二线城市房价维持上涨趋势

郝文嘉

近日，关于房地产市场未来走势的判断，市场判断开始有了分歧：有些机构认为，自2015年330新政以后，一线城市楼市持续升温、高热，从而透支了大量的市场需求，使得后市难以为继；此外，3月后上海等地政府又加强了对楼市的管控，出台了多项趋紧的调控政策。在市场和政策的双重作用之下，一线城市的楼市进入了降温通道，价格涨幅也在逐步收窄。而有些机构则认为，在当前国家鼓励房地产消费的背景以及货币政策宽松的政策背景下，由于社会公众事实上并无投资渠道，房地产保值增值的功能会因通货膨胀等原因更加凸显，房地产市场的需求因素并未改变，因此市场还将延续上涨的态势。

对于市场走势的判断，自2015年330政策以来，全国房地产市场呈现房价整体上涨的态势，目前，这一态势并未发生根本性改变。中金标准数据监测数据显示，2016年5月，116个大中城市中，住宅平均售价环比上涨的城市个数多达84个，跟上月的83相比，变化不大，平均涨幅由2.52%涨至2.65%；下跌的城市数为32个，平均跌幅至-1.97%，较上月的-1.94%而言，跌幅幅度基本没变。这些数据表明，较上月而言，5月平均住宅售价变化浮动不大，与上月几乎保持持平。同比上涨的城市数量呈增加趋势，由上月的93个增至102个，平均涨幅涨至15.00%，同比平均跌幅至-3.22%。

一、二线城市房价维持上涨趋势

全国市场的整体情况维持上涨趋势，相对一线城市政策收紧，二线城市房地产市场更加火热。有媒体称南京房地产市场火爆前所未有，近日市场6盘推出5000多套房，其中4个楼盘尽然被上万人抢光，市场已供不应求。那么，二线城市房地产市场的真实情况为何，我们以天津和长沙为例，来进行具体探讨。

天津地处渤海经济圈，是北方金融中心，也是直辖市，无论从经济上，还是从政治上，都具有重要的战略地位，是二线城市的领头城市，以其考察二线城市的房地产市场走势再合适不过。长沙是湖南省会，处于我国中心地带，其房地产市场与天津相比，可以称为二线中的二线。以天津和长沙做为样本考察二线城市，不但可见二线城市中较发达城市的住宅市场状况，而且可见一般城市的发展状况。

1.二手住宅呈上涨趋势

监测数据显示，2009年以来，天津和长沙二手住房价格呈上涨趋势，其中，天津房价在经历2010年、2012年、2016年几次上涨之后，到2016年5月，天津住宅价格已经上涨至18937元/平方米。而同期，长沙市住宅价格自2011年之后基本处于横盘状态，近三个月以来，虽然住宅价格有所上涨，但也属微涨，截至2016年5月，长沙住宅价格为6679元/平方米，相当于天津市住宅价格的35%。

2.市场交易较活跃

天津和长沙官方统计数据显示，2016年以来，受政策利好影响，天津和长沙两地的房地产市场都呈成交放量的发展态势。2016年4月，天津市二手住宅的成交面积接近200万平方米，市场非常活跃。长沙市在此期间也有小幅上扬，但是与天津相比，幅度相对要低很多。

3.住宅投资收益增加

数据显示，自2009年以来，天津和长沙的住宅的投资收益指数都呈上涨趋势，而且，两者在2016年3月前收益基本接近，但在2016年3月之后，天津住宅价格上涨较快，住宅投资收益增幅开始超过长沙，截至2016年5月，天津市住宅投资收益指数为252.65，而长沙为218.33 （详见图1）。

由于长沙和天津的住宅租金价格相对都较低且增幅有限（详见图2），可以看出，房价上涨是投资收益增幅的主要贡献力量。

二、二线城市房价上涨原因

二线城市房价上涨的原因，在当前宽松的货币政策下，可以简单的归结为以下两个因素。

1.政策因素

受“去库存”政策影响，二线城市目前正在施行积极的房地产消费刺激政策，这与一线城市楼市限购政策从严趋紧的政策导向完全相反。在此背景下，尤其是在一线城市价格已经高启，很多投资者实力在高房价面前非常有限的背景下，本轮宏观调控下，不少购买力从一线转移到了二三线，加上这些城市的人口普遍在流入，市场本就还有上升空间，因此，二三线城市的楼市在一线下行的情况下，反而呈现出了火热态势。

2.价格洼地的原因

虽然很多二线城市的房地产价格相对当地的人居居民收入来讲已经不低，但是，在货币借给丰富充裕的情况下，在没有更好投资渠道的情况下，资金还是会投入房地产市场。而二线城市房价相对一线城市来讲低不是一个量级，以北京和天津为例，天津核心城区的住宅价格不足北京市一半，而两个城市相距仅100多公里，高铁车程不足30分钟，目前，在天津置业的北京上班族人群在不断增加，这些都会推高当地房价。长沙这方面的因素虽然弱些，但是，长沙的房价在全国省会城市中也属于价值洼地，受房地产市场的传导效应的影响，长沙房地产价格的增长亦在情理之中。

三、二线城市后市价格走势

中金标准数据认为，虽然近1个月以来，各地市场的成交量呈放缓趋势，但不能就此认定房地产市场将掉头向下，在推动房价上涨基本因素不变的情况下，即使房价走势将发生变化，市场观察期也较短，因此，还不能据此得出结论。

相反，在货币政策还在助推的情况下，中金标准数据认为，二线城市当前房价上涨的因素还在，这一市场走势也还将持续。