浅析住宅建设用地使用权期间届满续期的法律问题

摘要：物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。该法律条款的制定具有重大的意义。但同时可以看出该规定过于笼统和模糊，围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题存在着诸多的争议，目前尚没有确切的定论，本论文就住宅建设用地使用权期满如何续期的问题上，结合复杂的社会现实和借鉴学者的见解，对此进行重新梳理，提出自己观点，希望对住宅建设用地使用权期满后的产生的法律难题提供一条解决思路。

关键词：住宅；建设用地使用权；续期；无偿；房屋所有权

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）20-0037-02

作者简介：成碧君（1990-），女，汉族，广东人，广东财经大学，民商法学专业硕士。

一、住宅建设用地使用权的概念及相关法律规定

（一）住宅建设用地使用权的概念

建设用地使用权是指土地使用权人使用国家所有的土地、或者根据相关法律法规使用被作为建设用地的集体所有的土地，建造建筑物、构筑物及其他附属设施，利用该土地实施除处分以外的占有、使用、收益的权利。根据建筑物、构筑物及其他附属设施用途的不一样，可以把该权利划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权。住宅建设用地使用权就是土地使用权人在国有土地上建造住宅及其附属设施，并利用该土地、该土地上的住宅及其附属设施进行占有、使用、收益的权利。

（二）住宅建设用地使用权相关法律规定

现行法律、法规根据建设用地使用权产生的方式不同、所规定的权利期限也不同。通过划拨方式取得的，除了法定原因使其权利消灭外，建设用地使用权人对该土地的使用期限并没有限制。通过出让的方式取得的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，用于居住的土地，其使用期限最高为70年。而《物权法》第144条规定权利人可以通过书面协议将建设用地使用权转移，双方当事人可以协商一致该权利的使用期限，但不能超过法定的剩余期限。当70年期间届满后，《物权法》第149条就规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期。

二、住宅建设用地使用权自动续期的必要性

我国土地归国家和集体所有，在土地上实行所有权和使用权分离的做法。对于土地权利和地上建筑物之间的关系，特别是土地权利和房屋之间，我国是坚持“房随地走，地随房走”原则。这个原则在立法上充分体现了两者不可分割的关系。房屋依附于土地上，对于处理房屋归属问题的时候，容易造成土地所有权成为房屋所有权的从权利的现象，也容易造成房屋所有权变为土地所有权的从权利。

目前的立法把住宅建设用地使用权的行使设置成有期限限制，而房屋所有人对房屋行使所有权就没有期限限制。前者权利的有期性与后者权利的无期性相矛盾。当住宅建设用地使用权期间届满后，房屋所有权没有了土地使用权的支撑。为了防止不动产关系复杂化，我国物权法贯彻房地一体主义，以解决“空中楼阁”的问题，制定了第149条的规定。《物权法》第149条关于自动续期的规定具有重大的意义，该规定的制定避免了期间届满后住宅建设使用权归属于不同权利主体的现象，使房屋所有权有了土地权利的支撑，填补了立法上的盲区。但同时可以看出该规定过于笼统和模糊，现实操作性不强，围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题存在着诸多的争议，立法者采取了回避的态度，在立法上采取了模糊的规定。

三、住宅建设用地使用权自动续期的相关问题

2000年前孟子就提出居者有其屋的理念，住宅是人民群众安居乐业的基础，安居乐业是广大人民群众的希冀，是广大人民群众向往和为之奋斗的幸福目标。但是，我国《物权法》关于住宅建设使用权续期的规定过于简陋，其法律规定大多处于空白的状态，在实践中显露出此条款立法的弊端。由于历史的原因，出让土地期限只有20年的青岛开发区住宅，其住宅建设用地使用权的期限于2009年届满，而当中的一名业主在距离“丧失”土地使用权的一个月时间内，向有关部门递交续期申请，面临着该如何续期的难题，其解决的方案依然无果。时至如今，这个问题就像该小区的老房子一样，继续默默等待中。关于住宅建设使用权的续期问题与国计民生息息相关，而最近温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期，再次引起人民对该问题的关注，都透露出现行的关于此问题的法律规定与社会发展渐渐不相适应。在自动续期问题上，国家也没有出台详细的法律规定，以致于我们在处理续期是有偿还是无偿，续期的期限是多少，续期的次数的问题上无法可依。为了避免无法可依的局面，国家应该尽快出台解决该问题的法律规定或者司法解释。本文就关于住宅建设用地使用权的问题对相关规定中的盲区进行分析，提出一些完善相关规定的建议。

（一）关于住宅建设用地使用权立法规定的盲区

1.期间届满自动续期是否有偿的不确定

从《物权法》第149条的规定来看，立法者对自动续期是否再向国家缴纳费用采取的是回避的态度。而理论界对住宅建设用地使用权期间届满是否有偿续期的问题上，有着不同的见解。

一种观点认为，住宅建设用地使用权期间届满，应当向国家再次缴纳费用。如果无偿续期，不支付对价，权利人取得的住宅建设用地使用权从实际上接近土地所有权，这就变相地形成土地私有化，导致国家土地所有权名存实亡。

