商业地产开发项目风险管理的研究

广西桂林国奥城投资开发有限公司　罗劲文



商业地产开发项目风险管理的研究

广西桂林国奥城投资开发有限公司罗劲文

摘 要：目前，商业地产业已经成为了我国国家经济发展的最重要的支柱产业，它直接影响到了国民的生活质量和未来国家的发展走向，但细数历史，我国的商业地产业发展历史却很短，仅有不到四十年的时间。可以说，在这种背景下许多商业地产开发企业在制度体系和企业管理方面还不够完善和成熟，包括对商业地产业开发中所存在的风险认识也远远不足，这对企业乃至整个行业、对我国经济未来的发展前景都是极为不利的。鉴于此，本文就围绕商业地产开发项目风险展开讨论，探讨企业在风险管理过程中的识别与定性定量分析方法，并最终提出在项目风险应对中的风险规避与风险转移策略。

关键词：商业地产开发项目风险管理识别定性定量分析

商业地产开发项目是一个复杂且周期漫长的过程，它的风险性高且随时变化，这让目前许多年轻的商业地产企业在项目开发过程中有心无力，最终面临企业严重亏损甚至倒闭的结果。更重要的是，开发项目风险所带来的影响是双向的，除企业本身之外，它也会严重影响社会及民众的切身利益，因此，对其所存在的风险实施针对性的一系列管理措施是极为必要的。

1　商业地产开发项目的风险管理理论

商业地产开发项目具备不确定性，它体现在项目组织、组成、收益等多个环节中。换言之，开发项目中各个环节的组成并不是简单的线性关系，而是相当复杂的多分支体系，且这些分支永远处于变化之中，难以达到长期平衡状态。而项目在不同阶段其所出现的风险类型、性质以及结果也是不尽相同的。

1.1商业地产开发项目风险的特征

1.1.1客观性

商业地产开发项目的风险来源于自然环境、经济、文化以及市场的变化。我国刚刚步入市场经济化发展阶段，特别是在如今的转型期内经济形势瞬息万变，对商业地产这样的热门国家产业来说，它其中存在诸多不确定性风险也是必然的。某些企业无法及时应对突如其来的风险而导致企业活动失败，其主要原因就是开发项目中所存在的众多不安定因素，这些因素甚至是无法预知的，所以，我们说商业地产开发项目风险是具备一定客观性的。

1.1.2相对性

商业地产开发项目风险在项目推进的每个阶段所呈现出的类型与程度也大有不同，不同的风险其对投资项目所产生的适度影响也是具有相对性的，这也为企业应对不同风险的管理给出了提示。只要企业开发商能够根据不同的风险类型及发生程度给出有针对性的项目投资组合，那就有可能在一定程度上降低风险所带来的威胁。

1.1.3可预测性

尽管说商业地产企业无法完全规避开发项目风险，但也并不代表说这些风险都是完全未知的，它们都是可预测到的。这就需要企业对项目风险拥有足够的认识和科学理解，例如有效的风险识别、管理及定量评估手段，在一定程度上确实可以降低风险对项目开发过程所带来的影响。因此，对风险进行有效测量并实施定性分析、计算也是企业应对风险的最好选择，因此，企业应该充分利用好它的可预测性。

1.2商业地产开发项目风险的识别

风险识别是商业地产开发项目风险管理中的重要环节，它为后期的风险评估及应对奠定了理论基础。一般来说，商业地产的项目风险识别主要包括对项目的规划、对风险管理的规划、对历史资料的整理以及对风险类型、制约因素与假设条件的判定。对识别过程的描述则主要分为寻找、描述和确认风险。具体来讲，风险识别的流程应该为以下六大步骤：确认商业地产开发项目中所存在的不确定性→建立风险因素列表→确定各种风险事件的存在可能性并预测它们所能产生的结果→确立风险优先级别→对风险因素实施分类→建立风险目录摘要。

如果从理论出发，在风险识别过程中发现风险信息的办法有很多，例如头脑风暴法，该方法的操作相对较为简单。它的主要表现形式就是商业地产企业的集中议会讨论，由企业高层管理人员集思广益，共同探讨有关于某一项目开发过程中可能存在的风险因素，对公司的影响、损失程度以及消除风险后为公司带来的收益；德尔菲法则通过专家对项目开发风险进行识别，然后对风险概率的平均值展开计算，以最客观的形式分析，出项目风险可能发生的概率，最后将数据反馈给管理层，帮助他们做出应对风险的最终管理决策。另外还有通过函数曲线图与数学公式来对风险因素及其事件所展开的描述分析以及根据实践经验所总结出来的核对表方法等。总体而言，商业地产企业在开发项目时用来识别风险的科学方法很多，但如何在项目开发的每个阶段正确使用识别方法，从而形成有效管理，才是项目风险管理中最为关键的环节。

