房地产市场运行及跨区域协同发展

张　霞



房地产市场运行及跨区域协同发展

张霞

近年来，我国已经将区域经济协同发展作为我国实施区域经济发展战略以及推动经济发展的重要举措之一。在现有的区域经济协同发展的研究主题上融入区域发展差异的协调性、产业跨区域转移以及区域与区域之间如何协同发展等方面的内容。政府也基本上奠定了区域协同发展的主要思想与任务，但是区域协同发展仍然存在内在问题和在机制上运行的相关问题，因此区域经济的发展还处于探索阶段。本文将从区域经济协同发展的各种复杂性以及如何适应此类问题进行探索，明确区域经济协同发展的目标，并且深入研究房地产市场运行与区域经济协同发展之间的关系。

房地产市场;运行;跨区域;协同发展

一、引言

就本质上而言，我国的房地产市场的波动是一次相对较晚的周期性变化。因此，在我国房地产市场在迈向新的发展阶段的同时政府也会出台一些相应的政策进行宏观调控以及帮助房地产市场进入良性循环的模式，有效的保证市场的稳定性与可持续性。目前来看中国的房地产市场发展的速度已经远远超出房地产金融了，根据虚拟经济分析中虚实二重性的原则来今后房地产金融改革提供了充实理论解说。

二、房地产市场经济的虚实二重性

区域经济协同发展的基本原理就是将区域经济组织在结构状态、发展机制中展现互相影响、互相作用的基本管理机制。我国房地产的发展过程一直都在伴随着政府对其下达的区域经济协同发展主要目标，2006到2009期间虽然政府一直在努力遏制房价的涨幅但始终未取得明显的效果，但在2010年政府将虚实二重性原则运用到宏观调控中去后政府对房地产的实体经济与虚拟经济的认识有了很大的改善。我们可以从研究财富的性质的角度来对虚拟经济与房地产的虚拟性进行更加深入的分析。在虚拟经济中强调财富是具有价值性的而不是物质性的，并且将经济体系划分为实体经济与虚拟经济两个不同的层面，虚拟经济的作用主要在于协助我们找到一些传统经济遗留下来的问题以及特点，而实体经济的存在就是将一些微观上的问题反映到现实中来，将问题放大化从而得到更好的解决。在房地产中我们需要考虑的是虚拟经济在这其中起到了怎样的作用。房地产作为实物资产的一种，它向大家提供的消费方式是依照面积来进行交易的，因此在保证面积不变的时当房地产的价格的上涨对居民是没有实质上的改变的。这样的变化对于房地产投资商的意义就会产生很大的影响，由于价格的变化就会导致房地产在社会财富中的价值有所上升，这也是体现房地产市场虚拟性的之处，近年来中国也是由于这样巨大的虚拟性财富才创造出很多富翁。由于区域经济发展是汇集了生产制造、金融服务、交通物流以及房地产市场等多方面经济类型活动。因此在市场经济中房地产始终扮演着这样三个角色,一是为广大消费群众提供居住、工作以及社交场地；二是为私人或企业供给一个投资与获益双赢的契机；三是为社会的信用机制提供了另一个保障渠道。其中第一个是属于房地产本身的性质，不会对市场经济造成很大的影响。而后面两点是随着市场经济的发展历程而对房地产市场给予的特殊性属性。就区域经济发展而言，无论是外部环境还是内部经济体制都是围绕主体进行交互作用的机制，由于一些状态变量与控制变量的持续变化导致区域经济发展体系也会随之出现浮动。在市场经济中所处的特殊位置导致房地产在这之中起到了拉动地方经济的作用，由于消费房地产需要大量的信贷而促使大量的资金向房地产发达地区流向从而也就促进了该地区的经济发展。在这之中要避免出现“泡沫经济”的现象，如果房地产的价格上升的原因是投机所影响的，那么当价格下降时就会引发经济衰减以致经济危机的现象，因此应当主要对房地产的投机进行调控。区域经济发展的机制存在着空间结构的多样性以及其行为主体的复杂性明确了对区域经济协同发展理论性的验证。

