三四线城市：库存“重灾区”

王璇

楼市进入“白银时代”，三四线城市受制于城市产业能级低、人口流入差等因素，商品房销售缓慢，库存水平居高不下。本刊分别选取鄂北地级市随州及鄂东县级市武穴，打探当地楼市去库存下的现状。

随州：去库存需3年时间

随州，“鄂北重镇”，处在襄十随汽车工业走廊上。

2014年末，随州全市常住人口218万人，其中城镇人口102万人，城镇化率接近50%。

目前，随州中心城区房地产市场，仍然以早期的福利房和民房为主要形态。在当前经济环境下，楼盘的供应量较大，但需求动力不足，房价处于下行趋势。

以老城区楼盘齐星花园为例，目前房价约4300元/平方米，紧邻随州最大的商圈大润发购物中心，附近中心医院、妇幼保健医院、实验中学等市级一流医疗教育配套齐全，一度号称随州最贵的楼盘。该楼盘在一定程度上，反映出随州房地产市场的成交和价格风向。在三四线城市高库存的大背景下，从2014年起，该楼盘价格下跌200元/平方米。

从购房需求侧看，随州楼市整体上并没有形成规模，不足以快速消化大规模的房地产供应量。随州房管局相关数据显示，2015年随州城区新增商品住宅面积142.55万平方米，同比大幅增长79.08%。截至2015年12月底，全市共有房地产开发项目100个，规划建筑面积1332.84万平方米，库存面积338.03万平方米。按照近年随州市最大年成交面积120万平方米计算，在不增加商品房开发土地供应的情况下，消化这些楼盘约需3年时间。而2015年，随州城区商品房交易合同备案登记面积为78.48万平方米，同比2014年下降18.19%，这意味着未来的销售周期将更长。

房地产进入“白银时代”，随州面临着三四线城市库存居高不下的发展共性问题。

武穴：开发商高成本融资自救

随州作为一个地级市，2015年商品住宅平均交易价格为3972元/平方米。而武穴作为鄂东县级市，楼盘起步价达3200元/平方米，部分楼盘均价达4300元/平方米。

目前武穴沿江经济占全市份额近80%。然而，随着高速公路、铁路的建设，水运减少，港口经济受挫，武穴的天然良港优势已然不复存在。

伴随着近年来武穴经济转型升级，当地房地产开发逐年升温。到2006年，当地标志性楼盘之一的金色豪园，首次开展按揭贷款业务。当时，武穴普通单价600元/平方米以下，而金色豪园销售价达800元/平方米左右，拉开了成建制小区房地产开发的序幕。

随后几年，武穴的房地产开发一路高歌猛进，到2009年前后进入快速发展期，几大热销楼盘极大地刺激了房地产开发的热潮。2012年，武穴房地产开发呈现爆发状态，楼盘起步价达3200元/平方米，部分楼盘均价达4300元/平方米。

受楼市热潮影响，当地房地产大规模动工，如君和地产、永宁商场等，诸多在建高楼来势凶猛。此外，当地还有西菜园拆建、刘家巷改造等项目。在楼市的激进开发下，供应过剩带来的库存问题成为一道难题。

经过2012年的“疯狂”楼市后，目前武穴中心城区整体均价回落到2012年的4000元/平方米左右的水平。

目前，武穴返乡置业人群的购房量已占总量的35%以上，成为武穴楼市的购房主力之一。针对岁末年初返乡置业人群的争夺战，已逐渐在武穴变成“常态”。

目前，武穴的房产库存周期在一两年内，短期内市场陷入窘境之中。据了解，目前当地开发商遇到的最大困难是资金问题，许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。来自银行贷款的财务成本在10%左右，如果从民间融资，财务成本则要占到25%-30%之间。“房子确实不好卖，开发商更加没钱”，如此恶性循环加重了楼市去化压力。

正如文中提到的随州和武穴，在2009年全国房地产市场持续升温的背景下，大批开发商扎堆入市。与此同时，全国无论是地级市还是县级市，大大小小的开发区如雨后春笋般出现，无疑为房地产扩张带来了巨大的空间。但是，那些缺乏特色经济和技术创新支撑的开发区，无法带来规模化和精英化的产业人口流入，没有高知人群的安居乐业，何谈房地产市场的长效发展。

针对现有的房地产存量市场，今年4月底，湖北省政府出台《湖北省房地产去库存专项行动方案》。该方案提出全省各县市区棚改货币化安置比例不低于50%，商品住房库存量大且有条件的地方，这一比例力争达到100%，并通过财税政策，鼓励新市民进城购房；对库存消化周期超过24个月的地方，下一年度住房用地计划要削减50%。库存消化周期超过36个月的地方，要暂停住房用地供应。由此可见，地方政府去库存的决心之大，可见一斑。

然而，三四线城市去库存，经济发展不能仅局限于GDP的增长，而要将眼光放长远，多注重创造良好的自然环境，建立共生共荣的产业集群，增强城市对人才的吸附力。

当一个城市变得更有吸引力，更适合居住和发展，才能来谈去库存的问题。（支点杂志2016年6月刊）