房价收入比分布规律及分析——基于河南省与全国数据对比

杨建云

(郑州航空工业管理学院 a.经贸学院；b.航空经济发展河南省协同创新中心,郑州 450015)

房价收入比分布规律及分析
——基于河南省与全国数据对比

杨建云

(郑州航空工业管理学院 a.经贸学院；b.航空经济发展河南省协同创新中心,郑州 450015)

采用比较法和成本-收益法以河南省为例分析省域范围内房价收入比的空间分布规律，从经济地理学和经济学双重角度进行解释。结果显示：省域范围内以省会城市为房价收入比的极点，随时空距离增加和城市化水平下降，逐渐向外发散递减。这种规律分布是经济增长极对周边区域资源吸引、自身土地资源高度稀缺所致。现阶段，基于对高级别城市优越的公共资源和工业、商业环境效用的评价，在不超出支付能力的前提下，选择高级城市居住是人们理性追求居住净收益最大化的结果。未来随着城镇化发展进入成熟期，人们对城市人居环境更加关注，经济增长极的扩散效应逐渐增强，此时房价收入比的“鹤立”模式会逐渐消亡。

房价收入比；增长极；极化效应；河南省

0 引言

新中国建立后我国城镇普遍实行的是实物福利分房制度，即政府划拨建设土地，单位或者政府出资建房分配给职工。1980年邓小平提出解决城镇居民住房问题的总思路是对当时城镇住房制度进行改革，走住房商品化道路。1988—1998年10年住房制度改革中，房价收入比(housing price to income ratio)的概念被引入我国，并且由于计算理念简单在学界得到广泛应用[1-5]。住房制度改革完成后，在商品化大潮中全国房价特别是东部地区大城市的房价快速上升。此种环境下国内学者普遍引用房价收入比指标评判消费者购房支付能力、房地产市场运行状况以及住房价格的合理空间等[6-8]。

联合国可持续发展委员会、联合国人类住区(生境)中心给出的房价收入比定义：成套住房自由市场价格中位数和家庭年收入中位数的比值。中位数数据需要以房价和收入的详细调查为基础，对中国这样一个人口众多的国家而言，官方和学界很少这样的调查。但房价收入比的简单理念又很容易被推广，因而国内学者将中位数的概念调整为平均值，数据资料很容易从统计和研究机构发布的信息中获得。房价收入比展示出居民在无其他消费的条件下家庭全部收入用于购买平均市场价格住房、财富积累完成需要的年限。指标值越大，居民购买商品房需用越多年份完成财富积累，居民住房支付能力越小。国内住房销售习惯以单价售卖，因此，住房平均市场总价格是住房面积和住房单价的乘积。

住房平均市场总价格数据有3种获取方法。第一，由统计年鉴中的人均住房面积和家庭总人口数相乘获得[9-14]住房总面积，然后再和住房单价相乘获取住房市场总价格。第二，以作为小户型界限的90 m2为标准[15-17]，然后再和住房单价相乘获取住房的市场总价格。第三，以权威研究机构公布的市场上成交的住房套均面积和单价相乘获得[18-19]。采用这种数据来源计算出的房价收入比数值也最大。

多数学者的家庭收入数据是从统计年鉴中查得人均家庭可支配收入和家庭人口两类数值，再相乘获取。也有学者认为，城镇居民的家庭可支配收入并不是家庭真正可用来购买住房的收入，基于恩格尔系数[20-22]、灰色收入[23-24]对家庭收入进行修正，利用修正后数据计算房价收入比更能准确衡量住房支付能力。

总之，围绕住房市场总价格的确定，研究机构获得数据更加接近公众市场上真实感受，但研究机构可能较少关注小城市，同时早期数据也缺乏，数据的广度和纵深度有限，横向、纵向的对比性差。通过统计年鉴获取数据，资料齐全，对比性强。至于家庭收入是否需要调整，从联合国人类住区(生境)中心给出的定义可以看出，房价收入比是满足住房消费优先假设的，因此不做调整可能和国际惯例更加接近。本研究区域为河南省18个省辖市，数据的广度和深度要求高，住房面积、单价、家庭可支配收入均从《河南统计年鉴》获得，与其对比的全国数据来源于《中国统计年鉴》，计算方法以上面提到的第一种方法为准：