三、房地产市场发展的迫切性

(一)虚拟经济下房地产市场的运行状态

在这样虚拟经济环境下，各国之间的比较也是在实体经济体系以虚拟经济体系下进行的。而且，随着虚拟经济的全球化的进程，在资源配置中虚拟经济始终起到了领导的作用，尤其是在当前中国与各国竞争的前提下也将由实体经济机制转化为虚拟经济机制。中国作为发展中的国家，我国的虚拟经济与实体经济的发展并没有很成熟还需要进一步加强两者之间的配置。而房地产市场则是虚拟经济中不可或缺的一部分资源，也是中国房地产市场金融的发展历程。虽然中国房地产按揭贷款事业在1998年刚开始发展，但其发展的速度并不比其他国家慢反而是以惊人的速度占据了我国虚拟经济体系的重要位置。

(二)区域经济作用下房地产市场的变化

现如今的房地产事业已经成为中国经济发展中的支柱型企业了，这样快速的发展使得房地产的价值与世界平齐。虽然房地产市场为地方政府带来了很多的好处并为区域经济的发展提供了良好的环境，但由于阶梯因素的影响导致区域经济发展的差异也在扩大，就房地产市场方面来说，区域经济的协同发展会在一定程度上带动了当地的经济发展从而也带动了房地产市场的上升。一面为地方经济做出巨大贡献一面又将泡沫经济的影响传播到整个经济体系，由于土地在中国的特殊地位从而地方政府对其有着特殊的对待。根据房地产的特殊性这一特点，我们应当将其放在房地产区域性这样大的背景下进行进一步的研究，做为实体经济、虚拟经济以及区域经济的交点，应当充分利用好房地产市场区域经济性的特殊作用更好的进行调控宏观经济。

(三)房地产市场的双重性

就目前来看，我国应当全力发展房地产的区域经济的协同发展，促使房地产市场在金融中发挥双重属性：保障政策型房地产金融和经济型房地产金融双向发展，这是我国应当快速解决的一个问题。就当前情况来看我国这两个方面都遇到了困难，无论是地方住房和城乡建设还是各个省份的住房问题都在加强寻找如何解决融资困境的有效途径。由于我国融资市场的不发达情况也会避免像美国那样发达国家出现房地产次贷危机的现象，因此我国的资本市场目前还是处于半开放状态。而今后随着经济全球化的影响，中国虚拟经济也会相应的完成全球化因此中国必须融入到全球经济发展的进程中去，我们可以考虑国外一些成功的案例来对我国的房地产全球化进行相关借鉴从而完成虚拟经济的房地产市场发展。

四、国外房地产融资方式的主要模式及经验借鉴

(一)美国模式

在美国、加拿大、澳大利亚这样“地广人稀”的国家，一般会采用“资本市场融资”这样的模式进行对房地产市场调控。这种模式主要是通过政府在一定情况下指定相应的住房金融企业通过资本市场进行对住房抵押劵的发放从而筹集住房基金。这种模式的特点就在于可以在短时间内快速将住房资金筹集起来，并且可以保证住房抵押债券使用期限可以进行合理的延长，这样一来居民群众的购房压力减小也会在承担范围下进行购房从而带动了房地产市场经济，以这样的方式无形中也提高了虚拟经济的市场地位。在这之中政府对房地产市场的调控的影响不会过大，会留出很大一部分空间使房地产市场进行自我调控，从另一个角度来说也就是政府在引导二级市场的同时会将一级市场处于当时的竞争的条件下，利用这样调控的模式实现保障住房基本供给的原则。而这种模式的发展与其国家的一些基本条件及属性是密不可分的，其中包括：发达国家的资本条件；住房抵押贷款机制的完善程度以及成熟化；政府对于社会保障基金、保险企业以及银行信贷政策的干预程度。

