限购重启 中国楼市何去何从？

郭煦

今年的国庆黄金周，俨然变成了一个“楼市调控周”。

从9月30日傍晚开始，先后有北京、天津、苏州、成都、郑州等共计19个城市发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。而且各城市出台的举措，有逐步加码的迹象。

限购限贷潮因何卷土重来？房价会越跳越高吗？限购限贷能否抑制房价上涨？

现象：“限购令”突袭

9月30日晚间，北京加码楼市限贷，分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津几乎同步出台“分区限购”政策，对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%；同日，苏州也宣布进一步加强商品住房价格监管。

10月1日晚间，郑州、成都正式接棒。郑州宣布对市内部分区域实施住房限购，对在指定区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下的住房；成都限购略有不同，规定在高新区、锦江区、武侯区等区域内，一人只能新购买1套商品住房。

10月2日，限购阵营再添济南、无锡、合肥三市。济南分别将购买首套和二套住房的商贷最低首付款提至30%、40%，且明确本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房；无锡则宣布将二套房商贷最低首付比例提至40%，非本市户籍家庭限购第二套房，同时对土地出让设置最高限价；合肥也于当晚紧急发布区域性住房限购政策，在市区范围内，暂停向拥有2套房以上的本市户籍家庭出售新建商品房，并将首套房商贷最低首付比例调整为30%。

10月3日，武汉市发布限购限贷措施，本市户籍家庭购买首套房的，申请商业性个人住房贷款最低首付比例由20%调整为25%；购买第二套住房的，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例由40%调整为50%；购买三套及以上住房的，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款，即需要全额付款。

10月4日，深圳市发布通知对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

同一天广州亦发布通知要求执行社保5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房执行现行政策，首套房和拥有1套住房并已结清贷款的，执行最低首付款比例30%的规定；2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

……

据记者粗略统计，短短7天时间已经有19城发布限购新政，多地重启限购限贷。差异化的“分区限购”成为此轮政策新亮点。

“上述限购措施将产生一种挤出效应，缓解城市热点区域房价的过快上涨，同时将购房需求推向可能存在‘去库存压力的周边区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《小康》记者透露。

以天津为例，严跃进具体分析了分区限购调控的作用原理，天津武清区由于毗邻北京，成为本轮房地产市场炒作的热点，前8月二手房交易价格迅速上涨。“而在限购政策实施后，北京购房者至天津购房的门槛抬高，在武清区认购首套住房首付需要40%，且无法购买二套，遂只能认购北辰和宝坻等区域，未来这些区域市场会呈现明显上涨，即市场需求转移。”

业内人士分析称，这股调控浪潮或许仍将继续。综合业内人士分析显示，未来，石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，限购可能性仍非常大。

背后：房价涨！涨！涨！

限购限贷政策集中出台，房价疯狂上涨是其大背景。近几个月，楼市“高烧”不断蔓延。在上海，买房带来的“离婚潮”引发了舆论的关注。在北京，南四环公益西桥附近的一个项目，开盘价格定在每平方米6.5万元。就在两个月前，该项目前一期的开盘价格还是每平方米5万元。在广州，8月房价环比涨幅甚至超过深圳。

数据是最有说服力的事实。据国家统计局数据，8月份全国70个大中城市中，房屋价格上涨的城市达64个。而近日中指院最新公布的数据显示，9月全国百城房价持续上涨，二线城市房价领涨。

百城房价数据显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12617元/平方米，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。81个城市环比上涨，18个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

而《小康》记者统计发现，全国百城里，已有24个城市住宅平均价格过万，目前有32个城市低于6000元。

楼市疯涨的同时，各地土地拍卖价格也在不斷上涨。

就在国庆黄金周前，全国多地土地拍卖不断创造新高，9月23日，在苏州9月最后两宗地块的出让中，新城控股以106.27亿元竞得一块商服住地，超过100亿的出让总价也创造了苏州历史上土地价格新高。

