深圳豪宅续写神话

张佳竹

地产圈里有这样一种说法：北京顶豪谈文化、上海顶豪讲户型、深圳顶豪看数字。这里的数字指的是深圳豪宅的销售数据。去年5月，深圳顶豪逆袭京沪广，成交金额赶超京沪，顶豪门槛破8万，高于京沪的7万。

根据深圳中原研究数据显示，2015年深圳豪宅共成交6643套，同比增加123%，千万豪宅2900套，同比增加190%。

2016年，深圳继续书写顶豪神话，一天内单个豪宅项目签约57亿元，刷新了历史的顶豪签约纪录。

顶豪项目受追捧

深圳“3·25”楼市新政的发布并没有挡住富人对豪宅的追捧。

4月9日，半岛城邦三期开盘，均价105000元/平米，一天之内469套房源全部售罄。其中，外部认购409套，52亿元，内部认购60套，5亿元，创下57亿元的天价成交金额。

57亿元，相当于北京刷新历史的2015年全年成交量（61.99亿元），一天的签约量相当于北京几十个顶豪过去一年签约金额。即使放到2016年一季度全国单盘看，也是刷新最高纪录的销冠。

4月开盘的另一顶豪项目招商海上世界·双玺表现亦抢眼。该项目均价140000元/平方米，最高单价200000元/平方米，如此高价依然受到追捧，开盘当天所推房源全部售罄。

今年一季度，海上世界·双玺就创下了32.4亿元的销售佳绩，勇夺全国顶豪成交金额榜魁首。

从近期开售的其他项目情况来看，深圳湾片区华润·悦府13万多元每平米的价格也没能挡住购房者的脚步。中原地产数据显示，在2016年全国一季度顶豪成交价TOP10榜单中，深圳就占据其中6席，上海占3席，北京仅有一个项目入榜。

从该榜单来看，成交金额前5被深圳顶豪项目包揽，分别是海上世界·双玺（32.4亿元）、恒裕滨城（32.23亿元）、华润·悦府（25.61亿元）、卓越前海壹号（21.19亿元）及宝能公馆（18.56亿元）。

在成交套数方面，深圳依然将京沪远远甩在身后。入榜的6个顶豪项目共成交1017套，是京沪成交总数354套的2.87倍。

易居研究院报告数据显示，一季度成交均价6.2万元/平方米以上楼盘中，北京豪宅成交536套，上海豪宅成交2932套，广州豪宅成交56套，深圳豪宅成交2267套，增长非常迅猛，增幅为330%。

对此，万科集团前董秘谭华杰表示，深圳开发度高，居住用地少，毕竟用来建设的地都用得差不多了。在土供应不足已成定局时，更重要的是创富能力、资本吸纳能力和资产收益。而从近年看，深圳至少前两个方面的表现都要优于京沪及香港。

业内认为，深圳豪宅市场快速升温有几个特殊原因，一是投资投机购买群体占比较高；二则是深圳土地供应的稀缺性。

价格持续领涨

与成交套数和成交金额“齐头并进”，是深圳豪宅的价格。

以后海片区为例，2003年最初开始供应海景豪宅时，该区域的价格才4000元/平方米左右，一路跳涨，目前已跃居深圳豪宅均价最高的宝座。位于该区域的深圳湾1号，去年11月时，5号楼在售510平方米的房源，市场单价高达190000元/平方米，总价超过9690万元。

克而瑞研究中心监测表示，深圳湾1号项目去年前11月已售出141套，成交金额超过51亿元。而该项目目前在售房源均价135000元/平方米，最高售价已跃至220000元/平方米。

易居研究院报告数据显示，一季度，深圳豪宅成交均价约8.3万元/平方米，与北京、上海基本持平，但从各城市涨幅来看，深圳领涨，环比增长10.4%，同比增长44.3%。

深圳顶豪的门槛也在不断提高。

2012年，深圳刚迈入千万级豪宅时代，彼时，豪宅门槛还并非高不可攀，均价60000元/平方米，总价1000万元/套起，就算是入了顶豪的门。

到了2013年，顶豪的门槛被提高到70000元/平方米，总价1200万元；及至2014年，顶豪的门槛就更高了，均价80000元/平方米，总价门槛则突飞猛进到2000万元/套。

去年，深圳顶豪的门槛被提升至10万元/平方米，总价则“善良”地维持“原貌”。

今年，这一点“善良”被打破，顶豪的总价门槛跳涨至5000万元。

据中原地产华南区总裁李耀智介绍，2016年是深圳36年来史上5000万元级产品最多的一年。招商海上世界双玺、深圳湾1号、壹方玖誉、深圳中心天元、东海国际、深业上城等高层豪宅项目集中入市，另外，还有天琴湾、龙岐湾、海上世界双玺、深圳湾1号等多个楼盘提供亿元级别墅/馆墅。

中原地产董事总经理郑叔伦表示，近几年来政策执行渐松，大户型开始慢慢可以用单证形式出现。加之近年来土地资源稀缺，旧改供应是主力，高成本导致开发商倾向走高端路线，从而实现项目利润最大化，这就使得大户型的供应增加。此外，近年来深圳经济转型升级，高端人才来深圳发展，对豪宅需求也起到实质性的支撑作用。

“豪宅普化的时代，豪界两极分化必然出现。”李耀智表示，2015年顶级豪宅价差并未拉大，2016年这一现象会改变。400平方米的超级豪宅普遍售价将提高到15万元/平方米以上，与顶级豪宅10万元/平方米，与普通豪宅6万元/平方米，与刚需4万元/平方米拉开差距。也就是说，2016年，“非10万+不顶级豪宅”，那些9万元/平方米的豪宅，也无缘顶级行列。

市场热度还将持续

过去一年，深圳确实是全国房价上涨最快的城市，但和其他一线城市不同，深圳楼市高房价、去化快，因此成为众多房企眼红的地方。

泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时就强调，深圳仍有涨价空间，其斥资57亿元所拿的深圳地块将建成顶配豪宅“中国院子”。

“现在2000万元只是豪宅的入门价格，销售一套豪宅相当于三套普通住宅，销售业绩容易提升，开发商更愿意供应豪宅产品，未来深圳豪宅会是稳定上涨的态势。” 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前整体政策环境有所松动，随着产业升级转变、住房需求量的加大，深圳房价整体上扬，使得深圳豪宅市场处于快速上涨的通道。

随着深圳土地资源越来越稀缺，尤其是中心区地段，住宅新增基本依赖旧改项目，拿地成本和时间都直接造成深圳新建住宅走向豪宅化的原因。

“从长远看，深圳人口的增长与经济的环境向好，互联网、科技及金融的发展都在全国具有竞争力。”中原地产华南区李耀智认为，作为创新城市的深圳，财富人群的不断涌现也给豪宅市场添加了不少活力。“在更加规范的市场环境下，深圳的豪宅市场或将持续旺市局面。”

“深圳房地产市场供求紧张、用地紧张，又是深交所所在资本市场的核心城市，是特殊的房地产市场。”深圳市房地产研究中心主任王锋则认为，深圳高端群体的流动性大，短期供求关系紧张还会造成豪宅价格进一步上涨。