房地产市场自组织运行机理研究

邱奇，高新（.北京交通大学经济管理学院，北京，00044；2.北京交通大学北京交通发展研究基地，北京，00044）



房地产市场自组织运行机理研究

邱奇1，2，高新1
（1.北京交通大学经济管理学院，北京，100044；2.北京交通大学北京交通发展研究基地，北京，100044）

摘 要：随着我国房地产市场化改革的完成，房地产业已成为国民经济的支柱产业。然而，近几年我国房地产市场的运行实践表明，传统市场经济理论在房地产市场管控领域存在缺陷。本文主要运用自组织理论分析房地产市场的运行机理，并得出以下主要结论：房地产市场的运行主要是自组织，房地产市场具有显著的耗散结构特征。自组织过程对于房地产市场发展来说是把双刃剑：既可能是积极的协同，也可能是消极的崩溃。由于存在这两种倾向，房地产市场的自组织运行的结果也就存在两种可能：一种是积极结果，这将促使房地产市场的形成，并促使房地产市场在发展中成熟；另一种是消极结果，这将促使房地产市场出现泡沫并最终导致房地产市场的崩溃。政府对于房地产市场的管控政策应当遵循适时性原则。

关键词：房地产市场；自组织；运行机理

一、 问题的提出

自从1992年中国共产党第十四次全国代表大会正式将社会主义市场经济体制作为我国改革目标以来［1］（江泽民，1992），特别是1998年7月3日国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》［2］发出后，我国房地产市场的发展非常迅猛。到2008年，我国城镇80％左右的住房交易，已经通过市场进行配置［3］（姜伟新，2008），这表明中国房地产市场化进程已经完成。随着房地产市场的发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，对国家经济和社会发展起着极为重要的作用。据国家统计局发布的相关数据，1978年～2014年的36年间，房地产业增加值增长了39.1倍，所占比重由2.2％上升为6.0％（参见图1），提高了3.8个百分点［4］。

图1　1978年-2014年我国房地产业增加值占GDP比重变化示意图

但是，在房地产市场日益繁荣的背后，我国房地产市场的发展也存在着两个严重的问题。首先是商品住房价格上涨过快。据统计，2005年～2015年的十年间，十年房价涨幅前三位城市依次为：深圳房价总体上涨508.5％、年均上涨20.4％；上海房价总体上涨384.6％、年均上涨17.6％；北京房价总体上涨380％、年均上涨17.5％［5］。其次是房价收入比越来越高，我国普通居民为了取得一套住宅可能要耗费自己一生，甚至还包括父母一生的收入，房地产消费成为居民沉重的负担（刘铁军，2007）［6］。国际上一般认为，如果房价收入比在3-6这个范围，表明房价与家庭年平均收入之比保持在较为合理的水平［7］。根据2016年2月16日北京市统计局（国家统计局北京调查总队）公布的数据，2015年北京市城镇居民人均可支配收入52859元，城镇居民人均住房建筑面积31.69平方米［8］。据此推断，2015年北京市城镇三口之家家庭年收入均值是16.8万元人民币，住房总建筑面积均值是95平方米。而2015年北京市商品房成交均价是29457元每平米［9］，经测算北京市2015年的房价收入比已高达16.7，超过国际公认的房价收入比合理区间上限近3倍。

依据传统的市场经济理论，只要实行了市场化改革，我国房地产市场就会兴旺发达，我国居民就会安居乐业。但我国房地产市场的实践结果，表明传统市场经济理论存在一定的缺陷，研究房地产市场运行必须寻找新的理论解释。自组织理论是20世纪60年代末期开始建立并发展起来的一种复杂系统理论。该理论主要研究的对象是复杂自组织系统（如生命系统、社会系统等）的形成和发展机制问题，即在一定条件下，系统是如何自动地由无序走向有序，由低级有序走向高级有序的［10］。自组织理论自诞生之日起，就引起了各学科和社会各界的广泛关注，不同领域的学者纷纷投入到自组织理论的研究和应用中来［11］。本文就力图用自组织理论分析房地产市场的运行机理，从而为我国房地产市场相关管控政策的出台提供理论依据。