同样的情况发生在南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市，土地市场的火爆迅速传导到市场层面。溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期，越来越多的散户热情高涨，按捺不住纷纷持币入场。

在这一轮的二线城市大爆发中，合肥的表现异常突出。国家统计局数据显示，8月合肥新建商品住宅价格环比上涨4.8%，环比涨幅位列全国第四，超过了一线城市北京、深圳。

9月24日，合肥最贵豪宅“融创合肥壹号院”首次开盘，开盘当日1小时产生了6亿的销售额，其推出的高层产品遭遇抢购。

“一大早就有客户来排队，许多业内也都来试探行情，比想象中来的人更多。”合肥壹号院的营销负责人表示，客户在售楼处门口排起了长龙，所有的高层产品一小时内一抢而空。

而就在合肥最贵豪宅开盘的前一日，合肥土地市场再次让行业震惊。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出让11宗地共计1050.52亩，起始总价达47.6亿元。在激烈争夺后，万科、绿地、保利、融创、海亮、文一等均有所获，11宗地均溢价成交，单日土拍收金168.81亿，上述土地平均溢价率在250%左右，其中有3块土地拍卖溢价甚至超过300%。

面对这样的情况，刚需购房者和投资客都相继入场，合肥、南京、杭州等热点城市投资客越来越多。

浙江丽水的周平，最近频繁往来杭州和丽水之间，她在丽水的一个事业单位工作，但是最近去杭州置业，“举全家之力买一套房，身边的朋友都在杭州、南京、合肥置业，感觉如果我不去买房子，可能过三五年，我的钱就贬值了。”

真相：杠杆刺激

到底是什么催生了这一波楼市行情？周平回答称，杠杆。在她看来，今年年初以来，银行系统降低了首付的比例，鼓励按揭利率打折，以及有史以来最高的信贷规模，都在鼓励居民加杠杆买房。

政策利好导致楼市疯狂，据悉杭州限购前一天，很多楼盘里直到半夜都在交易，甚至有中介拿着pos机去外地让客户刷卡；有个地方新盘出现哄抢的局面，几个客户同时抢一套房分不出先后，开发商索性让其打麻将，谁先和牌谁能买。

今年第一季度，我国银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平，货币规模一直在扩大。

根据官方数据，在完成中报的15家上市银行中，个人住房按揭贷款比例较2015年出现较大幅度提升，占比从之前的三成升至46.58%；个人贷款大幅超过企业贷款，而且个人贷款中，九成以上都是住房按揭贷款。

从离婚买房者挤爆民政局，到*ST宁通B拟卖学区房保壳，再到北京300套房源1分钟秒速清盘，中国房地产市场似乎迎来了“疯牛”。而成就这段“神话”的主要因素，则是在经济疲软下，资金出口不断收窄，热钱集中流入楼市，杠杆高企。

业内人士表示，当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，杠杆刺激加剧了房价飞涨。“买房一年胜过奋斗十年”、“上市公司靠卖两套学区房保壳”，这种极端情况如果持续出现，将会导致经济结构无法转型，同时酝酿越来越可怕的金融风险，降杠杆、去泡沫势在必行。

9月25日，深圳楼市曝出单价近15万元、6平方米的“鸽子笼”袖珍户型被热抢。

值得一提的是，与寸土寸金的香港袖珍户型如出一辙的深圳“鸽子笼”户型，甚至比香港认为是牢笼的最小户型16平方米还要小。而出现这种情况的原因，或是房价飙涨之下，人们对房价无力承担。

虽然我们一直强调实体经济是一国经济的根基，但从今年年初开始，民间投资连续下滑，去年全年还保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。究其原因，是因为实体经济的投资回报率已经低于融资成本。数据显示，到2015年底，实体经济回报率已经降至5%以下。根据学者刘陈杰的分析，这种回报率降低，有70%的原因可以用劳动力老龄化、全要素增长率下降等因素解释。

