房地产预警系统的国内外研究评述

张爽 李励 吕振兴

【摘 要】房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其发展情况关乎国计民生，面对整个市场发展的非均衡状态，国家的宏观调控是必要且必须的，从中央到地方的各级政府为更好的引导房地产行业的健康稳定发展，就需要对国内外房地产市场的预警系统进行深入的了解，并在此基础上制定出适合房地产市场发展现状的政策措施，以监测和引导房地产行业的健康发展。

【关键词】房地产；预警系统；国内外研究

一、前言

从宏观上看，房地产业在整个国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，它已不仅仅是国民经济的重要组成部分，它既会受到国民经济整体发展水平的制约，同时也会为整个中国经济的发展催生新的增长热点。从微观上看，房地产业因其所特有的不动产性，使其具有了鲜明的地域特色，影响着区域的整体发展水平，对地区的城镇化水平、基础设施建设以及产业结构的调整等都产生了深刻的影响。

二、国内外研究现状

中国的房地产业已走过十几年的发展历程，逐步成长为国民经济的支持性产业，为助力中国经济的腾飞做出了巨大的贡献。房地产业作为一个高关联型与资金密集型的产业，其与整个国家的金融系统血肉相连。不论是美国的次贷危机、东南亚金融危机还是日本经济大萧条都为我们带来了十分深刻的启示：房地产市场的稳定不仅关乎房地产业本身的发展，更关乎整个国民经济的平稳运行，一个国家房地产系统的崩溃会给其相关产业，特别是金融业带来毁灭性的打击。因此国家应当准确把握和预测房地产市场的变化，完善市场体制机制，规范各类市场参与主体的行为，这就需要相关部门能够及时准确的构建专门针对中国房地产市场的风险预警系统，前瞻性的预测和应对可能出现的各类市场风险，维护房地产市场的健康稳定发展。

最初国外构建的风险预警系统主要是针对宏观经济领域建立的，并在此领域取得了大量先进的研究成果，例如借助金融加速器理论、时滞理论、前景理论、合理预期理论以及景气指数法、信号灯分析法、灰色关联分析、马尔科夫空间状态转移法等多种理论和方法对宏观经济预警系统的构建原理与基本方法进行了深入研究与探讨，为构建专门针对房地产市场的风险预警系统奠定了理论和方法的基础。

宏观经济风险预警系统的起源可以追溯到19世纪末期，1888年的巴黎统计学大会上，法国的著名经济学家福里利在其“社会和经济气象研究”的论文中，尝试对国家的宏观经济运行现状进行规律性的总结和归纳，他分别用黑、灰、红和大红几种不同的颜色来对法国1877-1887年间的经济波动状况进行测定和标注；1903年英国出现了描述国家宏观经济波动情况的“国家波动图”，但由于这一时期的研究普遍缺乏规范的定量测度，致使测量的结果随意性较大，并不是十分准确。进入20世纪后，伴随着社会经济的发展以及统计分析方法的进步与统计资料的完善，各国的宏观经济预警领域再次涌现出了大量成果，首先是美国著名经济学家巴布森发布了“巴布森经济活动指数”，该指数被公认为世界上最早的宏观经济监测指标，开创了对国家宏观经济系统进行预警的先河。美国哈佛大学的经济学教授帕森斯于1915年编制了针对美国宏观经济系统的“美国一般商情指数”，即著名的哈佛指数；随后哈佛大学的“经济调查委员会”于1917年着手搜集了美国1875年—1913年间的经济数据，采用“哈佛指数”对美国的宏观经济波动情况进行了分析，实践表明“哈佛指数”对美国进入20世纪以来的4次经济波动都做出了较好的反映。自“美国商情指数”之后，又涌现出了“德国一般商情指数”、“英国一般商情指数”等一系列的宏观经济指标，与此同时日本、法国、意大利等国也相继展开了对国家宏观经济系统的预警监测研究。系统科学的监测方法与预警体系的建立极大地推动了宏观经济预警理论和实践的发展。

针对中国房地产市场的预警系统的研究主要开始于上世纪90年代后期，考虑到房地产业始终是国民经济的重要组成部分，很多的专家和学者借鉴了宏观经济系统预警的理论和方法，并结合中国房地产市场的特点，尝试构建了一些专门针对中国房地产市场的风险预警系统。1993年由国务院发展研究中心、中国房地产协会等联合开发的中国房地产指数预警系统，中房指数参考了宏观经济系统的风险预警理论和方法，对指标的经济含义及各指标间的因果关系进行了明确的界定，并根据需要将指标划分为先行、同步和滞后三类指标，在此基础上将各类指标综合为合成指数（CI）与扩散指数（DI），对中国房地产市场的周期波动情况进行全面的监测与预警；1997年国家统计局借鉴了宏观经济领域的周期波动理论和景气循环理论，开发了专门用来反映中国房地产业景气状况的综合指数——国房景气指数，该综合指数从发展房地产经济所必须具备的土地、市场与资金三个基本要素出发，并从中选择了八个具有代表性的统计指标进行分类测算，经过加权后得到最终的合成指数，用来反映和描述中国房地产市场的基本运行状况。

三、国内外研究评述

综合国内外的研究现状来看，国外的研究体系已较为成熟，研究方法有完善的理论依据作为支撑。结合国内目前的研究现状来看，在房地产市场风险预警系统的构建方面，主要还停留在了理论研究的层面上，有价值的应用研究较少，这很难推动房地产市场风险预警系统的实践发展。就目前来看，在我国房地产市场真正发挥预警作用的房地产泡沫预警系统仅有中房预警指数系统与国房景气指数系统没有办法从实际上解决我国房地产市场发展过程中面临的各种困难。

从我国房地产风险预警系统的应用研究方面来看，目前仅有上海、深圳等及少数的城市构建了自己的房地产市场风险预警系统，但它们同样存在着缺陷，首先在预警指标的选取方面，主要是从宏观角度入手，采取定量与定性分析相结合的方法来选择合适的指标构建预警体系的，而在风险预警系统的构建过程鲜少考虑某些重要的微观因素对房地产市场产生的影响。其次在预警指标的临界值的选取方面，各地市在构建房地产风险预警系统时，均采用的是正太归一化的方法，致使某些指标的正常区间过大，明显低估了房地产市场的实际警情状况。

【参考文献】

[1]许宪春，贾海，李皎，李俊波. 房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J]. 中国社会科学，2015，01：84-101+204.

[2]安辉，王瑞东. 我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J]. 财经科学，2013，03：115-124.