二、房地产市场运行的自组织特征

1.房地产市场的耗散结构特征

远离平衡态、系统的开放性、系统内部不同要素间存在着非线性关系是耗散结构出现的3个必要条件［12］，房地产市场运行具有典型的上述运行特征，具体分析如下：

（1）房地产市场的远离平衡态特征

房地产市场既具有明显区域性特征，又具有明显的不完全竞争性特征。这两个特征都表明整个房地产市场处于内部不平衡态：一方面，某个区域的房地产市场与其他区域的房地产市场，甚至是临近区域的房地产市场都是有明显差异的；另一方面，房地产市场内部不可能进行完全的市场竞争，房地产市场竞争的结果并不能达到完全的均衡状态。因此，房地产市场已经具备了自组织系统的第1个必要条件，即远离平衡态。

（2）房地产市场的开放性特征

房地产市场在运行过程中，既有金融机构和中介机构的高度参与，又有政府的强烈干预。房地产市场运行的这两个特征都表明房地产市场处于开放状态：一方面，房地产市场必须要有金融机构和专业中介结构的深度参与，而这两种机构并不是房地产市场供需双方中的任何一方，而是房地产供需双方都依仗的外部力量；另一方面，政府对房地产市场的干预是必然而且持续的。因此，房地产市场已经具备了自组织系统的第2个必要条件，即系统对外的开放性。

（3）房地产市场的非线性特征

房地产市场是一个具有极强投机性的市场。而在一个完全线性的市场中，是不可能产生投机机会的。

假设一个市场的可以用于投资的资金总量为I，可以获得的总收益是P。如果这个市场是完全线性的，则这个市场中投资与收益的关系只能是线性关系，见公式1、公式2。

公式1中的r表示线性市场的投资收益率。公式1表示的是线性市场上投资与收益是完全是线性关系。

公式2中的pm表示某1个单位投资，im表示该单位投资的投资收益。公式2表示在线性市场上，如何进行投资的收益都是完全相同的。

而在一个非线性的市场中，必然会产生投机机会。

假设一个市场的可以用于投资的资金总量为I，可以获得的总收益是P。如果这个市场是非线性的，则这个市场中投资与收益的关系最可能是非线性关系，见公式3、公式4、公式5、公式6。

公式3中的re表示非线性市场的平均投资收益率。

公式4中的pm表示某1个单位投资，im表示该单位投资的投资收益，rm表示非线性市场中该单位投资的投资收益率。

公式5中的re表示非线性市场的平均投资收益率。

公式6中的|rm—re|表示某单位投资的收益率与平均投资收益率差的绝对值。

在这种非线性的市场中，必然存在某个单位的投资收益大于甚至远远大于平均投资收益率的情况。只要出现了这种机会，投机就必然会出现。极强的投机性，就表明房地产市场是一种内部存在非线性关系的市场。因此，房地产市场已经具备了自组织系统的第3个必要条件，即内部存在非线性关系。

2.房地产市场运行的积极突变倾向——协同倾向

（1）协同论的基本观点

按照Haken所创立的协同论的分析框架，对于任何一个复杂系统来说，其内部都有两种方向相反的运动趋势：①无序运动，这是指系统内部各个子系统或内部各个要素之间形成对立和竞争，自发走向无序化的运动趋势，其结果就是系统的无序乃至解体；②有序运动，这是指系统内部各个子系统或内部各个要素之间形成协调与合作，自觉走向有序化的运动趋势，其结果就是系统的有序和升级。从根本上讲，是系统内部各个子系统或内部各个要素之间的相互作用决定着系统的性质。系统运行的结果是无序化还是有序化，取决于系统内部上述两种运动趋势中哪一种运动占据主导地位［13，14］。

