“十位一体”构建和完善物业管理市场监管体系

杨波　刘平

摘 要：物业管理是一项重要的社会服务工作。为保证物业管理市场的公平高效，从物业管理市场的固有缺点、现实问题以及社会公共利益维护等方面，分析了对物业管理市场进行监管的必要性，提出从监管主体和市场要素角度构建和完善“十位一体”的物业管理市场监管体系，促进物业管理市场的健康有序运行。

关键词：物业管理；市场监管；监管主体；市场要素；监管体系

中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）20-0147-02

引言

物业工作是社会服务行业的一项基础性的工作，是社区管理和保障的重要组成部分。物业管理在我国经过了30多年的发展，已拥有一个庞大的市场规模。但物业管理市场问题常出，如随意收取管理费、岗位缺失、安保失职等，此类问题的出现扰乱了业主的正常生活和工作，以至媒体有关业主物业维权的报导也屡见不鲜。

随着物业工作市场化改革深入，物业工作已初步建立了公益性投入与市场化运营相结合的运行机制，而如何保证这一机制健康高效运行下去，物业管理的市场监管体系建设和完善就显得尤为重要。面对物业管理市场的问题，在法制健全和市场充分开放的环境下，需要重新审视物业管理工作，分析物业管理在新时期的现状和特征，研讨物业管理市场存在的问题，学习借鉴先进国家地区和其他行业的经验和做法，不断完善和优化我国的物业管理市场监管体系。

一、物业管理市场监管的必要性

（一）物业管理的固有缺陷要求市场监管

由于建筑物开发和使用的阶段性，物业管理通常也存在前期管理和日常管理两个阶段，导致物业管理市场不可避免地存在以下两个方面的固有缺陷[1]。一是不完全竞争。建设单位作为初始业主可以自由选择物业服务企业，并具有对服务费用的定价权，同时在日常管理阶段，物业服务企业具有卖方优势地位，业主大会难以改变这种现状，容易导致物业管理市场的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物业服务公司及业主各自对物业质量信息和物业服务信息的了解不一样，容易导致建筑方把开发遗留问题转嫁给物业服务公司及业主，物业服务公司凭借卖方优势也可能会降低物业服务质量，造成物业服务市场的失信。为了补救上述固有缺陷造成的物业管理市场的失灵，需要政府和行业等进行市场监管，以矫正物业管理市场的不公平。

（二）物业管理的现实问题要求市场监管

物业管理市场由于其特殊性，在长期的运作过程中暴露出了许多现实问题和矛盾。一是业主被动接受物业管理服务的问题。由于物业管理市场不完全竞争的缺陷，业主通常只能被动接收前期阶段建筑方确定的物业服务卖方，这将会造成业主不能有效监管物业服务公司。二是公共性服务和个体性义务的问题。物业管理服务对象是全体业主，具有公共性，缴纳物业费属于业主个人义务，物业管理出现缺陷将影响全体业主，导致个体业主拖欠物业费用，进而产生恶性循环矛盾。三是服务成本与服务价格的问题。服务成本应向全体业主公开，服务价格应以所享受的服务为基础，服务价格的变动应征求业主大会同意，物业服务公司单方面提高服务价格侵害业主权利和利益。四是利用公共资源所得收益的分配问题。物业服务公司通常利用小区公摊区域内的公共资源获取经济收益（如游泳池、电梯广告、墙体广告等）。公摊区域属于全体业主所有，利用公摊区域取得的收益应属于全体业主，物业服务公司只是代理全体业主行使管理权利[2]。五是物业服务市场的粗放型问题。当前物业服务市场的一大特点就是粗放型，集中表现在劳动素质不高、专业化程度较低、社区文化建设缺失等，无法满足业主对生活品质提高的要求。

（三）社会公共利益的维护要求市场监管

物业管理在维护社会公共利益方面具有五个方面的功能：一是改善人居工作环境；二是维护社区和谐稳定；三是提高城市管理水平；四是解决城乡就业难题；五是推动国民经济增长。为了更好地维护物业管理对社会经济发展的促进作用，需要政府进行适度的市场监管。

二、“十位一体”构建物业管理市场监管体系

（一）监管体系的目标

对物业管理服务进行市场监管，其目标是要建立和完善符合社区服务工作特点、与地区经济发展相适应的新型物业保障体系，逐步形成以法制监管与行业监管为主，社会监管与企业自律为辅的多层次、全方位的监管体系[3]。

（二）监管体系的原则

1.市场基础配置和政府调控相结合

以市场为主导，尊重市场在物业管理服务中的基础性配置作用，才能根本协调物业管理服务市场各方（政府、物业公司、业主、员工）的利益。政府宏观调控的目的是解决市场自身无法解决的问题（如不完全竞争性），调解物业服务市场各方矛盾，体现社会公平公正。