(1)

式中：PIR为房价收入比；AM为人均住房面积；n为家庭总人口；AP为住房单价；y为人均家庭可支配收入。

综上，国内学者对房价收入比的研究从最初的概念介绍到现在集中探讨指标数据来源和指标修正，体现了学者们研究的逐渐深入和将房价收入比这一国际化指标结合中国国情、发挥其评判居民购房支付能力的不懈努力。我国区域经济发展呈现出“东、中、西阶梯型发展下的以省级行政区范围为场、以省会城市为经济增长极”的空间分布特点。房价收入比指标中的住房总价和家庭收入都是区域经济发展状况的体现，房价收入比在空间分布上也应该有一定规律可循。从理论角度讲，探讨房价收入比空间分布规律及其背后隐藏的理性人选址购房定居的思路模式可以为房价收入比研究开拓新的视角。从现实角度讲，研究房价收入比空间分布规律及变动趋势可以为中国住房保障长远规划提供指导。

1 相关指标解释和数据资料来源

城镇住房制度改革完成后，城镇居民通过购买获得房产。农民住房主要通过自建完成，自建住房没有经过市场交易，价格也就无从谈起，因此，国内有关房价收入比的研究虽未明确，但实则研究的是城镇居民房价收入比，本研究也仅针对城镇居民房价收入比。

改革开放后，伴随经济增长，人民收入也快速增加，居民收入差距逐渐拉大，分家庭收入组别计算房价收入比更容易得出各种收入家庭的购房支付能力。我国目前的统计年鉴中，城镇居民家庭收入采用的有七分法和五等分两种法。考虑2014年七分法数据资料权威统计机构未列出，以下计算不同收入阶层的购房支付能力时以五等分法(按照人均年实际收入依次为低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户5组，5组家庭依次占总家庭比重各为20%)为标准。

用公式⑴测度2004—2014年全国与河南省城镇居民房价收入比以及2014年河南省18个省辖市城镇居民房价收入比。所有数据资料均来源于《河南统计年鉴2015》和《中国统计年鉴2015》。住房单价AP采用统计年鉴中登记的开发商销售商品住房额度除以面积获得；s为平均每人建筑面积；y为平均每人可支配收入，均来源于统计年鉴人民生活一栏。

2 河南与全国平均房价收入比的比较

2.1 比较结果

2004—2014年河南省城镇居民的房价收入比分别为5.44，5.63，5.90，5.96，5.84，5.15，5.71，5.97，5.85，5.96，6.11。2004—2014年全国城镇居民的房价收入比分别为6.56，7.31，7.78，7.56，7.96，6.93，8.13，7.81，7.47，7.27，7.85。2014年河南省18个省辖市城镇居民的房价收入比分别为：郑州8.63，开封6.36，洛阳5.42，平顶山5.26，安阳4.70，鹤壁4.93，新乡5.74，焦作5.02，濮阳5.11，许昌6.33，漯河5.37，三门峡5.46，南阳5.11，商丘5.32，信阳6.12，周口5.96，驻马店4.99，济源5.47。观测数据表明：第一，河南省城镇居民的房价收入比11年内基本在5～7范围内波动，相对于全国的6～9的波动范围变化小，数值低。第二，河南省省会郑州的城镇居民房价收入比较其他地级市都要明显高出。第三，基于郑州向东发展的良好态势，开封市房价收入比在全省排名第二。

