2016：房地产去库存！

◎ 高荣伟



2016：房地产去库存！

◎ 高荣伟

今年《政府工作报告》关于房地产的内容也是历年来着墨最多的，其亮点多多。纵观全文，报告中共3次提及“房地产”，10次提及“住房”，归纳起来，可以概括为三个字：去库存。李克强总理在《政府工作报告》中首次提出“因城施策化解房地产库存”，这是继去年年底全国经济工作会议上，中央将去库存定位为五大结构性改革任务之一后，再次重申有效化解房地产库存。与此同时，《政府工作报告》提出了化解房地产库存的多种方法及其途径。

风险在潜滋暗长

目前国内一线城市楼价非理性上涨，北上广深等一线城市的房地产市场异常火爆。国家统计局2月26日发布数据，全国70个大中城市房价涨幅扩大，一线城市上涨明显，北上广深领跑全国。据悉，深圳新建商品住宅同比上涨52.7%，排名第一位。

一线城市楼市的“升温”逐渐演变为“发烧”，有的地方甚至出现了卖房者一天涨价3次的情况。但北上广深楼市火爆难掩全国总体房地产市场库存压力过大、周期过长的现实，整个房地产市场内部呈现“冰火两重天”的景象。其中，数量巨大的库存面积中，有很大一部分在二、三、四线城市，而积压的原因无非有三：一是供大于求；二是价格过高；三是质量低劣。据2015年全国房地产开发和销售数据，2015年全国房地产开发投资创下1998年房改以来中国投资数据最低的一年，房地产投资单月增速已连续5个月负增长。在此背景下，多地将积极开展去库存、稳投资“保卫战”已成必然趋势。

然而“冰火两重天”的市场行情与“去库存”的政策目标并不一致，偏离了房地产市场平稳健康发展的轨道。可以预料，一线城市房价持续快速上涨将促使房地产投资资金因为避险和逐利的目的加快从二、三、四线城市抽离，迅速涌向北上广深等一线城市。这一局面不仅与“去库存”的政策初衷背道而驰，而且房价的非理性炒作使得一种巨大的金融风险正在潜滋暗长。信贷政策的宽松，加之房价飞快的上涨，致使一些人钻政策空子，将房产反复抵押、虚假交易，从而扩大金融风险。还有一些众筹买房，多人凑齐一套房子的钱，待房价上涨后从中获利再平分。有识之士不无忧虑地指出，一线楼市的投机氛围一旦形成，不仅影响二、三、四线城市去库存，还将为转型中的中国经济带来新一轮风险。因此，房地产市场宏观调控“因城施策”、“一城一策”已是当务之急。

从经济增长角度分析，“目前中国经济下行压力增大，再来一轮刺激计划是不现实的，总理也在《报告》中明确说“饮鸩止渴”式的大规模“强刺激”不可持续。横看海外经验，如德国，得益于上个世纪90年代率先实施的“结构性改革”——严格财务自律，保持并提升传统（出口）优势，2014年德国GDP保持1.5%的增速，2015年GDP增长1.7%，这是实现经济平稳发展的一个成功案例。

今年《政府工作报告》在部署“十三五”时期重点工作时强调，在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，既做减法，又做加法，减少无效和低端供给，扩大有效和中高端供给，增加公共产品和公共服务供给，使供给和需求协同促进经济发展，提高全要素生产率，不断解放和发展社会生产力。“既做减法，又做加法”是对“结构性改革”的一个形象的说明。对于房地产而言，同样需要做好供给侧结构性改革——去库存。总体上看，推进供给侧结构性改革的确面临一些困难，但办法总比困难多。

转移人口市民化

《政府工作报告》提到，“缩小城乡区域差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。要深入推进以人为核心的新型城镇化。”

从去年年底政策导向看，农民工进城买房将成未来一段时期去库存的着力点。但现有的信贷和税费等政策基本都是着力刺激需求，治标不治本，没法真正刺激农民进城就近落脚城市。《报告》提出，今年要放宽城镇落户条件、健全“人地钱”挂钩政策、提高居住证含金量等举措，表明农民工进城政策配套开始逐步完善。数据表明，截至2015年底，我国户籍人口城镇化率只有37.9%。“十三五”期间要实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这一目标实现过程中，毫无疑问，新市民的住房需求将成为购房的生力军。以现有的人口增长率和常住人口城镇化率增长目标测算，“十三五”期间，每年新增常住人口约1500万人，城镇化率提升带来的新增住房需求大约为12.7亿平方米；另外旧城改造（包括棚户区和城中村改造）带来的新增住房需求大约15.7亿平方米。新增需求巨大，是“十三五”期间房地产行业平稳健康发展的一个强有力的推动。