另一种观点认为，期间届满以后，房屋所有人应当无偿续期。从目前社会形势来看，民生对于住宅建设用地使用权无偿续期的响应极高。现今房价居高不下，人们在购物房屋的负担已经极其沉重，如果在期间届满后还要继续缴纳土地出让金才能行使房屋所有权，百姓的经济负担越加沉重，如此做法不利于稳定社会。

面对十几亿中国人的住房保障问题，对于续期是否有偿是民生最关注的事情。笔者认为自动续期应当是无偿的。理由如下：（1）按照所有权平等保护的原则，土地所有权和房屋所有权平等受到法律保护，但是，在实践中房屋所有权往往受到土地所有权的限制，有偿续期使土地所有权凌驾于房屋所有权，这与立法精神违背。（2）从法律条文上对“自动续期”进行解释，自动可以理解为无条件，不需要任何行为即可形成的意思，不需要补交费用，无需再次缴纳土地出让金，住宅建设用地使用权的存续期限自行延续，权利人继续合法使用土地。（3）从百姓住房保障问题上看，如果要求房屋所有权人再次缴纳土地出让金，这无疑就是代代养房。房屋依附于土地上，老百姓支付房款取得该房屋所有权，但是如果期间届满以后没有钱缴纳土地出让金，国家就无偿收回住宅建设用地使用权，老百姓就要面临失去房屋的危险，这样一来，容易引发社会问题。（4）无偿续期可以积极调动人的主观能动性，权利人为了长久居住，积极对建筑物进行修葺，延长建筑物的居住年限。因为有偿续期的话，人们的积极性就会降低，房屋资源就成为一种浪费。（5）有偿续期的规定不利于土地的开发和房屋的利用。如果住宅建设用地使用权的剩余期限越少，那么人们对该土地上的房屋购买、投资的积极性就会越低，相反，无偿续期不会影响房屋交易的积极性。如果使用权期限剩余不多，在房屋所有人不愿意再次缴纳土地出让金的情况下，那么其他人想要取得该房屋的所有权就要即支付房屋价款，在期间届满时，又要缴纳土地出让金，显然这是不合理的。因此，有偿续期的规定不利于发挥房屋和土地的价值。

2.期间届满续期期限的不确定

现行法律对住宅建设用地使用权期间届满续期的期限问题上并没有相关规定。续期期限的长短，与人的居住问题、土地和房屋的有效利用有着密切关系。孟勤国教授认为：“土地使用权期满后可以续期，每次续期不超过10年，累积占用70年后就可以无偿使用直至建筑物自然灭失。”王利明先生认为：“根据地随房走的规则，只要房屋存在，那么建设用地使用权就一直存在。如果房屋因为种种原因已经灭失，那么建设用地使用权也就自然不复存在了。”

住宅建设用地使用权期间届满自动续期以住宅仍然存在为前提。续期的目的就是为了保障房屋所有权人最基本的居住问题，把社会资源的利用发挥到最大。笔者认为住宅建设用地使用权期间届满，其续期期限应该持续到该地上房屋自然灭失为止。这样不仅可以充分利用房屋，也能稳定居民的居住问题。

3.期间届满续期次数的不确定

对于续期的次数是否受限法律也没有做出明确的规定，如果只是按照统一的标准续期，没有考虑建筑物仍可以继续安全使用的年限，那么续期的次数则可以根据建筑物的耐用程度再具体确定。

笔者认为期间届满后，住宅建设用地使用权续期次数不限于一次，其次数应该直至该地上房屋灭失为止。如此一来，在保护房屋所有权人对房屋的合法权益、保障居民的居住稳定的同时，亦能使土地和地上建筑物利用最大化。

（二）关于“住改商”、“商改住”立法规定上的缺陷

随着市场的发展，越来越多的业主将原来用于居住的住宅改变为商业用房，现行法律对于改变用途的现象原则上不允许，但也没有绝对的禁止。《物权法》第77条规定只要经过有利害关系的业主的同意和不违反禁止性规定的前提下，业主可以住宅改为经营性用房。对于这种把住宅改为经营性用法的情形，我们该如何确定其属性？其建筑用地使用权的期限是多少？我国的立法对此并无规定。笔者认为，应该按照地上建筑物的实际用途来确定其性质，以实际用途作为界定性质的标准，当期间届满后，根据其实际用途的标准来使用续期规则，在此不详细论述。

四、完善住宅建设用地使用权自动续期问题的建议

（一）关于自动续期费用问题笔者建议，住宅建设用地使用期间届满后，续期不需要补交费用，无需再次缴纳土地出让金，权利人继续合法使用土地。平等保护权利人的房屋所有权，维持社会稳定。

（二）关于自动续期期限的问题笔者建议，住宅建设用地使用权期间届满，其续期期限持续到该地上房屋自然灭失为止。地上房屋已经灭失，那么就再不能发挥其应有的作用，对住宅建设用地进行续期也再无意义，这也是与《物权法》的立法目的相符合的。

（三）关于期间届满自动续期次数的问题笔者建议，在住宅建设用地使用权期间届满后，续期没有次数限制直至该地上房屋的灭失为止。

[参考文献]

[1]孟勤国.物权二元结构论一中国物权制度的理论重构[M].北京：人民法院出版社，2009：282.

[2]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2008：216.

[3]温世扬.物权法要义[M].北京：法律出版社，2007：194.

[4]冯琳，冯雪鸿.住宅建设用地使用权续期问题研究[J].商业经济，2012（12）.