实体经济回报率低是房地产投资热的重要因素。

9月21日，方正证券在北京举办的房地产高峰论坛上，方正证券首席经济学家任泽平指出，当前中国房地产已经呈现出泡沫迹象，货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨，绝对房价已经偏高。“全球前12大高房价城市中，中国作为发展中国家占了4席。地价高企，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，这些都已经释放泡沫化信号。”

中国指数研究院9月19日发布的数据监测显示，9月12日至9月18日，即上周监测的40个主要城市中，土地推出量环比增加7%，成交量环比增加16%，出让金环比增加88%，楼面均价环比上涨26%。

在国务院参事、住建部原副部长仇保兴看来，国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一最关键原因。金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆，房价旋即暴涨。

针对楼市疯狂，海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷日前撰文《人性在楼市上的疯狂度无法计算》称：“中国大部分地区的房价实际上都已经步入泡沫区域了。当前楼市其实是结构性牛市，即一二线城市房价上涨，三四线基本不动，但去年是一线城市房价上涨凶猛，今年则传导至二线城市。”

海通证券研究所副所长、首席宏观及债券分析师姜超在研报中表示：“我国的地产过热已难以持续了，今年大概率是我国房地产市场的大顶部，未来面临极大的下行风险。”

姜超认为，中国青年人口拐点已现。25～44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，我国该年龄段人口在2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。

难题：限购治标不治本

事实上，中央对于楼市热度已经开始警觉，7月26日，中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”，这被分析人士解读为首要针对房地产市场。

值得注意的是，对于中国居民来说，最大的投资是购买房产。因此，在房贷飙升的同时，中国居民负债大幅提升。中国指数研究院数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达到44%。

全民炒房。房子已经成为中国经济绕不开的功臣和罪人，业内业外都对房地产泡沫化、金融化和资本化的趋势愈发担忧。

可以想象，随着楼市的进一步高烧，限购限贷等调控措施也会逐渐加码，以抑制有些失控的房价。如今，货币超发，流动性泛滥，信贷宽松，新增贷款投入房地产等因素，正是一个泡沫周期的勃兴阶段。另一方面，实业疲软，股市不振，相形之下好资产屈指可数。光有限购限贷，没有对流动性的限制，楼市仍是治标，而不是治本。

“现在我们国家一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态。究其根本，在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。处理不好这些关系，是我们很多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时，才能够实现中国房地产的软着陆。”仇保兴这样解释。

仇保兴表示，“前段時间我向国务院提交了一份建议，是说对于房地产市场，现在应该是到了考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策的时候了。现在影响整个房地产趋势的有两把剑：第一把剑是房地产税，第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事，其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。”

就此，他提出的设想是，首先，要把大家最敏感的房地产税变成一个组合税，至少分四个税种，即消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同的情况施策，增加征收的合理性。以意大利罗马等地实行的消费税为例，其实施方式为，首套购房免税，第二套购房征收14%的消费税，第三套购房征收26%的消费税，第四套房征收40%的消费税……这被称为房地产暴热期的瞬时冷却剂。

“更重要的是，要把上述税率的设置和信贷政策的调控权交给地方政府，让地方政府根据房地产市场上的刚需或是投机分别调控，中央政府只需给地方政府制定调控目标，并建立事后追责制度。通过类似的方式理顺中央与地方政府的利益关系。”仇保兴说。

经济学者马光远则认为，房地产市场到了下半年，投资和投机需求成了主流，大量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。这种与居住需求无关的玩法一旦到头，释放出来的下跌动能绝对不可小视，按照政策周期与市场周期多年来的时间关系，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。基于此，在国庆黄金周到来之际，各地连夜出台调控措施，事实上是向市场释放明确信号：不允许房地产市场的疯狂之火危及中国经济整体，通过限购限贷，为市场紧急降温。

“过去的历史证明，限购限贷政策解决不了中国房地产的根本问题，但在短期内肯定可以给市场降温。考虑到热点城市目前供应的短缺，除了限购限贷等措施挤出投资需求外，更重要的是继续增加供应，特别在土地市场上不要再搞饥饿营销，而是应该严格按照年度土地供应计划供应土地。”马光远说。