告别“租房不友好”

杨卓琦++张琰

收编居民存量房用于政府公租房，其实是保障性住房的一种方式

忍受了楼上两个多月的装修噪音，周宁原以为生活可以恢复正常时，却发现楼上原本三室的房子被改造成了四室，不断有租客来看房。他又开始了新的烦恼。

周宁希望能够住在干净便利、环境好、安全性高的小区，可是当自己成为房主后，他又本能地抗拒周围租客的存在。

“租房不友好”早已不是一件新鲜事。

有人甚至说，租房要经过“九九八十一重”磨难。

在网上，有一份广为流传的《北京租房完全攻略》，里面列有租房避免受骗的42个“终极提醒”，其中专门提醒，“千万不要低估在北京租房的艰难，如果不做好充分准备会付出想象不到的代价”。

政府回租空置房试验

北京地下室、上海群租房以及广州、深圳的城中村，是中国一线城市“蜗居”的典型生态状态。

群租问题，一直是城市管理中的顽疾。

上海长宁区的新泾家苑就曾经群租问题严重。因为属于动迁安置小区，每家基本上都有好几套房子，除了自住外，多余的房屋基本上都被改造成群租房加以出租。

刚刚大学毕业的郭家轩坐在广州五羊新村租住的小一居里，这个不到40平方米的出租屋一个月租价2100 元

考虑到动迁房小区可能会带来的群租现象蔓延的问题，上海市长宁区政府几年前就开始试点回租新建成动迁配套商品房闲置房源。

“试点始于长宁区群租问题比较严重的一个区域，是动迁安置小区新泾北苑。”上海长宁公共租赁住房运营有限公司运营部经理陈卓告诉《瞭望东方周刊》。

新泾北苑，与新泾家苑相邻，同样一户多房，存在大量闲置房源。陈卓告诉本刊记者，在这两个区域，一方面租房市场需求旺盛，虹桥机场、临空经济园区都在附近;另一方面，群租的蔓延导致这一区域租房市场品质较低，附近企业的员工为无法就近租到合适的住处而头疼。

2012年，新泾北苑交房。交房的同一天，上海长宁公共租赁住房运营有限公司在小区内同步启动了房源回租的工作。

“当时定的目标是200套，想先试验一下，最后我们一共租下来了197套，差不多占到小区闲置房的五分之一，回租年限是6年。”陈卓说。

根据上海市公租房装修标准，陈卓所在的公司对所有回租房屋进行了装修，配置电视、冰箱、空调、沙发、床等家具家电。这些房屋采取单位集体承租的方式，向长宁区内企业和企业职工供应。

这些回租房一经推出立刻就被企业抢租一空。“企业人员相对比较稳定，小区的治安和环境都有一个比较好的提升。”陈卓说。

长宁公共租赁住房运营有限公司将房子回租后，统一装修、出租并管理，“房主相当于把房子租给政府，只管向政府收租金就行了”，这样既避免了群租的可能性，又提升了小区品质，部分房主参与热情很高。

上图：26岁的杨雪娇和她24岁的男友王昊在北京半地下室出租屋内一起看着她家人的照片下图：杨雪娇父亲（左上）、母亲（左下）、哥哥（右上）和奶奶的照片

陈卓介绍，他们在回租房屋时是毛坯房，按照周边房租市场价与房主签约，但根据公租房租金略低于市场价的原则，装修后基本以市场价的8.5折出租。这部分的差价，如公租房的装修、管理、税收等成本支出，均由区财政补贴。

截至本刊记者采访时，新泾北苑的回租房没有出现过退租的情况——既没有房主收回房子，也没有企业不续租。

第一个试点的成功，让长宁区扩大范围，在其他动迁小区推进这一项目。

剑河家苑是长宁区第二个试点小区，首期回租了91套，供不应求，2015年又新收65套。

本刊记者了解到，长宁回租房目前的租金有具体的定价标准，即“前3年租金不变，后3年租金较前3年上浮5%”。

收房的时候，房东一般是能够接受他们所定的租金价格，但也遇到问题，房东认为租赁市场发展前景良好，不愿意一下子签太久。

“比如，我们最早的项目租金只有1700元，现在这个房子租金已经涨到3000元。但是如果将租赁期调整为二三年的话，涉及装修等各种成本，对我们来说运营压力比较大。”陈卓说。

收编居民存量房用于政府公租房，其实是保障性住房的一种方式，香港就有先例。除了上海，长沙市雨花区也以回租方式，在拆迁安置保障住房项目小区统一租赁300套安置房，就近为中低收入住房困难者解决安居问题。

上海市长宁区住房保障和房屋管理局住房保障科科长王峰告诉《瞭望东方周刊》，长宁区的楼宇经济和经济园区发展较快，外来人口也快速增长。政府的公租房只能解决一部分问题，大部分还要靠市场租赁来解决。

从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉《瞭望东方周刊》：“在我们买房强于租房的观念里，廉租房的叫法容易让人尴尬，发展租赁市场一定要保证承租人的尊严。”

“N+1”模式带来的春天

前述周宁所说的楼上将三室变四室，是指将客厅隔成单独一间房间进行出租。

这种情况在以前是被禁止的。

变化出现在2014年。那一年，北京市在首都综治委针对群租房治理的工作会议上提出，如果房主配合整改，将可以允许一种“N+1”模式的隔断存在，也就是说，将允许面积较大的客厅隔出一个房间用于出租。

2015年，上海市房管局等七部门也联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，提出代理经租机构在出租房屋时，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用。

