房企抢食轨道交通“蛋糕”

陈品禄

【事件】

去年初，绿地掌舵人张玉良在绿地地铁投资公司揭牌大会上公开表示，他们要做成全国最大的地铁投资公司，希望以地铁投资为绿地转型的重要突破口，未来成为绿地房地产经营、建设施工及地铁相关资源长期运营的重要契机。

不仅绿地很强悍，万科也来了。万科表示，将以“城市配套服务商”为定位，积极参与以轨道交通为先导的城市发展。围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

【述评】

当前，地方债规模受到硬性约束，但国家发改委又频繁批准各中心城市发展地铁，对资金需求庞大，PPP模式成为热宠，该模式最大特点就是地方政府能用轨道交通周边出让的土地作为还款来源。

香港铁路有限公司（简称“港铁公司”）号称是全世界为数不多的“能盈利”的地铁运营企业，其背后秘密正是“以地养铁”模式。港铁模式比较成熟，政府将地铁建设前的土地低价出售给地铁公司，地铁修造完成后，周边物业升值很大部分就归于地铁公司。实际上，外界将绿地的地铁投资视为内地版的港铁模式。按照绿地高层的设想，绿地地铁投资公司也将以“轨道交通+区域功能”的整体开发模式，在投资地铁建设的同时，参与地铁沿线的城市综合开发。

从万科的视角来看，其与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁”）签署的合作备忘录明确了在地铁四期轨网建设和沿线土地开发将以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。万科与重庆交投集团的合作意味着深铁影响力已不仅仅局限于珠三角，和中轨集团的合作为深铁和万科参与轨交PPP项目提供了资金支持，因为中轨集团是全国城市轨交行业唯一的产业资本，拥有充足的外债指标和多元化的资金来源。

不惟绿地、万科，去年4月下旬武汉地产集团联手武汉地铁集团打造首个PPP项目楼盘“地铁时代·常青城”，预计今年8月份上市。操盘者为武汉地铁地产联合置业，成立于2014年，注册资本5000万元，武铁出资2550万元，武汉地产出资2450万元。

为此，相关学者表示，国有资本有动力、实力优势参与PPP优质项目，但也不排除实力民企参与其中，比如华夏幸福等。良性运作PPP机制的关键是如何管好地方政府及代表其出资的国有资本之“手”，地方政府及国有资本应与民营资本一样，都应当好“球员”。