新常态下产业地产行业内部控制的规范化路径

任倩倩

摘 要 当前，我国经济发展步入新常态，产业地产行业面临的内部和外部环境更加复杂，为此，本文分析了内部控制的内涵和意义，剖析了新常态下产业地产行业内部控制的隐忧，并从不同纬度指出新常态下产业地产行业内部控制的规范化路径，以促进行业更好地发展。

关键词 新常态 产业地产行业 内部控制 风险控制

一、内部控制的内涵和意义

内部控制包括内部管理控制和内部会计控制两大类，是组织为规范经营管理、维护资产安全、保证会计资料准确、确保活动正常开展而制定的各种制度和方法的总称，主要包括制度规范、控制方法、控制环境等方面的内容。内部控制具有重要的意义，首先，通过明确职责分工，改善经营流程、管理制度、监督效果、产品质量等，保障组织经营管理活动顺利进行。其次，可以控制资金收入和支出，规范固定资产的购置和使用，确保资产的完整性和安全性。再次，有助于提高会计资料的完整性和准确性，为战略规划和经营管理提供重要的数据支撑。另外，完善的内部控制制度亦是决策得以贯彻执行的主要手段，能够提高决策水平，帮助组织最大程度降低经营风险。

二、新常态下产业地产行业内部控制的隐忧

产业地产以产业为依托，构建产业价值链一体化平台，是工业地产的升级与换代。近年来，我国产业地产行业发展迅速，各路资本纷纷涌入，产业新城、物流地产、生态城、孵化器、影视基地、旅游地产、总部基地、商业综合体等模式在全国遍地开花。然而，产业地产当中的复杂性和潜藏的风险，远远超出了市场人士的预判与控制。不少产业园区开发企业一味依赖当地政府的优惠政策，结果遇上规划调整，地方政府违约，企业就陷入资金链紧张的泥淖当中；有的企业看到“以售养园”的模式不能持续，就进行高成本融资，结果资金链断裂；有的企业或定位错误，或水土不服，或同质化严重，造成招商引资困难，最后进退维谷，生死一线。总结这些产业园区开发企业的问题：第一，内控体系不健全。许多企业在组织架构、管理制度方面简单粗放，内部控制管理有很大的随意性，缺乏内部监督审计，导致企业陷入无序困境。第二，制度执行不力。管理人员决策判断失误，部分人员徇私舞弊，甚至管理层之间串通、勾结以及滥用职权，都影响了企业内控制度的切实执行，有碍于企业有序发展。

三、新常态下产业地产行业内部控制的规范化路径

（一）完善内部控制的体系

产业地产行业要想规范内部控制，就要完善内部控制体系，这包括建立内部控制环境，采取相应的控制措施，构建风险防范机制，加强内部信息沟通，落实内部监督检查等。首先，要提高对内部控制重要性的认识，建立现代治理结构，形成全员参与内部控制的氛围。其次，要建立健全内部控制制度，包括会计管理、授权审批、财产保护、运营分析控制、全面预算管理、不相容职务分离和绩效考核控制等。再次，增强风险防范意识，提前做好对风险的预测、评估，对潜在风险做好防范措施，结合内外部资源，及时应对市场环境发生的变化。另外，产业地产开发企业要建立内部审计机构，提高内审人员素质，并确保其独立性和权威性，对内部控制的有效性进行监督检查，及时发现内部控制的重大缺陷，然后直接向董事会报告。

