共有产权房项目成本控制方法的比较与选择

【摘要】共有产权房作为房地产项目的一个特例，其利润是透明的，利润水平远低于其他房地产项目。成本控制的重要性更是远远大于其他房地产项目。本文对主要的成本控制方法做了比较。因目前房地产企业进行成本控制的方法主要是目标成本法，本文指出在共有产权房项目中，目标成本法的应用依旧有其理论基础及适用性，并指出共有产权房项目目标成本的制定、分解、控制、分析与考核是构成了目标成本管理控制的基本流程。

【关键词】共有产权房 成本控制 目标成本法

一、对成本控制方法的总结

成本控制是指在项目管理过程中，为达到项目成本降低的目的，项目的管理者采用相应的技术措施和管理方式对过程中的资源消耗和费用支出进行控制。科学的管理方式才能降低房地产开发成本，按照有效的管理程序和适当的操作方法去控制开发的各个环节，这不只是简单的降低各项成本的价格，而是寻找一种新的资源配置方式以使成本降到最低[1]。

简单地说，成本控制的流程分为事前、事中和事后控制，而房地产开发项目成本控制的基本程序如下：

（一）制定成本控制标准（即目标成本）

成本控制标准，亦即目标成本，是实际成本控制的依据和尺度，是指在一定的生产条件下，活劳动和物化劳动的实际耗费所应遵守的数量界限，具体表现有计划成本、定额成本和标准成本。

（二）监控成本的形成过程

这一环节主要是由实施者执行，对实际发生的成本和费用进行现场监督和控制，将实际成本严格控制在目标成本之下。若一旦超过制定的标准，则应立即采取措施加以纠正及控制。这一阶段即是成本控制的执行阶段。

（三）成本差异的揭示、分析与考核

对比实际发生的成本和目标成本是这一阶段的主要工作。目的是极端出成本差异，量化成本超支或结余的数额，综合差异产生的部位、原因和责任方进行分析，找出成本节约或超支的原因，明确责任方，并依据事先拟定的制度对成本责任部门进行相应考核，并做出相应的奖惩措施。同时，积极发掘过程中的不足之处，吸取经验。

（四）采取改进措施并修改原来的目标成本

对成本差异分析的目的就是在于制定并落实相关措施，同时在差异分析中找出引起目标成本出现偏差的原因，此时，再根据相关政策修改目标成本。这样可以在以后的成本控制过程中对成本进行更有效的控制。

随着市场的不断发展，各国仍旧不断努力寻求更加有效的成本控制方法。成本控制理论也逐渐形成了几种经典的成本控制方法：标准成本法、定额成本法、目标成本法和作业成本法。

二、目标成本法在共有产权房项目中的理论适用性

目前目标成本法已经在房地产企业成本控制中普遍广泛应用，不同的成本管理方法适用于不同的范围，为了科学的了解开发项目价值的变化，清晰地了解各阶段项目成本的构成，企业根据自身的生产技术和组织形式确定适合的成本管理方法。下面就房地产行业现行的目标成本法在我国共有产权房项目中的应用进行理论适用性分析。

如前所述，目标成本法是以市场价为主导，顾客为导向，在产品企划与设计阶段运用价值工程原理与产品功能分析，各种市场研究及成本分析等方法以达成目标利润的目标成本。

总的来说，目标控制的程序首先是要确立目标成本，然后将其逐步分解并落实到各相关部门或岗位，并由其根据以往经验或者搜集到的资料估算该成本的准确性，并做出相应调整和改进，使其最终发挥控制作用。

建立健全合理的信息反馈系统的目的是及时反映出现成本差异，并由此采取相应的措施，提高成本控制的效率。另外，目标成本法是否适合项目特点，企业是否具备健全的成本管理体系，公司领导推行目标成本法的决心和员工对目标成本法的熟知程度等，都决定了目标成本控制的成败。

目标成本法比较适合容易按照市场信息来改变产品设计，以市场为基础进行定价的行业企业。也正是目标成本法与产品实体结合的定价方式，使得目标成本法在房地产项目成本控制中得以广泛应用。

