做好项目调研、现场勘测、预算编制等各项工作，将更有利于控制成本。事前控制能够提高成本管理的刚性，从源头上杜绝预算超标。事中控制的主要目标是对工程项目施工建设过程进行管理与监督，防止预算超标，提高施工质量；事后控制的主要目标是对工程项目竣工、结算进行管理，对超预算项目原则上不予决算。

（六）利用 ERP 进行成本控制

ERP（ Enterprise Resource Planning）就是企业资源计划系统，该系统借助信息技术，为企业管理决策提供系统化的管理支持，有助于企业进行成本管理。ERP 的成本管理采用标准成本体系，将成本的计划、控制、计算和分析集成在一起进行管理与控制。ERP 系统强调事前计划、事中控制、事后反馈和谐统一，在应用过程中，它能对产品的标准成本、实际成本自动进行比较分析，寻找差异原因，并将结果自动结转出来，从而为成本管理人员提供参考与支持。借助这一系统，成本管理人员可以优化成本管理流程，降低工作量，提高成本管理的效率和质量。同时，成本管理的结果也更加客观、科学、准确，可以为电力企业管理层提供有力的决策支持，确保企业各项经营决策符合企业实际和市场规律，从而切实推动电力企业走上健康、良性的可持续发展道路，实现经济效益与社会效益最优化。