“十位一体”构建物业管理市场监管体系研究

杨波 刘平

摘 要：物业管理是一项重要的社会服务工作，为保证物业管理市场的公平高效，从物业管理市场的固有缺点、现实问题以及社会公共利益维护等方面分析了对物业管理市场进行监管的必要性，提出从监管主体和市场要素角度构建和完善“十位一体”的物业管理市场监管体系，促进物业管理市场的健康有序运行。

关键词：物业管理；市场监管；监管主体；市场要素；监管体系

中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）17-0164-02

（一）物业管理的固有缺陷要求市场监管

由于建筑物开发和使用的阶段性，物业管理通常也存在前期管理和日常管理两个阶段，导致物业管理市场不可避免地存在以下两个方面的固有缺陷[1]。一是不完全竞争。建设单位作为初始业主可以自由选择物业服务企业，并具有对服务费用的定价权，同时在日常管理阶段，物业服务企业具有卖方优势地位，业主大会难以改变这种现状，容易导致物业管理市场的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物业服务公司及业主各自对物业质量信息和物业服务信息的了解不一样，容易导致建筑方把开发遗留问题转嫁给物业服务公司及业主；物业服务公司凭借卖方优势也可能会降低物业服务质量，造成物业服务市场的失信。为了补救上述固有缺陷造成的物业管理市场的失灵，需要政府和行业等进行市场监管，以矫正物业管理市场的不公平。

（二）物业管理的现实问题要求市场监管

物业管理市场由于其特殊性，在长期的运作过程中暴露出了许多现实问题和矛盾。一是业主被动接收物业管理服务的问题。由于物业管理市场不完全竞争的缺陷，业主通常只能被动接收前期阶段建筑方确定的物业服务卖方，这就会造成业主不能有效监管物业服务公司。二是公共性服务和个体性义务的问题。物业管理服务对象是全体业主，具有公共性，缴纳物业费属于业主个人义务，物业管理出现缺陷将影响全体业主，导致个体业主拖欠物业费用，进而产生恶性循环矛盾。三是服务成本与服务价格的问题。服务成本应向全体业主公开，服务价格应以所享受的服务为基础，服务价格的变动应征求业主大会同意，物业服务公司单方面提高服务价格将会侵害业主权利和利益。四是利用公共资源所得收益的分配问题。物业服务公司通常利用小区公摊区域内的公共资源获取经济收益（如游泳池、电梯广告、墙体广告等）。公摊区域属于全体业主所有，利用公摊区域取得的收益应属于全体业主，物业服务公司只是代理全体业主行使管理权利[2]。五是物业服务市场的粗放型问题。当前物业服务市场的一大特点就是粗放型，集中表现在劳动力素质不高、专业化程度较低、社区文化建设缺失等，无法满足业主对生活品质提高的要求。

（三）社会公共利益的维护要求市场监管

物业管理在维护社会公共利益方面具有五个方面的功能：一是改善人居工作环境；二是维护社区和谐稳定；三是提高城市管理水平；四是解决城乡就业难题；五是推动国民经济增长。为了更好维护物业管理对社会经济发展的促进作用，需要政府进行适度的市场监管。

（一）物业管理市场主体的监管

物业管理市场主体包括卖方和买方，也即物业服务企业和业主。对物业服务企业，监管主体通过设立有关行政许可制度对其进行监管，包括物业资质制度、物业管理师制度等。对业主，建立业主大会（业主委员会）和业主管理规约，规定业主的权利和义务，也将其作为调整业主和物业服务企业矛盾的基础制度[3]。

（二）物业管理市场客体的监管

物业管理市场客体即物业服务产品。对市场客体的监管主要为了减少和消除不对称的信息。具体监管手段可以根据时代和市场需要制订专业的物业服务产品标准，建立科学公正的物业服务质量评价体系，并与时俱进地不断优化和完善评价体系。

（三）物业管理市场价格的监管

价格机制是物业管理市场机制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物业管理市场价格机制，以维护交易公平和业主的权益。物业管理市场的价格监管，可以通过制定物业服务收费监管制度、物业服务定价成本监审制度和物业服务收费标价制度实现有效监管[4]。

（四）物业管理市场竞争的监管

由于物业管理市场的不完全竞争，容易造成市场竞争参与者的力量失衡。为削弱物业服务企业的卖方优势，实现公平竞争和公平交易，可以通过制定竞争规则、提供竞争平台和确认竞争结果三种手段实现有效的市场竞争监管。

（五）物业管理市场供求的监管

物业管理市场的发展，需要政府对市场供应和市场需求进行双向激励。加大供给有利于促进物业管理行业做大做强；刺激需求有利于改善居住环境，实现国民财产的保值和增值。政府可通过税收政策、财政补贴等调控手段实现市场供求的监管。

（六）物业管理市场行为的监管

物业管理市场行为主要表现为物业服务合同的签订、履行和终止，因此，对物业管理市场行为的监管重点在于对物业服务合同的监管[5]。为了统一规范物业服务合同行为，通过制定合同示范文本、物业承接查验规范、物业财物管理办法、物业装修管理办法等制度作为物业管理市场行为的政策依据。

参考文献：

[1] 陈伟.物业管理的市场监管（上）[J].中国物业管理，2011，（2）：30-33.

[2] 杨付莹.浅谈住宅物业公共收益的管理[J].现代物业，2013，（4）：116-117.

[3] 王祖益，卓越.如何建立和完善广东高校后勤服务市场监管体系的思考[J].高校后勤研究，2008，（4）： 24-26.

[4] 吴正锋.浅议完善现代物业服务收费价格机制[J].经济研究导刊，2015，（18）：15-16.

[5] 黄学荣.物业服务合同纠纷的法规处理探析[J].百色学院学报，2013，（3）：77-80.

Abstract：Property management is one of the most important work of social service， in order to ensure the property management market， fairand efficient， from the inherent disadvantages of the property management market， problems and social public interests maintenance analysis the necessity to regulate the property management market， put forward from the angle of the main regulatory and market factors， construction and improvement of "one of ten" property management market supervision system， promote the healthy operation of the property management market.

Key words：property management； market supervision； supervision subject； market factors； supervision system