关于我国社区商业发展的探讨

闫成玉



关于我国社区商业发展的探讨

闫成玉

社区商业作为现代城市商业体系的一个环节，承担着满足社区居民消费需求的功能，是城市居民的重要消费载体。本文通过分析我国社区的发展现状，提出了几点关于发展社区商业的思考：加强规划，发展连锁经营,培养多样化的开发主体和新兴商业业态。

社区商业;商业服务;商业业态

一、社区商业的内涵和模式

(一)社区商业的定义

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在城市商业体系中，社区商业是一个重要的环节，它能够为社区居民提供的便利的商品和服务，其规模小于区域型商业和城市中心商业区。在20世纪50年代，美国最早诞生了社区商业，其主要原因在于城郊公路的发展和家庭小汽车的普及，更多的人开始选择居住在郊区，社区商业便诞生在这些新建的郊区居民区，为居民提供商业服务。社区商业的诞生和发展有其必然性，因为伴随城市的发展，新的工业园区、开发区、卫星城等不断出现，而原有的城市商业中心由于其服务半径的限制，新的社区商业便自然而然诞生了。

(二)社区商业的模式

以社区中心依次向外辐射，现有的社区商业模式总体上有三种：

第一,底商模式。社区底商一般指开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业。社区底商把房地产建设和商业服务相联系，是最基本的社区商业模式。商业底商作为一个社区的配套生活设施，为本社区居民提供日常的生活服务,属于零售业范畴。

第二,商业街模式。社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地组成的商品交易服务场所。从经营规模角度来讲，社区商业街大于社区底商，小于城市中心的大型商业街。从提供的商业服务的种类来看，社区商业街不仅提供有形商品服务，而且还提供各种休闲、健身等无形的服务。

第三,购物中心模式。购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理。购物中心作为一个整体，商店之间相互依存，相互联系。相对于区域性购物中心，虽然社区购物中心的商店量和辐射人口不及区域购物中心，但也能够满足本社区居民的购物和娱乐等生活需求，而且由于其能够提供丰富的生活服务，容易吸引居民消费。

二、社区商业的功能和意义

社区商业产生于社区居民的生活需求，它作为社区的配套设施之一，不仅是社区的构成部门，也是整个城市商业体系的一环。为满足社区居民需求，改善城市商业环境，社区商业的功能至少应体现在以下三个方面：

第一,基本的购物功能。居民的衣食住行等生活需求具有就近满足的天然属性，因此社区内必须有与居民数量相适应的便利店、中小超市、生鲜食品店，能够使人们就近能够购买到需要的商品。我国在房地产开发建设过程中，都预留的一定比例的商业面积，鼓励提供商业服务。

第二,服务功能。伴随着生活节奏的加快和收入的增加，人们的消费观念发生了巨大的变化。专业化的商品维修、快递物流、洗衣美发等生活服务也应配套出现在社区的商业服务中。除此之外，与商业发展相关的绿化环境和停车场等设施也必须及时建设。

第三,休闲功能。工业的发展、城镇化的发展使得城市中的人口结构也变得复杂。由于存在收入差距，居民的消费也呈现多样化多层次，他们对社区都有着不同程度的休闲需求。因此，提供休闲功能的咖啡馆、书店、健身房等商业服务也不断出现。在现代社会，社区在提供居住功能的同时，也是一个休闲场所。

静，不只是环境的静，更要有心态的静。还是诸葛亮在《诫子书》中说的：“非澹泊无以明志，非宁静无以致远。”不恬静少欲，无法明确志向；不排除外来干扰，无法达到远大目标。如今，人们不仅被声光电化等各种嘈杂之声所包围，而且被泛商品化催生的各种世俗欲望所追逼，心态既难于“澹泊”，也难于“宁静”，如此也就难于“明志”与“致远”了。