《政府工作报告》中还提到：“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”也就是说，更多农民工和“外地漂”的人将在自己心仪的城市有个温馨的家。对房企而言，租赁和出售是完全不同的盈利模式，预计下一步政府在租赁土地出让制度和税费费率和征收方式上可能会有新的政策出台，以鼓励房企盘活存量。今年政府将会加大落实购买商品房用于保障房的力度。国家发改委2016年国民经济和社会发展计划草案中指出：“鼓励各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源。”“推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓励农民工在中小城市购房，落实好首次购房优惠政策。”

可以看到，今年公租房的改革力度也会更大，对于城市部分租房群体来说，后续申请公租房的难度会降低，即后续会对外地就业群体放开公租房申请的资格。

因城施策去库存

国家统计局发布的2015年全国房地产开发和销售数据显示，2015年全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近万平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。与此同时，房地产投资单月增速已连续5个月负增长。

面对巨大的房地产库存压力，去年以来，中央连续出台推进“去库存”的政策。继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收。在此背景下，多地已经积极开展去库存、稳投资的“保卫战”，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省（区市）的150多个城市也密集出招。专家表示，房地产调控在持续的去库存政策影响下，已经进入一个新的周期。

《政府工作报告》中指出，“适应住房刚性需求和改善性需求”，一手推进城镇保障性安居工程。众所周知，提振需求的基本条件是让百姓买得起。钱从哪来？去年的表述是“实物保障和货币保障并举”，今年的《政府工作报告》中只强调“提高棚改货币化安置比例”，也就是更多棚改老百姓能直接拿钞票去买房了。李克强总理表示，今年棚户区住房改造600万套，这意味着如果货币补偿比例达到50%，按照套均80平方米计算，可以消化房地产库存2.4亿平方米，相当于2015年待售面积的1/3，这一数字相当可观。

纵观今年《政府工作报告》，房地产调控的基调空前宽松，楼市调控窗口期正在到来。今年全面实行营改增，从5 月1日起，将试点范围扩大到房地产业。对于房地产行业来说，房企税负成本料下降，减少企业流动资金占用，市场活性增加。稳健的货币政策要灵活适度，今年广义货币M2预期增长13%左右，社会融资规模余额增长13%左右。相较去年的“松紧适度”，今年《政府工作报告》表述变为“灵活适度”，两字之差为央行继续放水，购房加杠杆，资金减利率提供了充足空间，楼市升温在即。预计2016年货币政策将保持稳健偏松格局，兼顾稳增长、调结构和防风险目标，为结构性改革营造适宜的货币金融环境。

值得注意的是，今年的《政府工作报告》特别提出，“因城施策化解房地产库存”。反映了中央对中国楼市现状的高度重视和科学态度。一城一策，因城施策，一点点消化掉库存肠梗阻，促进房地产市场平稳健康发展。据悉，多省市针对房地产去库存已经出台了相应政策。上海、海南、福建三省市房地产调控已经出现新趋势。福建省日前下发了《关于化解房地产库存的若干意见》，规定2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。上海明确提及在土地供应比例中增加中小套型比例。沈阳市政府在3月1日下发了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》。其中，包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策，公积金最高贷90万元，降低二手住房交易税费，鼓励农民进城买房居住等22项房产新政。

因城施策是未来房地产政策的主要特点。上海作为一线城市代表，供给侧需求就是增加供应量，而对于类似福建和海南的供给侧改革尝试则是改变目前库存属性，减少库存压力大的城市的供应量。对于一线城市楼市过热，住房和城乡建设部长陈政高提出以下几点措施：第一，实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；第二，增加土地供应面积，及时披露相关信息；第三，增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；第四，打击各种交易当中的违法违规行为；第五，正确引导舆论。

去库存，因城施策，多策并举。进入2016年，不少房价重回上行通道，大规模的地产去库存正在启动。展望2016年楼市前景，住房和城乡建设部长陈政高指出：”当前中国经济长期向好进本面、城市居民和新市民的住房需求没有变，对今年房地产市场平稳健康发展充满信心。