二线城市土地市场需警惕风险

刘正

今年上半年，以杭州、南京为代表的二线城市土地市场表现得异常活跃。1-6月，二线城市共推出土地4252宗18042万平方米，同比增加8%；共成交土地3504宗14519万平方米，同比增加5%；土地出让金为6547亿元，同比增加78%；土地成交楼面均价为2419元/平方米，同比上涨76%；土地平均溢价率为49%，较去年同期上升了39个百分点。

造成二线城市土地市场异常活跃的原因，我们认为有以下几点。

第一，房企资金宽裕。一方面，房企融资环境比较宽松，融资成本较低，企业借此机会大举融资，持有现金普遍增长；另一方面，伴随楼市回暖、“去库存”显效，多数房企销售数据大幅增加，房企持有的现金量增幅明显。

第二，一线城市进入门槛高且土地供应大幅下降，而三四线城市库存高企，使得大批房地产企业被迫转向热点二线城市。

第三，大多数房地产企业对楼市的发展持乐观预期，为此踊跃拿地，甚至不惜制造“地王”以图未来发展。

第四，相比别的投资领域，房地产市场的投资依然被看好。

尽管上半年二线城市土地市场活跃有许多合理的因素，但不断上涨的价格特别是越来越常态化的“面粉贵过面包”，使我们更加警惕相关风险的存在。

上半年土地市场的高位运行，要求今后一段时间楼市必须有良好的表现才能支撑；特别是一些“地王”项目，一般认为，如果未来一年相关区域之房价涨幅不超50%，其入市将会是非常困难的。这其中的不确定性以及由此带来的风险，必须高度警惕。

我们注意到，中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。因为，2013年之前出现的楼市调整，都是在政策打压下的结果，出现的反弹是市场自动反弹（2009年除外）。但2013年后的调整是在没有任何干预的情况下，房地产市场的自发调整，2015年的反弹则是政策刺激下的反弹，所以此轮反弹并没有强力支撑，反弹持续时间也将大幅缩短。我们认为，这种预测值得重视。

我们还注意到，为了遏制当前过高的地价，5月份苏州、南京等地已出台了“土地限价令”，实行土地出让最高限价，对报价超过限价的终止土地出让。我们认为，类似的政策储备，也值得重视。