而共有产权房项目作为保障房的一种形式，其目标市场为中低薪层的消费者，在其可行性研究阶段甚至是投资立项阶段，均已明确确定其目标市场，且共有产权房项目利润是透明的，共有产权房售价是以市场价为基础经政府价格主管部门确定公布或审批后的价格。其以市场价为基础的定价模式决定了目标成本法在共有产权房项目中的快速推广应用。

三、对共有产权房项目目标成本控制方法简述

目标成本法最早起源于日本丰田汽车公司。是在产品的设计阶段预先限定目标成本，然后依据价值工程原理不断改进设计产品。同时在建筑设计和施工图设计等阶段，各相关部门共同合作，使成本控制在目标范围内，这就是目标成本法最初的形式[2]。

目标成本法的实施流程如下图：

（一）目标成本的制定

制定目标成本是实施目标成本管理的第一步，即在充分了解房地产行业，尤其是共有产权房项目的目标市场等基本情况的基础上，遵循相应的科学性制定成本，进行市场预测，销售量预测，利润预测和成本预测。搜集以往历史资料和当前企业及该项目的现有资料，对所掌握的信息进行加工处理，以供决策者决策。决策者在多种备选方案中选择最佳的成本方案，再经过专业人员的不断优化，选择最佳目标成本，最终确定最优的方案。这是分解和落实目标成本的前提和基础。

（二）目标成本的分解

确定目标成本之后，应根据房地产企业自身状况及共有产权房项目的现实情况，将目标成本进行进一步的分解---包括横向和纵向的分解[3]。而不同的企业有着不同的分解方式，至于具体采用什么方法分解及具体的细化程度，就要充分结合该项目及企业的自身特点。横向分解是指将具体的目标成本客观地分解到各个职门和岗位，形成各个职能部门和人员的责任成本，各部门和人员作为目标成本的具体实施者，并在自身的责任范围内对目标成本进行控制，并对其执行的结果负责，其主要依据是企业内部的组织架构；纵向分解主要是按照企业的工作分解结构，将目标成本具体分解到每项作业当中，从而就为每一生产阶段提供了成本控制的基数，目标成本纵向分解最终是将目标成本分解到各个核算科目和作业内容当中，这样目标成本就有了归集的标准和依据。

（三）目标成本的控制

目标成本管理体系的重点在于对目标成本的控制，对目标成本的控制是为了实现期望的成本目标，在项目成本形成过程中，通过统计数据、分析差异、反馈活动、改进措施等一连串的工作，完成对目标成本的监督和控制。控制的过程可以简要描述如下：在项目实际过程中，定期收集统计实际成本的数据资料，并进行汇总，与计划成本进行比较，并分析两者之间产生差异的原因，报给上级职能部门，并及时采取相应措施加以纠正。同时，对当前阶段成本出现的差异及时处理，以减少后续工作对成本的影响，从而确保目标成本的实现。

（四）目标成本的分析和考核

对目标成本的过程控制中，可以对未来成本进行预测，从而可以及时采取措施，使目标成本始终保持在可接受的范围内，保证目标成本的实现。在项目结束之后，根据目标成本的执行的具体情况，和执行过程中整理的各种资料，对目标成本分解后的责任成本相关人员进行评价和考核，并对每一作业内容的成本执行效果进行考核，落实奖惩措施，有则改之无则加勉，有利于加深企业目标成本管理的水平。

上述四个方面构成了目标成本管理的基本流程。

四、结论

从理论方法上讲，上述介绍的四种成本控制的方法，均可适用于共有产产权房项目中，但成本控制作用和所带来的成本降低成本却各有不同。最为合理有效的控制方法，从根本上讲是取决于该方法带来的成本下降和付出的代价。因此，房地产开发企业要根据共有产权房项目的特性、管理水平等，综合考虑成本控制方法的优劣，并加以选择。

参考文献

[1]徐静，赵建明，谭章禄.煤炭企业成本控制方法的分析与选择[J].煤炭经济研究，2005，09：43-45+54.

[2]于云飞.房地产企业开发项目目标成本管理研究[D].哈尔滨工业大学，2007.

[3]吴水娟，李文昌，葛世伦.船舶企业目标成本的立体化分解研究[J].造船技术，2004，02：16-19.

作者简介：彭圆圆（1989-），女，汉族，河南周口人，南京工业大学土木工程学院在读硕士，研究方向：房地产开发与经营。