系统内部各个子系统或内部各个要素之间的竞争使整个系统趋向于非平衡状态，而系统内部各个子系统或内部各个要素之间的协同则是在非平衡条件下，由于系统内部的某些运动趋势联合起来并加以放大，从而使之形成序参量并占据优势地位，从而导致系统向有序方向演化。

系统的演化实际上是不可或缺的两种作用——系统内部子系统或内部各个要素之间的竞争与协同倾向共同作用的结果，它们共同构成了复杂系统演化发展的基本动力。

（2）房地产市场的内部竞争与协同关系

房地产市场实际上是一系列市场的集合。它的核心市场是房地产核心产品供求市场（即通常所说的房屋市场，本文以下简称核心市场）。由于房地产市场这个系统的所有子系统具有相似性，且房地产产品直接供求市场居于核心地位，本文就专门分析房地产核心产品供求市场的协同机理，其他房地产相关市场同理。

当房地产核心市场的交易价格处于合理水平时，房地产开发商获得了合理的投资利润，购房者获得了满意的房地产产品，双方都对交易表示满意。从整体看，房地产开发商愿意继续投资房地产业，购房者（包括已购房者和新购房者）愿意继续购买房地产产品，房地产核心市场的交易双方形成了内部协同，见图2。

图2　房地产核心市场的内部协同

由此，房地产核心市场就处于良性循环中。而房地产核心市场的良性循环，也必将带动上下游市场的良性循环，从而促使整个房地产市场处于良性循环中。值得注意的是，房地产核心市场合理交易价格的形成并不是一帆风顺的，它需要房地产核心市场形成某种积极的突变，即供求双方形成均势，因为均势是协同必不可少的基本条件。

（3）房地产市场的外部竞争与协同关系

对于房地产市场来说，外部有两层含义：其他市场和市场外部。当房地产市场处于正常运行状态时，市场外部没有进行干预的理由，因而可以忽略。本文主要进行房地产市场与其他市场的协同分析。

房地产市场与其他市场的关系同样是既有竞争也有协同。房地产市场与其他市场的竞争关系，主要是指在购房者可自由支配资金有限的条件下，房地产市场与其他大宗消费品或投资品市场的竞争关系。房地产市场与其他市场的协同关系，主要是指在购房者可自由支配资金相对充足的条件下，房地产市场与其他互补消费品市场，如家用电器市场、家具市场、装修建材市场等的协同关系。

当房地产产品交易价格处于合理水平时，购房者在购买并获得满意的房地产产品后，就会继续购买相关的互补产品（如家用电器、家具和装修建材等）。由此，房地产市场就带动了互补市场的发展。反过来，互补产品的配置又使房地产产品的功能和作用得以充分体现。互补市场的发展，也能够促进房地产市场的发展。这样，房地产市场与互补产品市场就形成了良性互动局面，使整个居住相关消费市场发展起来，这就是房地产市场的外部协同。

3.房地产市场运行的消极突变倾向——崩溃倾向

（1）房地产市场自组织运行中从积极突变向消极突变的转折风险

房地产市场，特别是核心市场的积极突变即协同，并不是天然就能够出现并一直持续下去的。一旦房地产市场的运行出现了某种特殊的变化，这种变化可能是外界条件的突变，也可能是房地产核心市场供求双方行为的突变，就完全可能导致房地产市场发生从积极突变向消极突变的转折，这就是房地产自组织运行的转折风险。这种消极突变将导致房地产市场无论内部还是外部都破坏原来形成的协同局面，房地产市场开始形成崩溃倾向。

（2）房地产市场的内部崩溃倾向

一旦房地产核心市场的交易价格不再处于合理水平，房地产开发商开始追求暴利，购房者无法在合理的条件下获得满意的房地产产品，他们就会对房地产市场的交易表示强烈的不满。从整体看，房地产开发商由于暴利不断加大对房地产市场投资，而购房者，或者由于缺乏足够资金，或者由于不满意交易价格，开始降低购房愿望，房地产核心市场供求双方原来形成的协同在房地产开发商对暴利过度追逐中丧失殆尽。

