土地到期，房子怎么办？

袁秀丽

房子产权到期后要交1/3的房价续期！这一标题文章近日引起多方关注，许多网友都炸了！事实上，70年房屋产权到期后怎么办？一直是悬而未绝的问题。

近期温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，业主被告知需要缴纳一笔土地出让金，“价格接近房价三分之一甚至还多”。此消息引起很多人惊恐。本来房价就高，再交三分之一，能不急吗？

事后，当事方温州国土局的回应：“土地证续期需缴数十万元占房价三分之一”系媒体误读。因为关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一甚至更多的说法始终都没有，政策还没出。温州市国土部门表示已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。

不仅是温州没有明确说法，国家、省、市各个层面都没有明确规定，相关政策尚未出台。

温州的事情虽然平息了，但是房子产权到期后怎么办？并没有解决。借着温州事件，围绕房子产权到期后该怎么办这一问题，各种声音层出不穷。

深圳首先发声详解土地续期

“房子还能住，土地过期了”的情况并非温州独有，青岛、深圳等多地都出现了类似的情况，但目前各地处理土地使用权过期的方法并不相同。

温州事件之后，4月20日，深圳市规划和国土资源委员会通过其官方微博发文对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明。

1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价款。1995年9月18日后签订的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价款等问题，深圳市正在研究制定相关政策。但对特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地，提出补交地价款数额为相应用途公告基准地价的35%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳政府对于此前部分物业用地年限到期后补缴费用进行了解释，即那些产权在20年的用地，实际上是深圳最早一批划拨用地，有很强的历史痕迹，不具有代表性。所以补缴也是合情合理的。而通过基准地价的35%的方式进行征收，也基本上和目前土地增值等内容进行了挂钩，自然比较务实和科学。

严跃进称，目前深圳除了此类当时没有调整用地年限的土地外，其他土地按照政策，已经自动进行了土地使用年限的顺延，且不需要通过换证等方式来进行。这其实说明，真正补缴费用而获得年限延续的土地少之又少，绝大多数住宅用地当时使用年限已经延长到70年，自然也不会有到期的问题或顾虑。

大多数地区缴费延续房屋产权

深圳对于土地使用权续期的解决方法很有代表性，目前全国其他涉及到该问题的其他大部分区域，都是采用缴费的方式延续房屋产权期。

据《新疆克拉玛依日报》报道，2015年，该市首批商用房产权到期，产权年限为40 年，需申请续期并缴出让金。目前，该市大部分年限已到期的用地单位已补交了土地出让金，其余未缴纳的，当地国土部门将按照相关法律法规无偿收回国有土地使用权，并进行国有土地使用权注销登记。

2015 年，四川南部县一楼盘被爆只有15 年土地使用年限。对此，南部县国土资源局回复称，开发商合同中载明的15 年使用年限并不违法。但是，土地使用者可提前到国土部门交费续期到70 年。在接到土地使用者提交的续期申请后，国土部门会找地价评估机构参照城市各地段的基准地价来进行评估，然后核准需要续期的土地所需要交纳的费用。

在青岛也有类似房屋存在，阿里山小区5071 户业主的土地使用权期限分别为20年、30 年、35 年，其中310 户业主的房屋土地使用权在2009年6 月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。不过青岛方面日前回应新京报记者，暂时未缴纳相关费用。

1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地最高使用年限为70年，为什么有地区房屋产权的年限不等？事实上，相关政策制定初期建议住宅50年产权，之后随着政策的不断调整而变化。

而温州的20年产权房，是地方政府灵活施行政策的产物。

温州国土资源局土地利用管理处处长张少清解释称：上世纪90年代初期，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

严跃进表示，从时间上测算，1995年后签订的土地出让合同，土地使用年限也就在20年左右的时间，离到期还有50年，所以对于此类土地使用的问题，并不必过于担忧。而这也是目前购房者接触最多的住房类型和用地类型。

解决的办法仍在路上

“根据2007年颁布实施的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但如何续期，是否有偿续期，如果有偿需不需要缴纳土地出让金以及如何缴纳，国家没有明确的规定和实施细则。”原国土部地籍司副司长向洪宜这样对媒体表示。

严跃进也表示，目前既有的新建商品住宅的用地的使用年限续期问题，其实还不明确，依然是在讨论范围内。

正是因为当下没有明确的说法，所以引发了业内讨论。

北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师认为，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”

但是对于几十年后，将有大批房产面临续期，该如何解决？

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”

但是也有一些专家不支持续费，物权法起草者之一、全国人大常委会法工委原民法室主任姚红认为，高房价下，续期收费不合理。

北京航空航天大学法学院院长龙卫球同认为，应自动续期，不缴纳土地使用费。或者在转让不动产时补交土地出让金。

严跃进也建议，目前的营改增的政策已经提供了一个很好的思路。对于此类住房来说，若是70年到期需要续租，原则上可以采取不交易不续租的方式。而若涉及到房屋产权转让，这个时候通过计算土地和房产增值部分来进行扣税，这更具备操作性。