（二）搭建一体化服务平台

产业园区内集中了产业链上的众多企业，除了传统的写字楼、厂区大楼，还有餐饮、居住、生活配套以及产业服务区，还需要跟金融、创投结合，设置创投中心或产业孵化器，以吸引各类企业，通过产业地产的整体开发、运营、管理以及帮扶，使园区内企业得到更快、更好的发展。可见，除了形态和招商以外，搭建一体化服务平台非常重要。目前一线的产业地产商都将园区提供的配套服务提升到前所未有的高度，园区在研发、展示、物流、培训等方面提供的平台都能助推园区内企业的发展。尤其是产业园区对中小企业的融资辅导、融资代理、融资担保以及融资租赁服务，可以很好地帮助初创企业规避现金流周期风险，渡过成长初期危机。搭建一体化服务平台有利于打通全产业链，整合上下游资源，避免单一形态的风险，这不仅大大增强了客户黏性，也能够开辟出一个更新、更稳定的利润来源。

（三）重点考虑投入和产出

产业地产往往投资巨大，例如，武汉光谷投资20亿元在沈北新区打造光谷联合创投科技城，总投资128亿元在深圳龙岗打造科技园，星河集团投资150亿元建设总部基地项目。不过，产业地产利润率不高，资金回收较慢，对于任何一个开发商来说，重点需要考虑投入和产出。例如，物流地产是产业地产中比较盈利的行业，可以重点考虑。目前，物流地产集中在长三角地区、珠三角地区、渤海湾地区，中部武汉和西南成渝地区也正迅速崛起，开发商既要考虑物流仓库租金，也要考虑空置率水平。深圳的高端物流仓库租金最贵，接近人民币40元/月/平方米，但是土地成本相对比较昂贵，而广西、长沙、株洲等地区虽然租金不高，不过这些地方发展较快。所以产业地产开发企业需要综合考虑各方面因素，确定业态和开发主题，以获得最佳的产出投入比。

（四）园区实行信息化运营

园区实行信息化运营有利于提高对信息的收集、处理能力，让数据信息成为一种宝贵的资源，在整个产业链上不断流动和及时传递，实现了信息的开放、共享和整个产业链的价值最大化，也为管理者制定经营决策提供有力的依据。园区内企业客户对物流、配送、金融、商业信息、商务活动、监测评估、媒体公关、展览展示等的需求，以及不同企业的偏好和习惯、互相之间可能产生的协作和竞争关系，这些数据经过收集、统计和分析之后，都可能成为产业地产开发企业新的服务甚至投资盈利点。目前，真正具有“互联网思维”的产业地产开发企业已经将信息化植入了园区运营的基因当中，信息化管理平台作为有效支撑，打通产业链，无法实现产业链的价值。未来，对入园企业的信息采集、分析与利用也将成为一个潜力巨大的课题。

（五）与风险管理有机结合

产业地产行业面临环保政策风险、政治环境风险、金融政策风险、产业政策风险、税收政策风险、土地政策风险等。产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短则3～5年，长则8～10年甚至更长，而且园区资产整体变现能力差，在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下，“以售养园”的模式已然不能持续。目前很多产业地产开发企业高负债运营，面临的各种风险很大。开发企业应当根据内部控制目标，全方面搜集内外信息，对园区开发和经营开展风险评估，并确定相应的风险承受度。应定性与定量分析相结合，对风险点进行分析和排序，然后结合风险承受度，采取有效的应对策略，包括风险承受、风险规避、风险分担、风险降低等，以尽量减少内部和外部风险带来的损失。

四、结语

我国经济正面临着结构转型，这给产业地产行业带来了重大的发展机遇，也带来了巨大的风险，产业地产行业必须因势而变，应时而谋，建立现代治理结构，完善内部控制体系，在园区招商、运营、管理、服务的每一个环节加强内部控制，打造一个完整的产业链，以产业链的协同效应提高自身效益，以园区内企业的共同成长实现自身发展，以此推动行业的转型和发展，为我国的可持续发展作出贡献。

（作者单位为中国农业机械化科学研究院）

参考文献

[1] 金彤.内部控制制度的重要性[J].中国集体经济，2012（16）.

[2] 杨羽.论企业内部控制及其风险防范[J].财经界（学术版），2015（22）.

[3] 王新华.企业风险管理与内部控制的实施策略应用[J].中国商论，2015（27）.