2.2 结果解释

参照公式(1)，房价收入比大小取决于两个因素，住房市场总价格和家庭收入。作为区域经济增长核心的城市，郑州集中了区域内的优势资源，由于城市建设用地供给缺乏弹性，相对于人口而言土地更显稀缺，在市场经济下土地价格相对于劳动力价格更加高昂，与普通省辖市相比较，郑州的城市级别更高，两类城市间房价均值差异要高于收入均值差异，房价收入比也就更高。

经济增长极城市经济高速发展，使得土地资源极度稀缺。随着现代交通手段的运用，经济增长极与周边城市的时间距离进一步缩短，周边近距离城市经济发展被提升，土地价格被拉升，房价收入比也被拉升。因而房价收入比的空间分布也呈现出组团式发展的趋势[25-26]。

事实上，河南仅是全国省份中的一个案例，其他省份也出现了区域经济增长极(一个或者几个城市)房价收入比高于其余城市许多的情况，可以称为房价收入比“鹤立”模式。“鹤立”模式是目前全国省级行政区经济发展中“增长极模式”的体现。基于目前全国经济发展中整体东、中、西阶梯发展的态势，中国的房价收入比由区域内的东部若干经济增长极城市拉动，使得中国房价收入比的均值高于很多省份，河南省地处中部，经济发展水平和房价收入比都不名列前茅，因此，也就有了全国平均水平的房价收入比高于河南省的结果。

房价收入比的“鹤立”模式描述了省级行政区域范围内经济增长极的房价收入比大大超出区域内其余城市水平，其余城市的房价收入随时空距离增加逐渐减少。根据经济增长极理论的描述，在经济增长的早期阶段，经济增长极由于具有相对利益，产生吸引力和向心力，使周围地区的劳动力、资金、技术等要素流动转移到核心地区，称之为“极化效应”。相对于经济增长极汇集的劳动力、资金，其土地资源更加稀缺，附着于土地资源之上的住房的价格相对于劳动力价格也就要高，房价收入比就更大。随着城市级别的提升，土地稀缺程度相对于劳动增加更大，房价收入比也就更大。

3 分阶层与全国房价收入比的比较

3.1 比较结果

无论全国还是河南省城镇居民低和高收入阶层的房价收入比差距很大(表1)，且这种差距在全国与河南省存在差异。2007—2014年全国城镇居民的房价收入比总体呈现一个基本的倍数规律：城镇低收入户的房价收入比大约是中等偏下收入户的1.7倍；城镇中等偏下收入户的房价收入比是中等偏上收入户的2倍；城镇中等偏上收入户的房价收入比是最高收入户的1.7倍。购房居住某一城市的利润是收益、成本之差，公式如下：

(2)

表1 分阶层2007—2014年中国与河南城镇居民PIR对比

式中：NP为购房居住净收益；E为公共资源和工商业环境；yE为资源所有者收入；EH为购房支出；EL为生活支出。

基于公式(2)的原理，在住房均价和面积相同的情况下，不同收入户的房价收入比的倍数关系背后体现的是相反方向的稳定的可支配收入倍数关系，即城镇高收入户的可支配收入是中等偏上户的1.7倍；城镇中等偏上收入户可支配收入是中等偏下户的2倍；城镇中等偏下收入户可支配收入是低收入户的1.7倍。2007—2014年河南省城镇低收入户和中等偏下收入户的1.7倍关系存在；城镇中等偏下收入户和中等偏上收入户的房价收入比关系小于2倍；城镇中等偏上收入户和高收入户的房价收入关系也小于1.7倍，应该看到河南省城镇居民的两个房价收入比倍数虽小于全国水平，但倍数关系很稳定：河南省城镇中等偏下收入户和中等偏上收入户的房价收入比关系为1.7倍；河南省城镇中等偏上收入户和高收入户的房价收入关系为1.5倍。反方向关系可以认为城镇高收入户的可支配收入大约是中等偏上户的1.5倍；城镇中等偏上收入户可支配收入为中等偏下户的1.7倍；城镇中等偏下收入户可支配收入是低收入户的1.7倍。对比全国和河南省不同收入阶层的可支配收入关系，大致得出结论：同样的收入户组，全国平均的该户组的可支配收入高于河南省，整体看河南省城镇居民可支配收入中高收入群体比例低于全国平均水平。

