我国“小产权房”处置法律对策研究

摘要：随着我国经济的飞速发展以及社会主义现代化建设的不断完善，住房问题已经成为了百姓关注的焦点，与人们的生活息息相关。小产权房多是指人们日常居住的房子，由于我国人口基数大，再加上城市化进程的加快，我国小产权房的数量日渐增多，面对势如洪流的房屋建设，与其有关的产权房屋处置问题就成为了国家到地方需要研究的关键。虽然近年来，我国不断从政策体制上对小产权房加以制度上的规划，并提出了有关产权房买卖、交易的新方法。但是我国小产权房数量过多，种类繁杂，其中存在很多变动，难以做好房屋的妥善处理。面对各种限制性因素，我国相关部门必须从法律上对小产权房的各项工作加以约束，制定科学的房屋处置法律，维护人民的权益。

关键词：我国；“小产权房”；处置法律对策

中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）02-0039-02

一、前言

众所周知，我国居民居住的房屋大多为小产权房，房屋的买卖、交易、出租等变动时常发生，尤其是农村住房涉及到的集体产权，它的混乱程度更高。2007年，北京宋庄农民与艺术家李玉兰因为宅基地房屋买卖纠纷闹上了法庭，并牵扯出了一系列与其有关的房屋流转问题，受到了社会各界的广泛关注。究其原因，不仅在于房屋产权法律不够完善，还有一方面是因为我国房屋供应局面相对紧张，住房问题早就成为了地区发展的制约因素，传统的住房理念也发生了更改。现如今，我国房价价格居高不下，中低收入者想要买房越来越难，特别是大城市的房价更是多达几万一平。面对这样的房屋价格实际，小产权房逐步建立了起来，它是法律之外的一种住房形式，缺乏健全的法律做基础，很容易引起一系列违法现象。作为一个社会主义法制国家，对法律的要求极其严格，也不能容忍这样的违规现象存在。针对这样的现象，我国小产权房必须不断完善，根据目前的小产权房建设情况，简单阐述一下它的内涵，并对处置法律加以研究，更好的对其加以整顿。

二、小产权房的相关概述

想要从法律上对小产权房做出明确的规定，杜绝社会房屋出售、买卖等存在的违规问题，我们一定要明确小产权房的含义。

顾名思义，小产权房的关键在于“产权”，产权是对物品或劳务所具有的使用的权力，从中取得的收益也归产权所有者。具体而言，产权是拥有财产的合法权益，具有排他性和强制性，拥有产权的人只能为一人，不能两人同享。产权还是一组权力，物体或服务的占有权、使用权、收益权以及处置权也都包含在产权的范畴之内。小产权房是相对于大产权房而言的，它主要是按照产权的大小开展界定。一般来说，开放商的产权被叫做大产权房，与其相对的购房人的产权即为小产权房。其次，小产权房的含义也可以从房屋转让的角度思考，如果一套房屋再转让时需要再缴纳土地出让金，则该套房屋是小产权房，不需要再次缴纳则是大产权房。另外，第三种含义的界定是按照发证机关加以区别的，县级以上政府房屋管理部门发放的产权即为大产权房。从中也不难发现，小产权房实质上并没有产权，也不具备合法规格。

三、小产权房的形成原因

小产权是最近几年新出现的一种住房形式，它能够缓解房价居高不下给百姓带来的困扰。当然，小产权房的出现也有其自身的原因。

第一，经济利益的驱动。与大产权房不同，小产权房的价格相对低廉，能够满足人们的住房需求，吸引更多的买主。现如今，小产权房的开发者已经拓展到了乡镇政府、乡村委员会等机构，这些机构可以征用土地，且价格相对低廉，从而取得一定的经济效益。

第二，城乡二元结构体系的影响。随着社会的转型，我国土地产权也形成了二元化的结构体系，受制于我国固有的城乡二元化结构制度，土地使用也具有二元化特点，城镇与农村在土地管理上存在很大的差异。因此，政府对土地市场的垄断提高了房地产开发的成本，使房价虚高，普通消费者买不起房，小产权房的出现也就可想而知了。

四、小产权房的处置法律问题

由于以上所说的有关小产权房发展问题以及形成的原因，我们不难看出其在法律处置中还存在很多不足。

（一）小产权房建设中的法律问题。

1 .农村集体所有土地不能取得建设用地使用权。

物权法定原则是我国法律明确规定的内容，建设用地从客观上而言只有使用权，无法成为集体所有的土地。与此同时，我国法律还明确规定了单位与个人必须按照法定程序申请国有土地，集体所有的农民土地不能随意转让。小产权房在法律上属于集体土地，因此属于违规房屋。

