基于REIT s的房地产企业融资模式探讨

【摘 要】近年来，随着我国楼市渐入存量时代及房价的不断攀升，房地产企业通过较为单一的融资渠道所获取的资金供给与日益增大的资金需求之间的矛盾日益突出。对企业的发展造成了极大的束缚。因此房地产企业的融资管理、特别是渠道创新成为近年来业内较为关注的焦点。在宏观经济“轻资产、去库存、去杠杆”的大背景下，结合REITs在国外快速的发展及成熟的运行模式，其在国内的推进必将创造性的为房地产企业提供更为便利、更为专业的融资渠道。本文对REITs的概念及特点进行了系统的介绍，结合我国国情分析REITs在我国发展过程中存在的阻碍，并为能够更好的引入REITs提出政策建议。

【关键词】房地产企业；融资渠道；REITs

一、REITs的概念及特点

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs最早起源于美国。1960年，美国国会通过法案允许设立REITs，其目的是为中小投资者提供投资于房地产市场的渠道。作为成熟资本市场的重要组成部分及房地产证券化的重要手段，REITs能有效的盘活流动性较低的、非证券形态的房地产投资，将其直接转化为资本市场上可进行金融交易的证券化资产，充分赋予了房地产金融属性，使地产与资本能更紧密的进行融合。在其实践过程中具有如下特点：

1.其收益来源主要来自于房地产租金收入及地产升值；具有长期收益率高且稳定的特点；

2.與股市、债市等其他投资产品相关性小，较好的抵抗经济周期波动所带来的不稳定因素，有利于投资者分散风险和组合投资；

3.对投资范围有严格限制和高比例的强制分红要求，美国法案规定，REITs必须将超过90%的税前收入分配给投资者。

二、REITs作为创新性融资渠道的优势

房地产与资本的融合最紧密最传统的方式应该是银行，约七成的房地产开发资金来自银行贷款的支持。作为融资端，银行对于中国房地产行业的发展起到了不可磨灭的推动作用。然而，近几年国家展开了一系列的宏观调控及银行一系列的政策性信贷紧缩政策使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。作为资本密集型的房地产行业不得不尝试多渠道寻求资本的支持，除了银行外，与信托、基金和私募股权投资合作、通过IPO搭建境内境外资本市场融资平台、直接入股或收购金融机构、引入资产管理公司等都已经成为房地产行业与资本提供者进行结合的方式。借鉴国外先进经验，同样作为房地产与资本媒介的REITs在我国得以尝试性的运用，其推广运用必将对构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融起到很大作用，对推进经济金融体系创新及构建“开发+运营+金融”的房地产企业运营模式具有重要意义。

1.提高了房地产企业存量资产的流动性，满足了投资者多元化的投资需求：目前，我国有巨量的物业资产亟待盘活，而另一方面，大量的社会资金缺乏稳健的投资渠道，REITs能够筹集众多投资者的资金，并结合专家在房地产领域的投资及物业运营经验，使广大中小投资者分享房地产业发展带来的收益，扩大了投资者的投资范围。作为嫁接物业资产和社会资金的媒介，REITs通过证券的形式将资产拆分，大幅提高了存量资产的流动性，既分散了投资风险，又深入挖掘了资产本身的价值。

2.具有财产隔离功能：REITs主要有信托、公司及基金等三种载体形式。这三种形式共同的核心是确保REITs财产的独立性，投资者认购基金份额或受益凭证后形成的财产要与管理人、托管人的固有财产相独立，实现风险隔离，确保基金财产不受管理人以及托管人的破产影响，可为地产开发商提供一种退出机制。

3.相对银行贷款而言，REITs融资方式可以不受贷款时企业自有资金不低于开发项目总投资的30%的约束，也能够弥补规定的商业类项目只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。有效避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，降低房地产业整体的融资成本。

三、REITs在我国内地发展的瓶颈

REITs在美国设立相关法案后的20世纪80年代出现爆发式增长，截至2015年底其总市值已达9390亿美元，但在我国内地截止目前尚未有真正意义的REITs项目出现。究其原因主要有以下几点造成了其发展瓶颈：