3.2 结果解释

有两种可能导致了上述结果。第一，迁移。河南省高收入群体在优势公共资源和工商业环境吸引下流向全国性经济增长极(北京、上海)。第二，环境决定。全国性的经济增长极城市拥有更加优越的政策和工商业基础，有更多的人才、资金和技术，更容易产生高收入群体。无论是迁移还是环境决定，都是经济增长中“极化效应”的体现。很明显，经济增长极级别不同，产生的吸引力和向心力也不同，全国性的经济增长极吸引力最大，但也只有全国最具竞争力的资源才能流在此处，拥有该资源的人收入也就最高。河南省增长极的吸引力小于全国平均水平，汇集过来的资源竞争力相对略低，同样收入户组收入也就略低。

目前中国处于工业化、城镇化加速期，地域间允许人口迁移。理论上将城市简单分为三级：高级城市为全国性经济增长极城市(北、上、广、深)；中级城市为内陆省份的省会、直辖市和副省级城市；剩余城市为低级城市。资源所有者购房居住于某一城市，由此带来的收益有两个：与城市级别匹配的城市免费的公共资源，工商业环境和收入。高级别城市公共资源和工商业环境更加优越；就业机会更丰富，市场秩序良好，良性竞争下，人才作用更容易显现，收入更高。资源所有者购房居住于某一城市，由此带来的成本也有两个：与城市级别匹配的购房成本和生活成本，城市级别越高购房成本和生活成本也就越大。土地远比普通产品稀缺，因此，不同级别城市的生活成本差异不大，但购房成本差异明显。

随着城市级别的增加，房价均值差异要快于收入均值差异。迁居高级别城市的净收益(NQ)公式表达为：

(3)

式中：ME代表公共资源和工、商业环境改善；My代表收入增加；MH代表房价增加；ML代表生活支出增加。MH，My，ML中MH最大，只有那些对优越的公共资源和工商业环境效用评价极高、收入极高对房价增加不敏感的人即公共资源和工商业环境改善(ME)与收入增加(My)之和大于房价增加(MH)与生活支出增加(ML)之和的人，才会具备意愿在高级别城市购房居住。

在城市购房居住，必须具备购房支付能力，即居民的房价收入比小于定值m。只有年收入大于住房总价与定值m之比的人群才具备能力居住在该城市。随着城市级别提高，房价增加大于收入增加，具备能力购房居住的人群数量会大量减少。相对而言，只有顶级收入群体才具备支付能力在全国性经济增长极购房。

因此，顶级高收入且极度偏好优越公共资源和工商业环境的群体会迁居于顶级城市，次级收入且偏好繁华的群体会迁居于中级城市。全国平均房价收入比由顶级城市拉动决定。河南省平均房价收入比由中级(郑州)城市拉动决定。所以，前者房价收入比数值更高。

4 结论与对策

4.1 结论

1)房价收入比中涉及的两个指标住房价格和家庭收入都是经济发展状况的体现，因此，全国房价收入比的空间分布是区域经济发展的体现。我国目前经济发展中的“增长极”模式导致了房价收入比的空间分布的“鹤立”模式。这主要是相对利益较高的经济增长极吸引资金、技术、人才的大批量流入，而土地资源的供给缺乏弹性使得附着于土地之上的住房价格增长要快于平均收入增加所致。

2)“经济增长极”发展模式下，初期以极化效应为主，极化点经济发展一枝独秀，与周边区域的差距逐渐拉大，但随着经济发展，未来极化效应逐渐削弱，扩散效应会逐渐显现并加强，极化点与周边区域收入差距逐渐降低，资源回流支援周边城市发展，经济增长极房价下降，“鹤立”模式削弱。所以，目前经济增长极高房价是经济发展过程中的阶段性和必然表现，未来经济向均衡方向发展，房价和房价收入比分布也趋于均衡。