作为商业服务体系的一环，社区商业的发展对于城市的现代化建设和居民生活的多样化起着至关重要的作用。首先，社区商业能够提供社区居民需要的生活服务，以便捷近距离的方式满足居民的生活需求。对于生活在社区的居民来说，社区商业是满足他们生活需求的第一选择。其次，社区商业的发展能够带动零售业的增进和进步。零售业是商品流通的最后一个环节，也是商品价值得以实现的环节，在国民经济体系中扮演者举足轻重的角色。我国的零售业和发达国家相比，仍有较大差距。我国社区商业在社会零售额中所占的比例仍低于欧美发达国家。因此，发展社区商业有助于零售业业态的多样化和社会零售额的增长。

三、我国社区商业发展中存在的问题

从现实状况来看，我国社区商业的发展仍处于较初级的阶段，相关的商业配套设施建设不完整，商业主体的经营也不规范。具体而言，目前我国社区商业的发展主要存在以下问题：

一是总量不足，布局不科学。对于老城区而言，由于建设较早，建设的时候未考虑到现代商业的发展，商业配套设置总体上跟不上人们的消费需求，人们往往通过到区域商业中心实现更多的消费需求，商业网点亟待增加。对于新建小区而言，部分开发商由于理念不先进，对商业配套设施的建设不重视，容易导致商业网点数量较少。

二是业态种类不丰富，功能不完善。目前，我国许多地区的社区商业的发展并没有统一的监管和知道，许多是自主发展和壮大，这容易导致对部分低利润的居民需求的忽视。此外，许多地区的社区商业仍以农贸市场、小餐饮店等为主，业态偏少，中高消费和大型商业服务主体缺乏，对于社区居民日益增长的多元化消费需求，日益不能满足。此外，由于缺乏相关监管，部分社区商业的服务往往较差，不利于社区商业的发展壮大。

三是部分商业主体经营效益不高。这主要由于社区商业的经营者素质和经营模式导致的。许多社区商业的经营主体往往没有较好的商业意识，缺乏现代的商业理念。其次，社区商业所提供的服务彼此之间相互竞争，进一步压低了利润空间。而且随着区域商业中心的发展，社区居民愿意选择能够提供物品更丰富的区域购物中心消费，这也导致了社区商业客流的分流。

四、未来发展社区商业的思考

社区商业的发展首先直接关系着城市居民的生存和生活状况，其次对于城市化的发展和城市综合竞争能力的提高也起着不可替代的作用。因此，抓住城镇化建设和消费升级的机遇，制定合理的社区商业发展指导意见，对于发展社区商业至关重要。

第一，明晰监管权限，加大对社区商业建设的规划。商业的发展虽然是市场自由竞争的结果，但也离不来政府的规划和指导。因为有了政府的规划和指导，社区商业才不会盲目发展和无序竞争，才能保证社区商业的顺利发展，实现其满足社区居民消费需求的功能。因此，需要发挥市级政府和社区政府两级政府的管理职能，做到统一规划和指导。市级政府着重于总体规划方案的制定和出台，具体的执行和监管可以由社区管委会来配合。

第三，加大对开发主体的培养和支持。根据国外社区商业的发展经验，引进多元化的开发主体有助于促进社区商业的发展。目前就我国而言，开发主体单一，开发能力有限，限制了社会商业的发展。因此，培养社会商业开发的专业化开发主体，加大对他们的扶持，发挥不同主体各自的经营优势，有利于社区商业的发展。

第四，改造传统商业模式，发展新兴商业业态。社会商业的发展一直伴随着业态的改进。从超级市场、专业店到购物中心，每一次业态的增加和改进都改善了人们的消费体验，更好地满足人们的购物需求。社区商业作为商业服务发展的区域延伸，一方面要立足于现有的商业业态，满足社区居民传统的商业需求；另一方面，也要思索和借鉴一些新兴的商业形式。(作者单位：首都经济贸易大学经济学院)

[1]王晓玉.国外社区商业发展的理论与实践[J].上海经济研究，2002(11):68-73.

[2]刘建湖.城市社区商业发展模式的定位思考[J].商业研究，2008(12):97-99.

闫成玉(1990—)，男，汉族，河南南阳人，硕士研究生，首都经济贸易大学经济学院,产业经济学专业。