由此，房地产核心市场就处于恶性循环中。而房地产核心市场的恶性循环，也造成带动上下游市场的恶性循环，从而促使整个房地产市场处于恶性循环中。

（3）房地产市场的外部崩溃倾向

当房地产核心产品的价格上涨到如此的高度，以至于购房者在购买房地产核心产品之后，已经没有足够的资金去购买互补产品时，房地产市场的互补市场就会出现崩溃。

三、房地产市场自组织运行的结果

由于存在上述两种运行倾向，房地产市场的自组织运行的结果也就存在两种可能：一种是积极结果，另一种是消极结果。

1.房地产市场自组织运行的积极结果

由于房地产市场也是一种发展中的市场，有着其形成、发展、成熟的发展过程，本文分别对房地产市场的这3个发展阶段进行分析。

（1）基于自组织的房地产市场形成

房地产市场的形成，有一个大背景，这就是一个国家由于从农业人口为主转变为城市人口为主，居民对于住房从自建转变为购买商品房的过程。在这一阶段，房地产产品基本上属于消费品，其投资属性不明显，购房者的购房目的主要是自住。

由于此阶段房地产核心产品的交易价格大体合理，房地产核心市场形成了内部协同，这种协同促使房地产从无到有，见图3。

图3　基于协同的房地产市场的形成

此阶段，从居民可以自由支配的资金来说，居民整体收入不高。从房地产市场规模来看，房地产市场整个规模也比较小。从房地产开发商的利润倾向来看，房地产核心产品的暴利倾向并不充分。因此，此时房地产核心产品的价格属于合理的交易价格。

（2）基于自组织的房地产市场发展

在这一阶段，房地产产品的投资属性开始明显显现，购房者购房的目的已经从单纯自住转变为自住和投资并重。

此阶段，从居民可以自由支配的资金来说，居民整体收入大幅度提高。从房地产市场规模来看，房地产市场整个规模显著扩大。从房地产开发商的利润倾向来看，房地产核心产品的暴利倾向开始显现，房地产核心产品的价格也开始稳步增长。但是由于居民收入也大幅度提高，因而此时房地产核心产品的价格也属于合理的交易价格。由于房地产核心产品的交易价格大体合理，房地产核心市场的内部协同依然保持着，这种协同促使房地产市场发展壮大。

（3）基于自组织的房地产市场成熟

在这一阶段，房地产产品的投资属性已经成为主导性的购房需求，大部分购房者已经完成首次购房，购房的目的主要是投资。

此阶段，从居民可以自由支配的资金来说，居民整体收入虽然依然稳步增长，但增幅已经大幅度减小。从房地产市场规模来看，房地产市场已经进入饱和状态。从房地产开发商的利润倾向来看，暴利化倾向十分明显。但是由于居民收入整体水平比较高，加之购房者的投资倾向，再考虑消费金融的补充，虽然此时房地产核心产品价格已经居高不下，但大体仍然被购房者接受。

由于房地产核心产品的交易价格还能够被购房者接受，房地产核心市场的内部协同还没有完全丧失，但此时房地产市场已经成熟，或者说进入停滞状态。

2.房地产市场自组织运行的消极结果

房地产市场的崩溃也不是一蹴而就的，它也要经历一个先形成泡沫再破灭的过程，下面分别对房地产市场崩溃的这2个阶段进行分析。

（1）基于自组织的房地产市场泡沫形成

在房地产市场处于快速发展阶段，或者处于成熟阶段，一旦房地产核心产品的价格导致房地产开发商轻易就可以暴利，或者是大部分购房者都以投资的目的来购房，或者是银行在房贷上提供了非常易于贷款的条件，都会出现一种情况：即房地产市场供给迅速扩大，从而出现房地产市场泡沫，见图4。

图4　基于自组织的房地产市场泡沫形成

在房地产市场泡沫阶段，并不能直接说房地产核心产品市场供过于求，原因在于房地产市场背后有投资需求在支撑，而投资需求实际上是一种可以被人为非理性操纵的需求，这就为房地产市场泡沫的破灭埋下了隐患。

