房地产企业如何凝心聚力

陈晟

2015年初，国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席世界经济论坛2015年年会时发表题为《维护和平稳定，推动结构改革，培育发展新动能》的特别致辞时指出，“中国正在采取一系列措施有效防范债务、金融等风险，中国经济不会出现硬着陆”。但实际上，中国经济仍面临较大下行压力。

当前，中国经济下行压力主要来自几个方面。一是趋势因素。中国经济在经历了35年的超高速增长之后，由于受人口红利减少、环境约束趋强、技术创新不足等因素影响，潜在增长率下降，增长速度存在“下台阶”趋势。二是周期因素。除了趋势性因素以外，中国经济下行也存在周期性因素。改革开放35年来，中国经济经历了三个大的周期，而三次周期有一个共同的规律就是，每当面临国内外经济危机时，中国都成功地通过思想解放来带动改革开放，而改革开放则带动了经济高涨。1980年代如此，1992年如此，1998年以后其实也是如此——只不过改革红利的显现存在着时滞有所拉长的现象。而当前的经济下行，在很大程度上是由于前些年改革大幅放缓所致。三是外部因素。毫无疑问，当前中国经济下行也与当前国际金融危机未了、世界经济增速放缓密切相关。欧洲、日本经济不景气，美国经济虽然有所好转，但由于美国国内储蓄率上升、再工业化推进以及页岩气革命等因素，美国经济的好转未必能给中国的出口带来大的利好，相反，美联储退出量宽政策会倒逼我国央行提息压力增大，使我国的货币政策处于两难境地。而俄罗斯最近面临的新的危机，则有可能使中国经济进一步受到外部因素牵制。四是暂时因素。不可否认，也有一些暂时性的因素导致了中国经济的下行。比如说，“八项规定”等反腐败措施，使得政府消费增长受到了抑制；而审计地方债等措施，也使得政府投资增长受到了抑制。我们既不能否定这些措施在政治上的正确性，但同时也不能否定它们对经济增长的负面影响。

而在房地产行业同样也面临着诸多的发展瓶颈及困难。首先，我国正处于大力推进城镇化建设的阶段，城市人口的增长必然引起住房需求的增长。而土地资源具有稀缺性，其开发控制权在政府手里，造成市场的缺位，住房供不应求，最终导致房价上涨。房价的不断上涨使绝大多数消费者和投资者认为房子会持续不断地升值，具有很大的投资价值。房地产投资的加大增大了需求，同时房地产商也因为这种意识不断抬高价格。消费者和投资者对未来价格的偏高预测使现在的价格呈现不正常增长趋势，使得房地产行业出现一定的价格虚高现象。其次，房地产市场发展问题。在我国房地产市场，高端型住房供过于求，而商品房和保障性住房的供给量较少。供需结构的不合理性会导致价格上涨，因此而生的房地产泡沫现象，对于改善人们生活质量、提高生活水平有不利的影响。最后，房地产金融体系尚不完善。目前，我国的房地产金融已完成了基本制度建设，并在一定规模的基础上呈现良好的发展态势，但仍存在一些问题急需解决，否则将影响房地产经济的发展前景。一方面，房地产贷款长期倾向于开发贷款，而住房信贷发展不足。市场经济较发达的国外，住房消费信贷占整个房地产信贷总额的70%左右，相比而言，我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%；另一方面，住房消费信贷也给银行带来了风险。贷款资金来源问题、贷款资产流动性不足、金融二级市场位都有可能给银行带来风险。