1.3商业地产开发项目风险的评估

在风险被识别之后就要进行风险评估，在目前的实践经验及技术开发环境下，对风险评估的方法主要包括了主客观评估法、盈亏平衡评估法以及概率分析评估法。

首先是主客观评估法，该方法分为主观评估与客观评估。其中客观评估主要对以往项目已经发生过的风险状况实施统计，然后通过公式计算出风险因素发生的基本概率。该方法所计算出来的评估数据是完全客观的，是凭借前人经验所得出的风险评价意识，很少掺杂主观因素；而反观主观评估则是在数据缺失的状态下，通过管理层“头脑风暴”共同研究意见，以风险发生概率来主观计算项目中可能会出现的各种风险。主观评估主要由企业商业地产专家来完成，他们对开发项目的风险推断具有科学性和可操作性，所给出的意见也具备一定价值，尤其是在风险发生后对项目所可能产生的影响这一方面评价非常全面，可以帮助企业项目实现平稳推进。

其次是盈亏平衡法，该方法还叫做量本利法，它通过对开发项目的成本价格及产量利润关系进行盈亏平衡分析，从而算出在项目中达到盈亏平衡的最终状态点，即盈亏平衡点。它的经济意义就在于使得项目永远保持在盈亏均衡的状态下，并在这一基础上寻求产量利润及生产成本的最大平衡点，此时的项目就是盈利的，反之如若小于平衡点，则项目转入亏损状态。

某些商业地产企业利用线性亏损平衡分析历年来对自身开发项目关于生产量与营销量的假定，假设生产量=营销量，如果用Q代表二者的关系，则项目开发所消耗的总成本将主要由固定成本与变动成本两大部分组成。在这里两大成本与项目产出量是存在线性关系的，所以要通过线性函数来表述三者间的关系为：

生产总成本=变动成本+固定成本=单位变动成本x项目产出销量+固定成本

在这里，假设生产总成本为TC，V为单位变动成本，F为固定成本，则有：

TC=VQ+F

所以，商业地产项目的收益函数就应该为：

AR（Q）=PQ

而成本函数应该为：

AC（Q）=F+VQ

所以Q=F/（P-V），如图1所示。

如图1所示，曲线函数中Q*代表了企业的最低保本经济点，如果企业的产出规模小于Q*，企业就会出现亏损状况，反之则为盈利[1]。

2　商业地产开发项目风险的技术分析

商业地产开发项目风险管理不但是对项目的合理规划过程，也是定性定量的分析过程，它是商业地产企业能够做好风险管理的技术性前提。

2.1开发项目风险的定性分析

对商业地产开发项目进行定性分析，实质上就是为项目管理者提供对风险的初步认知及判断。所以在定性分析方面一定要明确四个主要目的：第一，要明确项目风险的主要来源；第二，要明确项目风险的已知性质；第三，要准确预估项目风险所带来的后果；第四，要为项目风险的后期定量分析提供有利条件。

图1　基于盈亏平衡的企业盈利曲线函数图

另外，定性分析的技术与方法也多种多样，例如德尔菲法、外推法、主观评分法等，这些方法的基本操作手段都是通过勾勒逻辑框架图来发现导致项目可能失败的各种原因，并将其组合成为一套树状结构图，针对风险因素一一解决问题，并对已解决问题及风险因素予以主观化评分，客观积累经验，以便于应对问题在未来的再次发生。

2.2开发项目风险的定量分析

商业地产开发项目的风险因素存在两种：确定型与不确定型。所以，与此对应的风险定量化分析也应该分为确定型项目风险和不确定型项目风险。

2.2.1确定型项目风险的定量分析

确定型项目风险的出现规律一定为1，因为它产生的后果是可以完全精确预测的，而且与之对应的信息也是100％可靠的。一般来说，可以用盈亏平衡分析法来实现确定型项目风险的定量分析。

如上文所述，盈亏平衡法注重对盈亏平衡点的分析，它主要将成本划分为变动与固定两种成本，然后对开发项目中的价格、成本与销量进行基于平衡关系的研究，找到最终的盈亏界限，依此来判断项目中的各种不确定因素，并探讨项目对风险承受的最大底线。也就是说，如果盈亏平衡点越低，项目承受风险的能力也就越大。这里采用线性盈亏平衡方法对商业地产开发项目的销售收入与销售成本、销售量进行分析，首先推出它的关系表达式：

（1）R=pQ（项目总收入）

（2）C=wQ+F（项目总成本）

（3）P=R-C=pQ-wQ-F=（p-w）Q-F（项目总利润）

在上述关系中，F表示固定成本，Q表示销售总量，p表示产品的单价价格，w表示单位产品的实际变动成本。基于线性盈亏平衡点分析，可以得知销售收入与销售成本始终应该保持相等状态才是合理的。那么就有：

pQ=Wq+F

所以在线性盈亏平衡点上的项目实际销售量就应该为：

Qb=F/（p-w）

2.2.2不确定型项目风险定量分析

除某些已能确定的风险因素外，还有许多风险因素是不被确定的，它们对企业项目开发所带来的威胁可能更大，通常情况下不确定性项目风险量化有三种方法，它们是概率分析法、期望值法以及决策树法。本文以期望值法为例进行阐述。