（2）基于自组织的房地产市场泡沫破灭

房地产市场进入到泡沫阶段后，实际上就进入到不稳定状态。此时，房地产核心市场供求双方已经脱离均势状态。

在这个时候，涨落就开始发生作用。这种涨落可能只是房地产核心产品价格的涨跌，也可能是基于投资愿望的购房者对未来投资收益前景判断的变化，也可能是融资利息的变化。在相当一段时间里，这种涨落并不能影响到房地产市场的运行。但是，由于房地产市场已经逼近临界点，此时任何一个微小的涨落，都可能导致整个房地产市场达到临界点，房地产市场就必然滑向消极的不稳定状态，即市场泡沫的破灭。此时，房地产市场处于崩溃状态，见图5。

图5　基于自组织的房地产市场泡沫破灭

四、结论

通过上述分析过程，本文主要得出以下理论：

第一，房地产市场具有显著的耗散结构特征。房地产市场的耗散结构特征在合适的外界条件下，将促使房地产市场这个复杂系统通过自组织达到双重协同，即房地产市场内在结构的协同及其与外界环境的协同。

第二，房地产市场协同运行状态的产生是一种突变结果。然而，这种突变不仅仅包括积极的突变，即协同的加强，也可能是消极的突变，即系统的崩溃。在不合适的外界条件下，如果继续市场的自组织运行，房地产市场这个系统就会形成突变，这种突变极有可能是消极的突变。这一方面会导致房地产市场的内在结构失去协同性；另一方面，也会使房地产市场与外界环境发生冲突，其最消极的结果可能是房地产市场的崩溃。

第三，通过研究房地产市场自组织运行的机理，本文发现自组织过程对于房地产市场发展来说是把双刃剑：既可能是积极的协同，也可能是消极的崩溃。如前所述，我国房地产业目前在整个国民经济体系中占据十分重要的支柱地位，一旦房地产市场运行出现崩溃，将会造成整个国民经济体系的崩溃。因此，鉴于上述房地产市场的自组织运行机理，政府对于房地产市场的管控政策应当遵循适时性原则：即在房地产市场向协同发展的运行阶段，政府应当遵循其自组织发展规律，适度引导、减少管控、宽松外部市场环境；而在房地产市场运行由积极向消极方向变化时，政府应当高度关注市场自组织运行过程中所存在的崩溃风险，及时研究和出台相应的管控政策。

参考文献

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Research on the mechanism of the real estate market selforganization operation

Qi Qiu1，2， Xin Gao1
（1.School of Economics and Management， Beijing Jiaotong University， Beijing， 100044， China；2.Research Center for Beijing Transportation Development， Beijing， 100044， China）

Abstract：With the completion of the reform of China's real estate market， real estate has become a pillar industry of the national economy.However， in recent years， China's real estate market operation practice shows that Traditional market economic theory flawed in the real estate market control field.This paper uses the operating mechanism of self-organization theory to analyze the real estate market， and reached the following conclusions∶Real estate market is mainly self-organization run and it has a significant feature of dissipative structures.Self-organization process for the real estate market is double-edged sword.Due to the presence of these two tendencies， the result of the operation of self-organization of the real estate market will exist two possible∶one is positive results， which will lead to the formation of the real estate market and prompted the real estate market in the development of mature； another is negative results， which will lead to the real estate market bubble and eventually lead to the collapse of the real estate market.Government regulation and control the real estate market should follow the principle of timeliness.

Key words：Real estate market； Self-organization； Operation mechanism

中图分类号：F282

文献标识码：A

文章编号：2095-7866 （2016） 02-201-08

DOI：工业经济论坛 URL： http//www.iereview.com.cn 10.11970/j.issn.2095-7866.2016.02.010

作者简介：

邱奇（1975-），男，博士，北京交通大学经济管理学院讲师。研究方向：房地产金融、企业组织理论。

高新（1962-），男，北京交通大学经济管理学院博士研究生。研究方向：建筑企业管理。