南宁“那黄模式”破解拆迁难

韩响水

征拆之难，难就难在回建安置，难就难在农民满意。安居是广大被征地拆迁农民的第一要求，是新区开发建设的前提条件。五象新区，是南宁市城市规划中一个以北部湾为核心的全新城区，作为五象新区开发建设的主战场，良庆区是该市征拆量最大、需上楼农民人数最多、维稳压力最大的县区。良庆区创新探索农民回建安置“那黄模式”，在不突破现行政策，不增加财政负担的情况下，充分让利于民，破解失地农民安置工作瓶颈难题。

“剧情”何以逆袭

2006年以来，五象新区核心区开发建设累计共征用良庆城区土地面积9.46万亩，房屋拆迁量402万平方米，涉及该城区良庆社区、那黄村、新村村等10个行政村（社区），仅目前急需安置被征地拆迁农民就多达4.7万人。

近两年多来，良庆区回建安置成功“逆袭”：从失地农民不愿上楼，阻工闹场、集体上访，征拆举步维艰，到一年签约动工安置点18个，可集中安置2.2万人，连续两年完成征拆任务。这期间究竟发生了什么呢？

在征地拆迁过程中，绝大部分拆迁户担忧的是如何安置，“拆迁后住什么”，“没有了土地吃什么”？经过多年努力，良庆区逐步摸索出一条符合相关政策要求、切合当地实际、充分尊重被征地拆迁农民意愿的新路子——“那黄模式”，失地农民“零成本”享受“有住、有租、有铺”的安置小区居民生活，安置问题迎刃而解。得益于“那黄模式”，那黄村90%的失地农民积极参与安置建设，良庆社区、新村村、坛泽村等其他村也纷纷效仿。

虽然住上新房还需要一两年的建设期，但是农民手里就像是有了个定期存折，如同吃了一颗定心丸。得益于“那黄模式”，每位那黄拆迁户在得到征地拆迁补偿款之后，可免费获得60平方米的安置房和25平方米商铺，还有相应停车位。比如说一家四口人，总共可以分到240平方米的安置房，自己住一套120平米的房屋，多余的房屋可以拿来出租。总共100平米的商铺，如果没有经营能力，可以交给开发商统一经营，农民定期分红即可。今后小区建起来，农民可以就近就业或自主创业。因为多项有利条件，农民普遍支持拆迁工作。

“经过成本测算，着眼长远发展，让利于民是值得的。一方面，取得了村民的信任与支持，项目开发有了良好环境；另一方面，我们以此为契机，进驻了五象新区核心区，并通过房地产开发、合作经营产业商铺获益。”上海光明地产集团股份有限公司南宁公司总经理李成伟认为，参与那黄项目是互利共赢。

自从实施“那黄模式”以来，良庆区的征拆安置工作取得重大突破，为五象新区加快发展、重大项目开发建设提供了用地保障。

农民缘何愿上楼

作为南宁市征拆量最大、需“上楼”农民人数最多、维稳压力最大的县区，良庆区也曾深受回建安置问题的困扰。过去，与其他地方类似，良庆区对回建安置工作采取政府包干的统建模式，农民并不买账，反而较为抵触，农民上楼难以推进。

一是政府大包大揽，群众没有参与权，积极性不高；二是被征地拆迁农民每个人需要出资108000元（1800元/平方米×60平方米）购买安置住房，虽然他们已经拿到安置补助费，可以拿得出这笔钱，但从心理上并不愿意接受；三是多数农民没有经营经验，产业用房对他们来说又添一块心病。

面对难题，良庆区没有强推，而是潜下心来调查研究，倾听失地农民心声，摸索出回建安置“那黄模式”。

2013年8月，在城区党委政府的支持下，那黄村成立了农民回建安置互助协会，改变了以往由政府主导的模式，交由村集体主导、村民共同参与。通过公开招标，那黄村与上海光明地产集团自主协商合作，“那黄模式”全新开启。

“那黄模式”总而言之即由村集体经济组织主导，将住宅安置用地和产业安置用地合并综合开发，由村集体经济组织委托中介机构，面向社会公开招商或自主招商，商定合作条件，通过合法程序确定合作开发商。利用社会资金参与建设，项目用地通过“招拍挂”方式取得，按照核定的比例同步开发建设安置房和商品房。采取“那黄模式”，农民可获得60平方米的安置住宅、25平方米产业用房（包括产业商铺、物业商铺及公益性用房）及相应停车位。农民需向政府缴纳的安置房购房款由开发商全额或部分代为支付，开发商统一经营本集体经济组织的商业用房，并确保被安置农民每年获得一定生活补助费。

具体到那黄村，光明地产集团不仅全额支付了购房款，还配合政府部门对被征地拆迁农民提供职业技能培训、信贷支持及产业用房代管等服务，彻底解决农民的后顾之忧。

“那黄模式”解决了什么

为按市场规则规范操作，那黄村先后成立了5家农民安置产业公司，拆迁户可以自由组合、自愿参加。

“那黄模式”的关键，是把决策权、选择权还给农民。一是自由组合。农民自由组合组成5个产业公司，由产业公司将住宅安置用地和产业安置用地合并综合开发，并主导开发进程，农民主体地位充分体现。二是自主招商。产业公司组织委托中介机构，面向社会公开招商。三是自主协商。产业公司在平等互利的基础上与公开招商引来的开发商协商合作条件，签订开发协议，自己谈的合同自己认。

这个过程中，政府放手但不“甩手”。政府不当保姆、只做裁判，监督指导农民和开发商遵守规则，履行合同。产业公司依法组建、依法登记，按照公司章程决策运行；项目招标走招投标程序；开发用地通过招拍挂方式取得，程序严格依法、严谨规范。

“那黄模式”能在不突破现行安置政策、不增加财政负担的情况下，有效凝聚起农民的人心，最重要的原因还是农民得到了真实惠。将决策权选择权还给农民，失地农民成为安置的主体，政府不用再大包大揽，只作为服务和监督者，确保安置项目符合新区发展规划和土地开发利用、按法律政策要求开展各项工作，确保农民和开发商都能够诚实守信地履行合同，减轻了政府在人力、财力和物力上的负担。

市场运作下，通常认为无组织无纪律的农民们不仅神奇地遵守起规则，而且娴熟地利用规则为自己争取利益最大化，签订的合同自愿遵守，发生争议自主与开发商进行协商解决，灵活运用自身谈判条件追求共赢结果。政府过去包干模式下农民动辄集体上访的情况消失了。

经过两年多的实践和推广，“那黄模式”效果明显：一方面，农民零成本上楼，还可以每月收取租金、分红；另一方面，开发商有了整幅地块建设商品房和商铺出售、出租，在约定期限内有稳定的预期营收，切实实现了互惠合作、互利共赢。由此，新区建设秩序得到有效保障，既发展了经济，又实现了稳定。

实践中，“那黄模式”也暴露出一些不足，如地段好的失地村较易于适用“那黄模式”，地段较偏远的失地村则难以适用。原因在于，好地段农民们谈判的筹码足、腰杆硬，开发商愿意让利促进协议签订，差地段农民们谈判的筹码少，开发商更为强硬不愿让利。

針对这一缺陷，良庆区委政府做出调整和改进，进一步扩大农民自主权和选择权，农民可以从“那黄模式”、政府统建模式、“房票”模式三种模式中自主选择一种模式进行回建安置，哪种模式更适合失地村实际就采取哪种模式，群众选择哪种模式就用哪种模式，不搞“一刀切”。