(二)日本模式

由于日本地形的特殊化也相应的导致日本房地产融资方式的特殊化，其特点就是利用住宅信贷资金来源进行进一步的多元化，也可以成为“混合性融资”。它根据基金的模式集资住房信贷基金，与此同时也将一些私人金融企业大量的运作在融资之中。日本为帮助民间金融市场，出台多方政策进行引导投资从而保证房地产市场为金融带来良好的扶持。

(三)新加坡模式

新加坡所实行的“强制储蓄融资”模式使房地产市场的改革的得到了全世界的关注以及认可。这种模式的主体就是以政府为主要引导人，通过一系列的相关政策例如:政府单独设立先关机构直接融入到住房的设计、规划、建造、销售以及经营等，通过颁布相关政策法案强制调控住房政策。并且将将住房保障机制强制运用到人民群众中，在工作中将雇主与雇员思维工资收入的一部分作为住房基金定期纳入政府机构以此来完成雇员购房消费的资金来源。这种模式的特殊性就在于资金流向稳定、资金存款期限较长、资金金额较大以及筹集资金成本较小。但是这样的模式也同样存在弊端，这样的条件非常严格就导致经济条件必须要稳定不间断的进行并且要保证整个人民群众的收入情况差别不大。

(四)英国模式

在欧洲一些国家例如英国、德国、比利时以及法国等地产金融模式大多都是“合同储蓄制融资”的模式。这种模式的特点就在于借贷双方利用合同契约的形式来筹集住房资金，将存款与贷款相互结合，采用封闭式运营的模式，其中还会通过将实际存款利率高于贷款利率的方式来实现“高进低出”。而这种模式的运行还需要诸多条件的配合，要通过国家的优待政策并且要求拥有完善化、标准化、严格化金融市场体制。在德国的“合同储蓄制融资”的模式下，政府会主动出台一些相关政策来满足各个不同阶层群众对住房的要求，综合各方面的条件满足金融体系的变化。建立完善的住房互助机制从而为中低层群众提供相应的住房扶持。