1.相关法律法规及信息披露制度和监管体系不完善

目前，中国市场上没有真正意义REITs产品的主要原因是没有相应的法律法规作为依托。而在金融分业监管下，REITs不可避免地涉及到证监会、银监会等多部门的监管，监管协调机制也尚未明确。从海外市场的发展经验来看，REITs主要通过制订专项法规规定其设立条件及监管要求，并对受托人与管理公司的职责、物业估值、投资限制及分配要求等具体内容出台了细则。健全的法律法规是确保REITs规范发展的重要举措，新加坡的REITs发展对我国具有很强的参考价值，由规章政策的实施带动实际操作，能够在一开始就有统一的管理依据，从而保证其后期有序发展。

2.我国的税收制度未对REITs做出相关规定

在我国现有的税法框架下，资产证券化过程中产生的评估、交易及运营的各种税费较传统的融资方式偏高，导致REITs在实际运行后分给投资人的收益微乎其微。如果地产企业通过长期持有物业获得租金收入再进行分配，那么就要面临缴纳企业所得税、增值税等各项税收的问题，并且对于个人投资者来说，在取得股息红利后还要上缴个人所得税，在物业租赁环节也面临着诸如房产税等税负的问题。在这样庞大的税负下，REITs的推进举步维艰。国外REITs规模庞大的主要原因是其有较为明确的税收优惠政策作为依托，我国可以针对该项金融衍生品出台更适用的税收政策及减免措施，避免双重征税问题，为REITs的发展创造良好的税收环境，充分体现其长期共赢、税务激励和全民参与的精神和内涵。

3.专业管理机构及人才缺失

我国目前缺乏REITs相关的专业运作机构及交易平台，无法为REITs的快速发展提供相应的专业服务。实际管理人员也以房地产专业人士居多，欠缺金融及地产复合型人才。

四、对REITs发展的政策建议

1.完善相关法律法规及信息披露制度和监管体系

目前，国内已经形成了能够带来租金收益的巨大物业资产存量，具备了发展REITs产品的基础，而地产作为新型城镇化的重要内容和依托，其快速发展也有赖于REITs立法的尽快推进。首先，促进 REITs的立法应明确其法律地位，着重发挥其融资成本较低且风险可控的优势，利用其收益率高的特点形成独具我国特色的REITs。其次，作为一种新的房地产金融工具，未来需要建立健全完善的法律体系及信息披露制度来保证和维持整个市场的公平、公正、公开，要在设立条件、投资要求、分红要求、各方职责以及监管协调等方面做出具体详细的规定，进而推进其健康、理性地发展。

2.设计匹配的REITs税收制度

从国外市场经验来看，税收优惠对推动REITs的发展至关重要，针对REITs将每年绝大部分利润直接分配给投资者的特征，各国政府往往按照税收中性原则对REITs免征所得税。设计一套符合我国REITs发展需要的税收优惠体系显得尤为迫切。另外，通过制定相关规则和配套细则来明确REITs所投资房地产物业及资产转让过程中的税负、机构和个人投资者的税收处理等问题，为REITs发展创造良好的税收环境。

3.专业管理机构的准入及管理团队的建立

要想真正高效发挥REITs的作用，首先应该从提高自身的经营管理能力入手，提高资产的质量，通过合理的资产组合，保证资产的稳定增长。特别应该在培养专业管理团队，打造在项目定位、招商、运营的各方面的核心竞争力上下功夫，加快、加强REITs的人才培养，尽快建立起一支既了解房地产市场又熟悉业务运作的专业管理人才队伍，完善专业管理机构的市场准入。只有这样才能充分利用好REITs这一金融创新工具，形成地产运营与资本运营相互促进的产融结合的可持续发展模式。

综上所述，在目前特别是商业地产项目存在供应过量且租售两不宜的尴尬处境下，存量物业资产很难在房地产交易市场上快速变现。而随着国内加快推行标准REITs的步伐，未来的优质物业资产可通过REITs的形式打包上市来实现其价值最大化，REITs在国内也将成为继股票、债券、存款后的第四大类配置资产，为国内房地产企业提供更有效的退出渠道以实现其轻资产的转型。

参考文献：

[1]深圳深圳交易所综合研究所.房地产投资信托基金研究[N].中国房地产报， 2004.

[2]陈桂龙.房地产信托名存实亡多渠道融资还有多远[J].地产新闻， 2005.

[3]陈洁，张红.房地产投资信托的投资特性[J].中国房地产金融，2002.

[4]陸一.REITs对中国意味着什么[J].经济导刊， 2006.

作者简介：

丁全（1983—），男，籍贯：山东青岛，学历：本科，目前职称：中级会计师。