中国房地产热的“病”与“药”

◎ 王贤辉



中国房地产热的“病”与“药”

◎ 王贤辉

中国的房地产问题，不是房子造得太多而供过于求，而是因社会贫富差距过大，大量社会财富被少数富人占有而投资投机炒房，多数工薪阶层因房价被炒高又缺乏购买力而买不起住房的恶果。解决房地产问题，不能就事论事，而是要“根”治。

21世纪以来，中国的房地产足足火爆了十几年。这十几年，中国经济总量由2000年的99776亿元，世界排名第六，上升为2010年名义GDP为39.79万亿元人民币，超过日本仅次于美国成为世界第二经济体，到2015年，GDP达到67.6万亿元人民币，己经进入全球中等收入国家行列。与此同时，中国国家统计局统计数据表明，2014年全国居民收入，按工薪收入计算的基尼系数为0.469，城乡居民收入倍差为2.75，高收入行业和低收入行业有4倍差距，企业高管与普通员工的年薪收入，更是差距悬殊，高达数十甚至上百倍。显然，中国虽然已进入中等收入国家行列，但只有少数人先富起来，并没有实现国人共同富裕的目标，而且开始贫富两极分化。

与此同时中国房地产更是一路高歌，直到2008年国际金融危机爆发，中国经济开始下行，并且出现钢铁、水泥等产业产能过剩，房地产市场也受到冲击。但在2009年降低首付比、利率等政策刺激下房地产市场结束短暂下行，快速恢复并趋热。2010年宏观调控开始重新收紧，2010-2011年房地产市场略有降温，2012-2013年再度恢复。2014年房地产长周期拐点出现，并且开始出现商品房库存大量增加，虽然国家出台“930”、“330”政策不断刺激，但房地产投资快速下滑，并呈“总量放缓、结构分化”的后房地产时代新特点。同时，经济下行压力加剧。2015年，GDP突破政府7%的目标底线，2016年的政府经济发展目标底线随之又降至6.5%，于是，管理层又重新放开房地产调控政策，北、上、广、深等一线城市的房地产立即活跃起来，多年前久违了的购房者半夜排成长龙抢房的奇观又出现了，房价立即见风大涨。但这次房市火爆却不能同上次房市火爆十年同日而语，这次是一线城市房市火爆，三四线城市房市却“去库存”压力不减反增，出现“冰火两重天”。究其原因在于有钱人和社会优质资源都集中在一线城市，使一线城市畸形发展，这说明这次房市火爆仍是少数富人为投资投机所使，并不是多数老百姓刚需房市的繁荣，所以已引起监管层的关注，一线城市又开始收紧房市政策。

中国房地产，在近十几年中，成了中国经济的“烫手山芋”，“一放就热”，“一管就冷”，房地产的冷热，对中国经济究竟是祸还是福，让国人似是“雾里看花”。

其实，中国房地产业的发展与中国经济的发展是一脉相承的。中国是人口大国，房地产业又关联数十个产业，是一荣俱荣，一衰俱衰，问题是如何管控好它，使之生福避祸，成为引领中国经济长期保持中高速增长的动力。因为房地产业是所有产业中唯一横跨并联接生产和消费双领域的“桥梁”产业，因此，保持中国房地产业长期稳定健康发展，至关重要。

那么，中国房地产价格一直居高不下的“病”根在哪里呢？

一是国内外大量社会游资热钱投资投机房地产炒作。说起房价上涨，首先要追溯到“温州炒房团”的炒作。自上世纪90年代后期，温州人就在中国掀起一次又一次的商业活动。从2001年开始，温州人浩浩荡荡进入杭州、上海等地，置下一栋栋商品房。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚外块，成为许多沿海城市人当年常见的风景。虽然上海市很快就出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但温州人的行为还是触发了大量社会后续资金和热钱，包括国际热钱的进入，据中国人民银行的报告披露，当时外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15%。又据仲量联行的报告披露，2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，增幅高达69%；其中，来自于海外全球基金的投资比例便高达60%，增幅约55%。除此之外，大量的直接投资，包括香港的地产商资金，也进入了内地房地产，从而快速抬高房地产价格。从此，原本为个人消费品的商品房，却演变为一种投资投机的工具。房价日益高抬的商品房，快速大量集中在少数富人手里，绝大多数中低收入者只得望而却步，社会贫富差距日益扩大，差距愈大，房价愈涨，形成恶性循环。

二是地方政府的“土地财政”托市。由于中国城市的土地是国有的，所以土地收益归国家所有，又由于中央和地方是实行分税制，在税收上是地方政府得“小头”，中央财政得“大头”，为了平衡利益，土地出让金归地方政府（纳入地方政府的预算外收入），所以，土地出让金收入，就成了地方财政收入的主要财源。商品房用地是采用公开拍卖制，拍价越高，地方财政收入就越高，因此，“地王”一个比一个大，水涨船高，房价也就不断攀高。土地是稀缺资源，虽然中央一再号召多建廉租房，但一些地方政府却迟迟不见动静，因为廉租房多了，商品房用地就少了，地方财政土地收入也就少了。这就是房地产调控，越调房价越高的根源。

三是不法房地产开发商囤地抬价。中国百姓的住房供给，自从实行商品买卖起，就出现了商品房开发商这一行，在中国房地产火爆的年代，他们是最大的受益者。由于城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加上其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。由于房价长期处于高位运行引起金融部门的关注，开发商的前期开发资金越来越难以获得，后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，开发商大量囤房炒房，违反商业道德和法律，各类违规手段无所不用其极，一些开发商用各种方法来刺激销售，比如要求公司员工及其亲戚预购房屋，制造房屋畅销假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价。

中国房地产，在投资投机者炒作之下，出现买房人买房前“盼”房价跌，买房后又“怕”房价跌，管理层也出现“想让”房价跌但又“不敢”跌和“不能”跌的畸形心态。所以，房地产政策总是时松时紧，房市则时热时冷，房地产就成为制约中国经济的“老大难”。

综上所述，解决房地产问题，不能就事论事，要“根”治。中国房地产要健康发展，为老百姓造福，成为中国经济长期中高速发展的动力，必须解决两大难题：

一是斩断利益集团对房地产投资投机炒作的利益“链条”，使高房价回归到中国绝大多数居民收入水平。举措是：土地出让金全部收归中央财政；实行房地产税，对按家庭人均100平方米以上的房地产住房征收（超标面积越多税率越高），人均100平方米及以下的房地产住房免税，房地产税款按三七开交中央和地方财政，其中地方的七成税款中用四成建廉租房和政府购买服务的棚户改造房，廉租房租金收入归地方财政。

二是大幅缩小社会贫富差距，从根本上提高中低收入人群的社会购买力。举措是：运用税制，对高收入富人多征税，对中低收入者少征或免征税，通过调整社会财富分配，形成庞大的名符其实的中产阶层；全民创新创业；在落实供给侧改革的同时，实行分配侧改革，改革分配制度，大幅提高中低收入者工薪和财产（股权）收入，大幅提高社会福利保障，包括养老、医保、教育、保幼等几大领域，