物业管理早期介入在房地产项目开发中的地位和作用分析

肖杰升

摘 要：伴随着国民经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产开发项目的运作体系越加成熟，逐渐加大对物业管理早期介入的重视力度。物业管理早期介入是提升房地产项目的规划设计水平、提升施工建设质量、稳定房地产市场的有效举措。有助于全面提升房产项目的施工质量，提升房产项目竣工验收和监管查验的质量。为此，文章将具体来分析物业管理早期介入的内涵以及它在房地产项目开发中的指导作用，并在此基础上提出推进房地产项目开发物业管理早期介入的对策和建议，以期能够提升房地产领域的物业管理水平，最终促进房地产企业的快速健康发展。

关键词：物业管理；房地产；项目开发

物业管理早期介入是建设单位引入专业物业管理技术，支持新建项目的主要表现，可以有力推动房地产开发项目的快速发展。在新的立项项目竣工之前，通过引入物业管理咨询活动来优化项目设计规划、提升项目施工质量，从而最终能够提升物业服务的精准度和有效性，促成业主、房地产开发商和物业管理企业三者共赢的良好局面。为此，下文将具体来分析物业管理早期介入的主要内涵以及它在房地产项目开发中的指导作用，并在此基础上归纳推进房地产项目中物业管理早期介入的对策和建议。

1 物业管理早期介入的主要内涵分析

所谓物业管理早期介入，是指建设单位通过引进专业的物业管理技术服务，来为整个新的立项项目的规划设计、建设，销售、竣工等阶段提供具体的管理咨询、提供改进意见和建议的所有活动的总称，它贯穿于物业开发项目规划设计、建设、销售、竣工验收等整个运作的全过程。由此可以归纳出物业管理早期介入的主要含义。第一，物业管理早期介入能够立足于未来物业管理的角度，对新项目的总体设计给出专业化的意见或建议，使得项目规划设计更加完善，设备配备更加节约科学。第二，能够对项目的未来客户群进行科学准确的定位，并能够以客户为中心制定合理的营销策略。第三，能够在客户定位和营销策略拟定的基础上对物业管理的服务标准和经营理念进行确定。第四，能够对项目建设的相关细节进行准确科学的分析，在节省成本的基础上确定设备类型、设备布局等问题。

2 物业管理早期介入在房地产项目开发中的指导作用

2.1 有利于完善房产项目的规划设计功能

物业管理早期介入工作的指导作用首先体现在对新建项目的规划设计功能的纠正和指导上。物业企业借助于长期积累里的管理和实践经验，他在参阅建设单位所提供的规划设计方案时，能够结合实际情况以及自己的管理经验，针对新建项目物业的使用功能以及未来实际需求，指出当前规划设计方案中的不足和缺漏，并能在降低成本的基础之上优化物业服务功能，提高业主满意度。

2.2 有利于全面提升房产项目的施工质量

在房地产新建项目的施工阶段，物管企业担负着工程监理的任务。由于物业企业需要亲临施工现场，以便了解工程施工状况、设施设备采购状况、隐蔽工程验收的情况等，所以它更能从专业的物业管理角度，针对物业管理、维修养护问题提出实际的改进意见，从而能够在现场指导施工，因而可以最大限度地减少施工缺陷。

2.3 提高房产项目竣工验收和接管查验的质量

当新建项目工程竣工之后，物业公司又担当起了项目的接管、验收、交付重任。它有助于提升项目的竣工验收和查验监管工作的质量。物业公司能够通过积极与建设单位和施工单位的良好沟通交流来解决施工问题和矛盾，并能够踏实贯彻物业管理的技术规范要求，对接管的物业进行严格的把关。例如，物业公司需要就日常维护工作与建筑安装单位进行直接交涉，在安装调试过程中对建筑照明、通讯、供暖系统所存在的问题进行沟通，这样可以保证验收和接管查验的质量。

2.4 有利于提升物业公司的服务质量和企业品牌形象

物业企业与房地产开发商的长期战略合作伙伴关系决定了房地产的春天同样会照耀物业公司的发展前景，为物业公司打造企业品牌形象带来契机。为此，物业公司必须通过提供专业化、高水平的物业咨询服务来建立自己的品牌形象，发挥自己的品牌优势，构建自己的品牌特色。积极完善和创新传统的营销和物业服务理念，不断使之制度化、程序化、规范化。

3 推进房地产项目开发中物业管理早期介入的对策与建议

3.1 房产开发企业应当给予物业管理早期介入足够的支持和协助

房地产开发商与物业管理企业是强强联合、互利互惠、共同发展的战略同盟伙伴，他们在房地产项目的发展过程中是同命运、共进退的。因此，要求房地产开发商应该积极承担起自己在项目推进过程中的各项职责，在各个阶段都要扮演好自己的角色；能够积极地配合物业管理公司的早期介入工作，并与物业工作管理人员和睦相处；要加强两者的沟通交流和施工反馈讨论，充分发挥物业企业在整个项目开发和建设过程当中的指导作用。

3.2 物业公司应当不断加强自身建设，努力扩大经营范围和职能

通过上述文章分析，我们可以发现物业企业在整个房地产开发项目当中所起的指导作用是极为巨大的，不仅能够完善项目的规划设计，而且能够提高项目的施工质量。所以要求物业企业要充分发挥自己在不同阶段的不同作用，把握好各个角色的核心责任，并采取有效措施来提升项目质量；能够及时发现项目开发建设过程中存在的种种隐患和突出问题，与施工方、监理方、设计方有效沟通。而且物业企业要着力扩大自己的经营范围和职能，为早期介入工作做好铺垫。积极争取获得国家的监理资质证书，从而能够综合开展监理和物业管理等业务。

3.3 有关部门应尽快建立健全相关的法规体系

建立健全相应的物业管理早期介入法律法规体系是从制度上、法规上来规约开发商各项行为的一个关键举措，有助于实现物业管理早期介入的法制化发展。也能够从一定程度上来监督、规约开发商的自觉行为，并为早期介入工作提供介入时间、介入方式和介绍内容等借鉴，从而进一步规范物业市场。

4 结语

物业管理早期介入在房地产项目开发中的作用巨大，它是提升项目规划设计水平、保证建设质量、稳定房地产市场的有效举措。同时，也为物业公司的快速发展提供了一条崭新途径。借助于上文，笔者主要分析了上述三个方面的内容，期望能够有效达成项目开发的预期效果，最终实现业主、开发商和物业三者共赢的局面。

参考文献

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