2. 农村宅基地使用权依法不能自由流转。

我国《物权法》中明确规定了宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准。因此，宅基地仅能被村民居住，不能用于转让和自由流转。我国的小产权房能够用于出租，购置，也可以向城镇居民转让，因此与法律相冲突，也属于法律问题。

3 .法律程度不合法。

农村土地属于村民集体所有，但是目前的小产权房大多用于出租和转让，开放商只要支付了转让金，就可以用于在建设。但是我国法律明确规定，合法的商品房必须持有土地使用权证书、建设用地证书、工程规划证书、开工证书以及销售许可证。我国开发的小产权房基本上都不具备这五证，法律程序不规范，实际上并不具备产权，更不能从中谋取私利。

（二）小产权房在交易中的法律问题。

除了上述提到的小产权房在房屋建设中存在的法律问题，其在交易中间也同样存在很多问题。农村居民集体所有的土地不能用于其他地方，只能用于居住和生活，向城镇居民转让属于违规操作。也就是说，小产权房并没有房屋产权证明，无法在市场交易流通。与此同时，小产权房购买者购买的房屋由于没有产权，他们也得不到法律的保护，当遇到纠纷，向人民法院进行申诉的时候，也属无效。

五、解决小产权房处置法律问题的有效对策

通过以上内容的论述和探讨，我们已经能够直观清晰的了解到我国小产权房在建设施工与转让、出租、买卖等过程中存在的各种问题。它与目前我国现行的房屋各项权利相矛盾，制约着整个工程的发展，不利于维护我国工程建设的质量，也无法从根本上解决住房问题。针对这样的现象，我们一定要找到有效的办法，解决小产权房存在的各种问题，通过健全法规的制定，使其控制在法制范围之内。

（一）治标之法。

1 .处理占有耕地和基本农田土地。

据调查，很多小产权房都是占用农村宅基地、建设用地或者农田土地而建立的房屋，这些建设和田地属于国家保护土地。因此，解决法律不够健全的问题，就必须对土地加以严格管理，避免随意修建小产权房的现象，阻止对农田开发利于。当然，在阻止的过程中必须强调合理性与公正性，不能简单的拆除已经建成的小产权房，必须严格根据法律对房屋进行处理，将拆除工作纳入法制轨道。对于发布禁令以后的小产权房，如果占用耕地和基本农田，政府要责令停止并限期拆除，确保社会利益的最大化。

2 .处理占用非耕地项目的小产权房。

由于没有触及耕地保护的基本政策，政府可以相对灵活地处理。在禁令之前已经建成的小产权房，政府可以要求其在完备法律手续的基础上合法化。在禁令发布以后的修建的小产权房，政府应当要求农用地转建设用地必须经过合法的批准程序和手续，以维护法律的权威。对于一些采用了这些措施的小产权房，必须要求补缴有关土地出让金、税费等等，并做出妥善的处罚，对修建手续进行补办，使其取得合法的权益、

（二）治本之法。

想要从根本上解决小产权房面临的各种问题，从法律层面对其进行修正，就不能单从以上方面治理，必须找到治本之策，将小产权房纳入法律的框架之内。由于在现行法律制度中房地产开发的土地供应由政府垄断，基层政府和乡村不能将土地作为资源进入房地产市场，村民集体的处分权受到了很大的限制。小产权房的出现打乱了原有的利益分配机制，对此必须从根本上加以解决，从土地所有权出发，改变土地法律制度的二元结构，进而改变政府垄断土地买卖的市场现状，让集体土地进入房地产开发市场，实现国有土地和集体土地同地同权，打破政府对农地转为建设用地的垄断，促进集体建设用地的流转和交易，切实维护农民的权益。

六、讨论

总而言之，随着城镇化进程的加快，我国的房屋出现了供不应求的现象，房屋价格居高不下。小产权房是一种新出现的房屋出租和买卖方式，它有助于缓解居高不下的房价，解决百姓的居住难题。但是小产权房在法律上却不够严谨，缺乏法律保护，从根本上而言其实并没有产权。针对这种现象，我国小产权房必须纳入法律体制，对占用农田的土地加以处理，打破城乡二元结构，防止垄断。

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作者简介：邵哲（1990-），男，汉族，河南省商丘市人，上海政法学院研究生在读；单位：上海政法学院研究生院法学理论专业。研究方向：法理学方向。