而站在房企的层面来看，大型房企及小型房企同样面临着各自发展的诸多困惑。对于大型房企来说，首要面临的就是城市选择问题。众所周知，“回归1、2线城市”成为近两年大型房企的普遍共识。当房地产行业的聚光灯照向1、2线城市的同时，剩下的城市是否还留有一丝进驻的机会？其次，上海、南京、苏州、合肥近期地价急速上涨，这些热门的“1至1.5线”城市是否任然存有继续高价拿地的理由？不仅仅局限于上海，北京、深圳、广州等一线城市都存在土地供需矛盾的现状，在一线城市获取土地，为企业战略布局提供更多机会已是目前大多数房企需要面对的问题。当然一线城市的抗风险能力、溢价能力都是企业考量因素，目前出现“一地难求”的现状在各大城市已尤为明显，而存量土地推动效率又低，急需寻找新的模式和空挡。通过非招拍挂途径的拿地模式研究、寻找一线城市拿地机会，包括低效工业用地的土地转型机会、城中村改造、国企红利、非建制镇、郊野公园、棕色用地研究等，深入研究地方政府相关政策法规、区域控规，在低效工业用地的土地转型上谋求机会点，在相关企业空置的土地或有需要转让的土地上发现突破口。

抛开这些涉及房地产投资建设等方面的问题，企业自身发展也要面对当前错综复杂的大环境。由于实体经济整体发展趋缓，在企业出现增长迷茫时，未来如何进行多元化的产业链选择？物流地产、社区服务未来是否可以在此发展取得更好的业绩？这些都是值得深入研究和思考的。政商问题如何解决及处理，如何协调房企和地方政府的关系也是摆在大型房企面前的重要课题之一。

针对这一系列问题，各大房企纷纷拿出自己的对策，王健林立下万达房地产比重2020年降到50%以下，同时成为世界文化企业前10名的宏愿；万科提出成为未来城市配套商的目标，并在王石的带领下全然拥抱互联网思维；一向“唯快不破”的恒大，在地产业放慢了速度，却在多元化道路上突飞猛进，从足球队、矿泉水到粮油、牧业，让人眼花缭乱；而绿城则走上了轻资产模式，并把房地产B2B电商发展得有声有色。当然，它们只是众多房企转型的缩影。

而在当前中小型房企方面，由于一系列调控措施的出台，加剧了房地产市场的变化。房地产行业性的洗牌在所难免。在这一过程中，使得相当一部分中小型房地产企业无法获得或不能及时获得开发贷款，这对于主要依靠项目贷款和期房销售来维持项目运作的房地产商而言是一个严峻的考验。当前，中小型房企融资方式单一，开发资金主要直接或间接来源银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖，使中小型房企的发展完全取决予银行信贷政策的变化，不仅增加了企业的融资困难，也使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险集中到商业银行。为此，国家和银行也通过政策的实施来规避这一风险，从而加剧了中小型房企融资的困难。

另外，土地门槛提高使行业竞争从“关系竞争”到“资本竞争”和专业化水平的竞争。越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房企产生了很大冲击。土地二级市场的建立使资源信息不对称的问题得到解决。在竞拍前，地方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因素考虑，都非常重视有关项目的宣传推广，普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并发布，这无形中扩大了有实力企业的参与程度，也使得过去在开发用地取得上曾经给发展商带来巨大潜收益的“渠道关系”大大贬值，迫使企业只能真金白银地参与“招拍挂”。

最后，短期内企业的产品无法满足市场需求，中小型房企还可以通过自身的调整并重新开发继续参与市场竞争。但如果长期都无法满足市场的产品需求，中小型房企面临的困境就会加大。现有的宏观政策已经发生改变，对企业的约束加强。企业当前主要的出路就是开发出符合市场需求的产品。但是房地产市场需求也是在不断变化的，而施工建设又是一个相对稳定的工程，很多时候计划无法满足变化的速度和要求。这样长期发展，中小型房企开始感到自身越来越难追赶市场的需求。

从中可以看出，宏观政策的影响不只是土地和资金的首要问题，更重要的是政策会对未来发生更多的潜在影响，并且是对中小型房企的一种不利影响。企业来不及面对土地和融资问题，又要开始面对产品的市场需求问题，最终使中小型房企措手不及，难以全面应对市场发展。

总结来看，面对未来一段时间内的持续经济低迷及产能过剩的状况，房企唯有“蹲下身子”“缩小身体”，尽量减少和不良经济实体的接触面。降低姿态，切实保证企业自身的利润。在这一过程中，卧薪尝胆，思考未来3-5年的整体布局规划，选择好细分市场，谋定而后动，才能在未来的激烈竞争中抢占自己的一席之地。