在蘑菇公寓创始人龙东平看来，“N+1”模式的共识成立，给租赁市场的发展带来了春天。

本刊记者在上海黄浦区宏泰公寓的一套蘑菇公寓看到，一套精装修的三室二厅的房子被隔成了四室，如果未被提醒，很难发现其中的一间是原来的客厅。

“我们会与房东签下5年左右的托管合约，对于托管的房子，则会进行一定的标准化装修，再从空间和时间上进行拆分并出租给用户。”龙东平告诉《瞭望东方周刊》。

比如，一套三室的房子可以改造成四室，四室的房子可以变成五室。

“一般的房子客厅都比较大，而且还有阳台，我们把它隔成一间后，居住的舒适度要好于朝北的房间，甚至是次卧。”龙东平解释说。

这种“N+1”模式如今已被多家品牌公寓所采用，像链家旗下的品牌公寓“自如”也与蘑菇公寓做法类似。

投房研究院的《2015年长租公寓报道》显示，中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。而目前，无论是房东方还是租客方都面临着很多“痛点”，交易环节、房屋品质、租后服务等方面都有极大的改善空间。

“房东没有动力去提升房屋品质，因为不管怎样，房子都能租出去。”龙东平说。

他认为，正因抓住了这几年房地产市场的供求错配，大量商品房入市后被闲置，同时有大量流动人口租不到有品质的房子，各种长租公寓都在这一时点爆发。仅2013～2014年获得风险投资的长租公寓已超过10家。

有了硬件再说情怀与社交

不同于传统中介要收取服务佣金，在蘑菇租房或者选择链家自如公寓都不收取任何佣金和服务费。

龙东平认为，区别于传统中介，蘑菇管家是一个服务型管理，还专门设置了“蘑菇管家”。租客在其平台上看到真实的房源信息后，可以网上预约看房;之后，蘑菇管家能提供从看房到租房再到租后的一系列服务。

“我们的蘑菇公寓的房源信息可以保证百分之百真实。如果房间已被出租，或者有客人预约看房，这个房间都会从网站上下架。”蘑菇管家汪炜告诉《瞭望东方周刊》。

据汪炜介绍，因为网上房屋图片都是真实的，标准化装修下的房间风格基本一致，一般情况下租客看三四套房子就可以决定下来，甚至还有特别感性的客人只是看到图片就决定租下。

龙东平现在自己就是蘑菇公寓的房客。在他看来，一个月两三千元的房租，住在总价七八百万元房子，精装修、有电梯、毗邻地铁、小区安保到位，对工薪族来说非常超值。

在蘑菇租房的网站上，租客除了可以了解房间的情况，对于合租室友也可以有一个大致了解，如合租者的性别、星座、职业、爱好都会呈现在网页里。

龙东平告诉本刊记者，他们曾做过统计，蘑菇公寓的房子每间的租金大约在3000～3500元，租客的月收入一般在7000元以上，这些人一般都是对生活有一定追求，比较讲究生活品质的。

目前市场上的各种长租公寓，或以白领公寓为切口，或以单身公寓为门槛。

“做长租公寓，不是做情怀。”龙东平强调，地段、价格、安全，把基础的东西做好了、硬件达到了才能去考虑情怀与社交。

与长宁区回租动迁房一样，长租公寓在拿房时也基本上会签5年左右。陈卓告诉本刊记者，在租期内毁约，房东需要支付不小的一笔违约金。

汪炜也说，“房东宁愿支付违约金也要毁约，说明他迫切想要收回，作为自然人或者公司都无可奈何”。

遇到这种情况，租客的利益如何保障？汪炜告诉本刊记者，如果发生房东突然收回房屋的情况，他们会让租客选择搬去其他的蘑菇公寓，并且给一个月的缓冲期，让租客重新选择。

2013年以来，各种品牌长租公寓发展迅速。据不完全统计，在北京目前已有1000家左右的公寓公司，但从整个租赁市场来说，长租公寓所占的比例仍然较低。

截至2014年，全国最大的公寓企业链家自如服务过的用户刚过20万，仅占北京800万租客的2.5%。

开发商试水租赁市场

2015年，万科开始试水长租公寓。

作为万科在重庆的首个长租公寓项目——西九·万科驿作了很多尝试。比如选择租客，要求年龄35岁以下、无子女、积极上进的新青年群体，同时万科与租客达成协议“客户在租赁期内上述条件发生变化，须提前结束租期，双方友好解除租约”。

据本刊记者了解，上海万科驿公寓在嘉定安亭的项目目前已经投入运营，但并未开展“租金抵房款”的活动。

严跃进告诉本刊记者，万科的项目带有一定的营销性，目的是为了发展潜在客户。目前，国家提出购租并举的住房制度或市场建立，基本上可以认为中国正尝试建立房地产第四级市场，而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展总体成熟。

对于四级购租并举市场的建立，严跃进认为，这需要让部分房企积极转变去库存思路，从卖房转变到租房的策略上来。“目前中国还没有成熟的专业化租赁企业，现在的长租公寓不具有普遍性。”

在他看来，未来专业化的租赁企业，可以有几种可能性：既可以是传统的房地产企业，也可以是土地资源丰富，拥有工业用地的企业，还可以是带有政府背景的保障性住房公司，或者城投公司可以去做，甚至资产管理公司也有能力做。

2015年12月中央经济工作会议提出，要建立购租并举的住房制度为主要方向，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

而实际上，目前我国住宅租赁市场供应主体还比较单一，除了有少部分政府保障房和工作单位租赁住房外，绝大部分租赁住房来自城镇居民家庭。

2010年全国第六次人口普查数据显示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，机构出租人比一般家庭出租人更有能力为租户提供规范标准专业的房屋租赁服务，比如租赁合同中的租期、租金与租金调整、租赁管理、住房交付和回收标准等主要条款，往往能在住房租赁市场上起到示范作用。