我国房地产改革的研究

【摘要】房地产市场在我国的经济发展中具有不可替代的作用，是我国经济框架中重要组成部分，但是在短暂快速的发展中，我国的房地产市场也出现一些不合理的部分，并且这些问题都是关系民生的棘手问题，本文在阐述其发展历史和现状的基础上，分析了部分涉及民生的问题，并提出了相应的政策建议。

【关键词】房地产市场 房价 信息不对称 资本流向

一、中国房地产的发展历程和现状

第一阶段为1978年十一届三中全会的召开到1992年邓小平南巡讲话期间，我国的房地产迎来了真正的发展，“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的提出拉开了住房制度的序幕，在此阶段房地产在全国逐步发展；第二阶段1992年到1998年之间，全国的房地产进入飞速发展时期，房地产商急速增多，达到1200多家，其中1992年和1993年房地产投资开发额的年增长率分别达到117.5%和164.9%，为历史之最，全国的房地产进入非理性的发展；中国房地产发展第三阶段的标志为《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该政策的颁布标志着我国福利分房制度的结束，房地产市场进入市场化运行的阶段，在此阶段房地产市场在国家支持和调控中迅速发展，并很大程度上带动了我国的经济的发展；第四阶段的开始为2008年美国次贷危机的爆发，2008年以来我国房地产出现衰退之势，进入2008年以来我国房地产景气指数连续环比回落，为应对房地产的衰退，国家开始放松调控，各大城市对住房首付比例、二套房的营业税等都进行了松绑，尽量使房地产稳定、健康、持续发展。

从房地产的投资规模看，2014年房地产投资开发额为95035.61亿元，年增长率为10.5%，创下了近17年最低值，其中商品住宅开发额为62395.58亿元，占房地产总开发额的66%，相比前几年，商品住宅开发的比例略有下降，表明房地产的开发逐渐向商业开发转变；从房地产价格变化看，房地产的价格依然不受国家的调控，越调控价格涨得越厉害，房价依然是稳中有升，居民的收入的增长依然赶不上房价上涨的速度。

二、当前中国房地产市场存在的问题

（一）房价高且上涨快

房价高、上涨快会引起很多社会问题。高昂的房价会导致资源过多的流向房地产市场，对整个社会而言会造成资源配置的低效率，并且会导致房地产企业的盲目开发，造成供需失衡和供给过多；高房价会引起要素价格快速上涨，会引起相关生产要素价格的上涨，同时会造成通货膨胀的压力；对于购房者而言，高昂的房价使得居民的可支配收入很大一部分用于购房，据调查有32%的房奴，每月有一半的收入用于还房贷，而用于消费、旅游等可以促进经济发展的方面很少，这种情况就使“依靠内需促进经济发展”成为空谈。

（二）房屋空置率高

根据《中国家庭金融调查报告》的调查，城镇地区中国的住房空置率到达到了22.4%，约为4898万套，这些空置的房屋可以解决2亿人的住房，目前在我国房屋的高空置率不仅仅出现在新建商品住房和二手商品房市场，近年来，持续活跃的小产权房市场也未能摆脱的魔咒，小产权房的空置率也是达到23.9%，不仅如此，随着各地新城的开发，各个地区的“鬼城”屡见报端，鄂尔多斯、酒泉等地晚上出现整栋楼的无人区，因为政府、开发商、金融机构的各方利益交织在一起，住宅的开发率依旧很高，导致现在存在大量的空置住房。

（三）经济适用房没能真正帮助低收入者，滋生了寻租

国家开发经济适用房的背景就是现在国内房价过高，很多低收入者的收入不足以支付高昂的房价，所以最需要解决的是低收入者的住房问题，但事实上，经济适用房只帮助了中等收入的人，从信息的掌握、机会的把握以及申请条件，中等收入家庭都比贫困家庭有优势，结果是经济适用房流向错误阶层，拉大了贫富差距；并且政府干预资源的再分配，加之取得资源的成本要大大低于市场价格，必然有人愿意通过行贿来取得资源，导致寻租的发生，在经济转轨时期，政府花费了很大力气实现了政企分开，在经济适用房的分配上又赋予了政府权力，重走老路。

三、合理发展房地产的对策建议

（一）引导和控制资本流向房地产市场

从房地产资金来源来看，房地产资金开发来源约有20%来自企业贷款，约有12%来自个人贷款，贷款的比重比较大，控制房价和房地产的投资开发可以从控制房地产的贷款入手，限制银行和企业给房地产开发企业贷款，控制信贷进而压缩房地产企业的发展，控制房地产的开发速度；从宏观入手，提高其他行业的投资回报率和限制房地产行业的投资回报率，资本具有逐利性，自动会流向投资回报率较高的行业；加强监管，民间资本是房地产市场中不可小觑的力量，加强对民间资本流入房地产市场的监测，尤其加强民间资本流入房地产消费环节的监测，是房地产需求管理的重要内容。

（二）完善我国住宅租赁市场

租赁不规范、租赁双方信息不对称、房屋中税费比例过重是我国租赁市场存在的问题，制约着我国房屋租赁市场的发展。房产管理部门要通过各种途径加强信息的流通，解决市场信息不对称问题，对于房屋中租赁问题要尽快立法，从法律角度规范发展，并对现行的税收制度进行改革，降低税负，切实保证租房者的利益；成立国有房屋租赁公司，租赁的房屋本质上是公共物品，能满足公众的基本需求，又因为房屋的投资成本大、资金的回收期限长，理应由政府进行投资，给予政策支持，降低相应标准，扶植国有租赁公司的发展，培育成租赁市场中不可缺少的一部分。

（三）运用市场化的原则，改革经济适用房制度

在推进经济适用房过程中应做到“用地市场化，补贴货币化，购房自主化，运作透明化”，经济适用房的补贴货币化是进行市场化改革的重要步骤，购房者先购后补，不购不补，政府只负责补贴不进行经济适用房的再分配，以减少寻租；并且政府可以规定房地产开发企业廉价房的建设，要求建设一定量正常住宅的时候，必须配以相应数量的廉价房。政府的责任是在照顾弱势群体并帮助低收入家庭解决住房问题的，促进市场机制，形成了健全的房地产市场。

参考文献

[1]张洪峰.我国城市住宅合理空置率研究[D].硕士学位论文，河海大学，2005.

[2]姬建朝.我国房地产经济发展现状及发展趋势研究[J].中国外资，2012（07）.

作者简介：李青伦（1990-），男，河南人，汉族，硕士研究生，研究方向：国民经济。