五、房地产市场金融跨区域协同发展思路分析

在中央政府的指示下推动我国区域经济协同发展要在加强各区域之间相互作用、互相促进的基础上进行对房地产市场的维护，中国房地产市场的发展前景应当结合我国现有政策以及居民的住房需求情况制定一项政策性房地产金融与商业性房地产金融相互协作发展的模式。在一些地广人稀的国家如英国、美国、奥地利以及欧洲一些国家，它们的国土面积比较大，政府大多是对房地产市场采取跨区域协同发展的思路使公共住宅变成住房保障的一部分，而像一些土地比较稀缺的国家如新加坡、日本、中国等地，住房的价格大大的高于人均收入因此也就高于一些同等条件下的其他国家。中国的房地产市场有着自己很大的特殊性目前来看中国的房地产市场是利用聚集性资金来带动区域性经济发展，而房地产资金的聚集就表明了在房地产价格阶段性上涨的发展中将资金汇聚到这个区域来从而带来对地方财政的贡献，而这样的概念的成立也是和我国的跨区域协同发展的政策密不可分的。我国的商业性住房金融阶段，与国外一些发达国家相比只是初级阶段，中国房地产市场金融发展大体分可以以下为三个思想：第一政策型房地产金融发展方向。如何解决贫富性差价问题是解决住房性问题的关键，不但要设立国民的社会保证机制并且要通过纳税的方式调节居民收支差距的问题。低收入居民的住房问题是设立社会保障体系机制中不容忽视的一个关键问题，而政府的协助是不可少的提供相应廉租房来解决低收入居民住房的问题。以香港、新加坡的经验来看一项工作是属于政府应当承担的任务而不是房地产开发商应当负责的项目，在香港、新加坡等地的政府利用建立廉租房、社会保障房以极低的价格向中低层居民售出，很大程度上解决了中低层人们的住房问题。在香港实行跨区域协同发展的政策颇有效果，有一半的人民享有廉租房的待遇因此就这一点中国应当吸取其中的经验，中国也需要政府为低收入居民提供低价房来解决住宅问题。提供住房公积金政策，在二十世纪初上海就依照新加坡的住房模式设立了住房公积金的机制。我国的住房以及城乡建设基本上是以保障性住房融入到住房公积金中的方式进行展开的，而其中遇到的融资困难的问题也是通过将大量住房公积金来完成的。第二商业型住房房地产金融跨区域协同发展方向。房地产市场是将实体经济与虚体经济相互结合的关键，从这个方面利用本质来完成房地产跨区域协同发展的性质。当今无论各个方面世界都在走向高度区域化的进程，而房地产市场处于所有资产方面最中心的位置，在某种程度上来讲房地产是人们拥有最稳定长久的固有资产也是在银行实行贷款是最佳的抵押凭证，也是由此可以将它成为金融运作中的砝码。如果将整个经济系统作为一个价值系统进行探究那么实体经济部门的资金流向以及虚拟经济的调控都会反映出一定时期的金融活动的发展方向，因此在这之中就会需要更加标准化、完整化的方向来引导区域经济与金融之间的关系，也可以将这种发展方向称之为社会融资模式。目前来看我国的商业性房地产市场相对落后，即使在资金双方都有创立抵押资产的市场以及能力是也需要将住房抵押制度实行，但由于中国住房信贷发展比较落后，缺少足够的数据以及示例来对市场环境进行评估。第三政策性房地产金融与商业性房地产金融协作发展方向。在我国政策性房地产金融与商业性房地产金融成为金融行业领头的问题上需要必须协同两者的发展历程，为金融活动的发展创造一份坚实的保障。在1994年我国推出政策性住房与商业性住房协同发展的后就更需要深入的拓展以及加深发展历程，这种理论也是在跨区域经济中的一项重要指向。在当今的经济体系中房地产市场并只是一种消费方式，而是作为一种投资方式存在于现有的资产组合中。虽然推动跨区域协同发展是一项艰巨而又复杂的工程，但并不代表是不可能完成的目标。跨区域经济协同发展的历程实际上是各个区域之间竞争合作的过程，区域之间的竞争激发了区域经济发展的动力从而提高了房地产市场发展的活力与效率。而区域之间的合作就会帮助推动各个区域中要素的流动以及区域之间产业的转移，进行优缺点的互助从而形成协同发展的效果。在我国跨区经济协同发展的策略下应当充分发挥土地资源的优势，为房地产开发的事业提供坚实的后盾，对于构建在竞争与合作基础上的跨区域经济协同发展的体系还需要经过实践的磨合以及进一步的发展改进。

六、结论

因为房地产市场具有区域性的原则，这也就是中国房地产市场需要同时调控房地产的整体方向与加强保障性住房两个方面，不但要同一时间保证两项任务的正常发展而且要保证可以在同一环境下两项任务的标准化完成。发展房地产市场一面要发展实体经济条件下建设住房为人民群众提供良好的住房、工作以及娱乐场所；另一面也要发展区域经济下基本提升以及保证虚拟经济在房地产市场中重要位置。在具体实施这操作的过程中，对保障性住房该如何建设是各地政府需要因地制宜的实行各个不同的实际政策以及各地政府与中央要积极引导一些行政推进。我们要经过一些跨区域经济手段来对我国的房地产市场进行下一步的宏观调控，例如利用融资的方式来加强房地产的推定历程。目前全世界在处理如何推动保障性住房的问题都有了有效的解决方案，大体是通过金融的作用来进行对房地产市场的调控。随着社会的进步和发展，会从金融环境以及跨区域经济方面探究出适合各个区域的房地产市场。(作者单位：临沂大学)

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张霞(1992.09-)，女，汉族，山东临沂沂水人，本科在读，临沂大学,房地产开发与管理专业。