2.经济效益和社会效益相结合

物业管理服务市场具有社会公共利益性，良好的物业能美化环境，优化秩序，因而物业服务提供者必须将经济利益和社会效益结合起来进行考虑。

3.公平、公正、公开原则

监管体系的建立和完善，要兼顾物业管理服务市场各参与方的利益，要求监管是全面的、相对稳定的，监管的主体是权威的、独立的。

（三）“十位一体”构建物业管理市场监管体系

为了规范物业管理市场、维护社会公共利益、解决市场在资源配置过程中不能解决的问题，需要对物业管理市场进行监管。为了全面、有效地监管物业管理市场，监管主体需要由以下4个方面构成：政府职能部门、行业协会、业主大会和企业自身。在市场经济条件下，市场要素通常由6个部分组成，即市场主体、市场客体、市场价格、市场供给、市场竞争和市场行为。为了高效明确地监管物业管理市场，监管主体在对物业管理市场进行监管可以从这6个要素角度具体进行，构建由四大监管主体和六大市场要素组成的“十位一体”的新型物业管理市场监管体系。

1.监管主体的职能监管

（1）政府职能部门依法监管

政府职能部门一方面要针对物业管理市场制定并完善法规政策，强化市场监管职能，积极实施政府宏观调控，从政策上保证监管的严肃性；另一方面要推进职能转变，对物业管理市场建立规范的检查制度，对现场进行检查指导。

（2）行业协会专业监管

行业协会主要负责整合资源，制定行业标准和统一监管标准，加强行业自律，维护市场秩序和开展行业评估，发挥行业协会合力作用，从标准上保证监管的统一性。

（3）业主大会民主监管

业主大会主要监管本地区域市场，自主选择物业服务企业，进行合同监管，增强监管的执行力，执行考核管理制度，坚持公平公正对服务企业进行绩效考核，通过畅通沟通渠道确保物业管理服务的信息公开和透明，从民意上保证监管的透明度。

（4）企业自我监管

企业自身需要加强制度建设，健全企业内部的监督管理制度，并不断提高企业内部执行能力，进行自查自纠，对自身从源头上进行及时监管。

2.监管主体对物业管理市场要素的监管

（1）物业管理市场主体的监管

物业管理市场主体包括卖方和买方，也即物业服务企业和业主。对物业服务企业，监管主体通过设立有关行政许可制度对其进行监管，包括物业资质制度、物业管理师制度等。对业主，建立业主大会（业主委员会）和业主管理规约，规定业主的权利和义务，并将其作为调整业主和物业服务企业矛盾的基础制度。

（2）物业管理市场客体的监管

物业管理市场客体即物业服务产品，对市场客体的监管主要为了减少和消除不对称的信息，具体监管手段可以根据时代和市场需要制订专业的物业服务产品标准，建立科学公正的物业服务质量评价体系，并对评价体系与时俱进地不断优化和完善。

（3）物业管理市场价格的监管

价格机制是物业管理市场机制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物业管理市场价格机制，以维护交易公平和业主的权益。物业管理市场的价格监管，可以通过制定物业服务收费监管制度、物业服务定价成本监审制度和物业服务收费标价制度实现有效监管[4]。

（4）物业管理市场竞争的监管

由于物业管理市场的不完全竞争，容易造成市场竞争参与者的力量失衡。为削弱物业服务企业的卖方优势，实现公平竞争和公平交易，可以通过制定竞争规则、提供竞争平台和确认竞争结果三种手段实现有效的市场竞争监管。

（5）物业管理市场供求的监管

物业管理市场的发展，需要政府对市场供应和市场需求进行双向激励，加大供给有利于促进物业管理行业做大做强，刺激需求有利于改善居住环境，实现国民财产的保值和增值。政府可通过税收政策、财政补贴等调控手段实现市场供求的监管。

（6）物业管理市场行为的监管

物业管理市场行为主要表现为物业服务合同的签订、履行和终止，因而对物业管理市场行为的监管重点在物业服务合同的监管[5]。为了统一规范物业服务合同行为，应制定合同示范文本、物业承接查验规范、物业财物管理办法、物业装修管理办法等制度，作为物业管理市场行为的政策依据。

结语

综上所述，从监管主体和市场要素角度提出了构建“十位一体“的物业管理市场监管体系，可以作为从事物业管理市场监管工作的参考，各相关监管主体可以具体细化对应的监管制度，以保证监管的合理性和有效性，促进物业管理市场的健康有序运转。

参考文献：

[1] 陈伟.物业管理的市场监管（上）[J].中国物业管理，2011，（2）：30-33.

[2] 杨付莹.浅谈住宅物业公共收益的管理[J].现代物业，2013，（4）：116-117.

[3] 王祖益，卓越. 如何建立和完善广东高校后勤服务市场监管体系的思考[J].高校后勤研究，2008，（4）：24-26.

[4] 吴正锋.浅议完善现代物业服务收费价格机制[J].经济研究导刊，2015，（18）：15-16.

[5] 黄学荣.物业服务合同纠纷的法规处理探析[J].百色学院学报，2013，（3）：77-80.