3)基于对优越公共资源和工商业环境偏好，在政策允许范围内，只要收入达到既定条件，有迁居高级别城镇的趋势，导致收入群体和相应级别城市的匹配。上述事实出现和我国经济发展阶段有直接关系。第一，现阶段，我国正处于工业化、城镇化加速期，公共资源供给不足、不平衡，市场秩序混乱，居民对优越公共资源和工商业环境极度偏好。第二，经济高速发展背景下，居民收入差距逐渐拉大，极高收入阶层对房价增长不敏感，投机性强。一旦进入城镇化的成熟期，公共资源供给充分且均衡，市场秩序良好，高收入居民会更加关注城市的人居环境，宁静、安谧的小城镇可能会被更加青睐。并且随着经济发展，收入差距会呈现倒“U”型的发展规律，经过拐点后居民收入差距会逐渐减少，人们对住房的选择也会更加理性，投机、攀比因素下降。

4)经济增长极发展模式下，极化点住房价格大幅度增加后，最低收入户住房支付能力严重恶化。即便是政府成功控制房价，房价回落，经济增长极城市中的最低、低收入户、中等偏下收入户仍是不具备购房支付能力的，这部分收入户的住房保障应以租房保障为主。

4.2 对策

中国正处于工业化、城镇化加速期，人口向城镇集中，区域经济非均衡发展趋势明显，客观上一定会出现住房价格和房价收入比的非均衡分布。在此经济发展阶段，增长极城市中的中等偏下、低、最低收入户凭借自己的能力无法完成购房是客观规律。这部分人群的住房保障应以租房保障为重点，获得部分产权为辅。当前需要解构经济增长极城镇中的最低、低、中等偏下收入户，制定有针对性的保障体系。目前中低收入户主要包括中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员三类人口。新就业职工以毕业留在城市大学生为主，收入在三类人中较高，但积蓄有限。外来务工人员不稳定，流动性强。中等偏下收入家庭有一定积蓄但收入低。基于上述三类人收入和积蓄特点，应该允许中等偏下收入家庭在租房的同时获得所租保障房部分产权，基于所获产权比例，酌情减少房租比例。新就业人员获取住房保障资格的收入条件应适度放宽，允许其以分期的形式获取所租住保障房的部分产权。针对务工人员的不稳定性，可以提供租房补贴、公租房等多种形式供其选择。

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Analysis of Spatial Distribution Law of Housing Price to Income：Based on Comparison from Henan Province and China

Yang Jianyun

(a.EconomicandTradeCollege;b.CollaborativeInnovationCenterforAviationEconomyDevelopmentofHenanProvince,ZhengzhouInstituteofAeronauticalIndustryManagement，Zhengzhou450015,China)

Comparison method and the cost-benefit method was adopted to analyze the spatial distribution law of housing price to income ratio, and the law is explained from the dual angle of economic geography and economics. General reasoning shows that both urban and rural residents, mostly based on the extreme of prosperous preference, as long as the income and the policy allows, will choose the growth pole in home ownership. It is can be expected: the future as with the urbanization into the mature period, the prosperous preference will be changed, and diffusion effect in the economic growth will be increased and the polarization effect will be reduced, when the housing price to income ratio “stand out”model will gradually die. Now spatial distribution of housing price to income ratio is a necessary stage. At this stage, the economic growth pole city high house prices make the low-income class does not have ability to pay a house in the market is the objective law.

housing price to income ratio; growth pole; polarization effect； Henan Province

2014-11-24；

2016-06-03

郑州航空工业管理学院校级科研创新团队项目(2016TD02)；河南省教育厅科学技术研究重点项目(14B790004)；国家社会科学基金项目(15BJY095)

杨建云(1978-)，女，河北高阳县人，讲师，硕士，主要从事土地资源管理研究，(E-mail)zzyanhao@163.com。

F293.35

A

1003-2363(2016)04-0063-05