所谓期望值法其关键就是期望假设某个开发项目中的项目目标有n个风险状况会对项目本身产生影响，所以，基于此目标的损益期望值就应该为：

在上述期望值关系式中Pi就代表了当情况i发生时的基本概率，而Xi则表示当情况i发生时所产生的项目经济损益值。期望值方法对于商业地产企业项目开发很有作用，尤其是它对损益期望值的判断相当准确，因此，许多企业都希望通过计算损益期望值来判断自身项目所要面临的各种不确定型风险。当损益期望值不断提升时，就说明商业地产企业开发项目的不确定型风险越小[2]。

3　商业地产开发项目的风险应对策略

商业地产企业若想妥善应对开发项目所面临的种种风险并合理处置，就必须思考具体的应对策略，保证在识别出风险之后能够合理地评估、处置风险。在实践中，商业地产开发项目的风险应对主要可以归纳为风险规避与风险转移两大方面。

3.1风险规避

风险规避属于商业地产开发项目中的重要策略之一，它专门针对某些高发性风险展开。风险规避的主要原则是变更开发项目原有计划，进而消除风险本身或导致风险产生的前期条件。风险规避也是目前市场中众多商业地产企业所常用的风险应对策略。

在土地获取过程中可能面临拆迁后所带来的风险性影响，商业地产商应该首先基于土地自然属性与社会属性与相关部门展开谈判以确定土地的开发权。某些商业地产企业愿意获取城市郊区或废旧工厂、农田等区域的土地，因为这些土地在补偿条件及获取难度上比较简单，风险较小。而在市区范围内的土地则涉及过多程序和高昂的土地补偿金。另外，不确定的人为因素也可能为土地的获取带来较大风险。如果商业地产企业能够通过放弃某一区位的开发项目，合理规划选择方案来规避风险也是可行的，这也是企业对自身实力评估的一个过程。即使是像万达这样的商业地产大企业也很少会选择在北京市中心地段获取土地，这是因为一方面市中心的土地价位高、获取资格难，另一方面在市中心开发项目其可发展弹性并不大，容易陷入到激烈的城市竞争中而无法平衡项目盈亏点。对此，万达的做法就是在北京五环以外的天竺地区、北苑地区争取土地资格。北京五环以外地区由于开发度尚不成熟，虽然交通及地理位置并不占优势，但它具有很高的发展空间和很低的项目风险，而且随着北京市城市空间的不断扩容，五环以外未来成为黄金地段也只是时间问题，所以，放弃选择市中心地区就叫做风险规避，而选择五环以外地区又是以较小的风险换取未来更高的收益，这就是商业地产开发项目风险管理在寻找合理的盈亏平衡点以后所能获得的未来收益。

3.2风险转移

风险转移的核心理念在于设法将项目开发阶段所存在的风险与应对风险的责任都全部转移给第三方，所以风险转移也是一种对责任的转嫁，但其本质还是不能消除风险的。换言之，风险转移并不放弃或中止带有风险影响的项目开发活动，而是要求他人承担，但企业也要支付给他人一定的风险承担费用。一般来说，风险转移也是商业地产企业风险管理的手段之一，但是它主要应对一些小概率却损失率高的风险因素，商业地产企业主要通过合同与保险来转移风险。

以项目建设阶段的风险转移为例，开发商会在施工前利用合同条约来将自己不希望承担或无法控制的风险完全转移给承包商，包括成本风险、质量风险、安全风险、工期风险等。而围绕这些风险，开发商一般都会与承包商签订带有总价上限的固定合同，并给予承包商一定的包干费，这样一来当市场工程造价发生变化时，承包商也将负责承担造价变化所带来的成本费用增减，这就是开发商对成本风险的转移。而像质量风险与工期风险则也由设计方及承包方来承担，如果项目设计到位且施工质量有保证，承包方及设计方还会得到一定的奖励，反之则有惩罚措施，即对时间、成本的损失补偿。

另外，保险也是开发商在商业地产项目中的风险转移目标对象，比如目前所存在的工程保险，它所主要针对的对象为建筑安装工程以及设备灾害、自然灾害、意外事故，这也是商业地产开发项目风险转移的典型范式，即第三方责任赔偿保险。

4　结语

本文结合理论实践对商业地产开发项目中的风险管理进行了阐述，明确了风险识别、评估与应对等环节的具体操作方法。目前我国商业地产市场火热，企业之间竞争激烈，但他们所面临的风险却是相同的，所以作为行业一员，商业地产企业应该多多实践，丰富自身的风险管理理论和方法操作运用，尽量规避对企业及开发项目不利的因素或将其转移出去，以确保开发项目的顺利展开[3]。

参考文献

[1]雷茂冲.恒大地产集团商业地产开发项目风险管理研究[D].武汉科技大学，2008.

[2]沈亮.商业地产开发项目风险管理研究与应用[D].北京邮电大学，2007.

[3]李艺.潍坊泛海城市花园项目风险管理研究与应用[D].中国海洋大学，2014.

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：2096-0298（2016）04（b）-153-03