低成本高回报投资东京房产“喜旧不厌新”

新宿区是日本东京都内23个特别区之一，也是东京乃至于整个日本最著名的繁华商业区，与涩谷、池袋并列为东京都的3大副都心之一。近年来随着2020东京奥运临近，奥运效应开始显现，外加赴日旅游的热潮持续不断，更多房产投资的机会受到国人关注，新宿是东京绝对不可错过的一站！

依托2020东京奥运，房市赫然崛起

2020年东京奥运会的体育场正在建设，其工程造价费用为13.5亿英镑，成本比原先的预算高出了4.7亿英镑。有数据显示，其实不止是东京，大部分奥运会主办城市的房地产都借到了奥林匹克的东风。

2000年悉尼奥运会：从1993年到2000年，每年房价递增的幅度都超过10%，在随后的七八年时间中，城市房价翻了近一番。

2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，房价涨幅超过65%。

2008年北京奥运会火了亚奥板块，房价从2006年均价9702元/㎡涨到2015年的87418元/㎡整整翻了5倍。

今年趁着里约奥运会的东风，巴西新区巴哈最贵的小区，已经高达8万雷亚尔/平方米了（约16万元/平方米）。

从历届奥运会主办城市的经验来看，奥运场馆的建设一般会带动周边地价的提升，有的甚至是大幅提升。

2小时直航 换取更高投资回报率

相对于国内房产，投资日本物业无论在投入成本和租赁利润上，都更具优势。首先，像上海这样的一线城市，内环内已经找不到低于千万人民币的房产，年租赁利润仅为2%。而在新宿，目前均价仅在4663万日元（约300万人民币），已经可以购买到地段、交通、配套、屋况等均好性都非常理想的公寓物业。目前山手线以内区域收益率在5%左右，外围甚至可达7%-10% 。

日本房产的租赁市场一直保持较为活跃的状态，尤其是在日本旅游签证开放后，仅针对中国人的旅游短租，也已大幅升级。由于两国往来飞行时间较短、时差较小、文化接受度更高，再加上日本国际一流的城市面貌、居住品质和发达的服务业深受中国客户喜爱，令中国客户投资日本房产的意愿水涨船高，也因此，民宿投资以其灵活的自住和租赁功能，尤为受到欢迎。目前东京房价目前依然维持在1991年崩盘前1/4价格水平左右，入市仍是良好的时机。

20- 30年中古房，投资日本房产的不二之选

作为爱买新房的中国人，首先必须理性考虑为自住买房、还是为投资买房，其次必须了解日本房产的一些政策和特点，作为投资参考。

日本新房的价格普遍高，成熟地区的新房，在预售阶段也会采取摇号的方式进行购买，新房的价格一般会比20-30年前的二手房高出70%，有的甚至翻倍，对于自用的客户而言，购买高价位的新房能够满足自身的居住需求，而对于投资客户而言，也许更看重的是投资收益。日本所谓的中古房，就是我们常说的二手房。在日本很多职业房产投资人对二手房情有独钟，通过购买多个在地铁沿线的小户型住宅来获得更多的租金。一般日本房产的楼宇的使用年份为50-60年，其间由住户共同持续支付“公积金”，待物业到了一定的年限，可以使用“公积金”翻新房屋甚至重建。如果购入这些即将翻新物业，也许你只要再投资部分资金可以将一个旧房变成一个新房，资产也会至少有50%的增值，有些甚至可以翻倍，这个有点类似中国购买动迁房获得收益的方式，获益颇丰。

在日本投资建造于80年代以后，房龄没有超过30年的房产也是性价比非常高的。除了保持后续20-30年的稳定居住，屋况维护也较为理想。在选择二手房时，由于东京的公共交通非常发达，JR线遍布东京各个地区，很多投资人更看重房屋与地铁的步行距离，往往在山手线和中央线站点附近的房屋更受大家欢迎，同等地区的房屋在价格上并没有明显的差异，但是房屋更容易出租，租金也会较高。同样这些交通便捷的1房2房公寓也非常容易出手，这些小户型由于面积的关系，总价很低，普通的1房2000万日币（130万人民币）就可以在新宿地区买到。这样的房价对于日本人而言都是可以轻松获得的。

新宿地区的房价是东京房价的典型代表，二手房普遍售价低、租金回报率更为可观，可达5.8%-8.1%，而新房租金回报率约为3.7%-4.2%。同样在西新宿一套1房的1986年建造的卖价是1120万日元（近73万元人民币），2002年建的次新房房价约为2190万日元（近143万人民币），新房的房价是二手房1.96倍，而租金却只有1.3倍。收益率显然有很大的差别。这种现象在东京比比皆是，由于日本楼宇的维护非常好，即便是楼龄较长的二手房也会通过内部装修将房屋内部整理得整洁、焕然一新。所以出租的价格反而没有房价差得那么多。

投资日本房产需要你像一个“古董”爱好者一样，在二手房市场“淘”到租金收益高的优质房源。

新宿四大板块一览

西新宿都厅板块

位于新宿区中央车站以西的西新宿是东京政府新规划的行政与商业新都心，众多大型企业的摩天大楼在此密集，成为日本最高的天际线之一，标志性建筑为48层高的东京都厅（The New Tokyo City Hall）——东京都政府的总部大楼。是东京的商务办公区域之一。

新宿御苑板块

新宿御苑板块位于中央车站以东、新宿御苑及其以北区域，仅10分钟步行距离即可到达新宿中央车站以东的商业圈，这里商业气息更显繁华，聚集着众多日本本土品牌的商场和卖场，其中包括著名的伊势丹、高岛屋时代广场、东京最大免税店LaoX等。区域内新宿御苑是东京三大赏樱胜地之一，赏樱季节带火了周边的酒店及民宿。

新大久保板块

新大久保板块位于西新宿北侧，歌舞伎町便在此處，是东京最多元化、最有活力的地区之一，被称作“不眠之街”，相邻即是“韩国街”，与新宿繁华的商业相比，新大久保更多的是精品小店和小型餐饮店，可以说是东京的美食一条街。这里韩国人中国人密集，许多外国人居住此处。同时也是新宿内最具交通优势的板块，2条JR线（山手线、中央本线）途经此处。

高田马场&早稻田板块

高田马场&早稻田板块是在山手线新宿和池袋两大站中间的繁荣地段，区域标志就是早稻田大学，周边还汇集了东京女子医科大学、东京富士大学、上智大学等日本众多一流学校，区域内学术氛围浓厚。由于从高田马场车站至早稻田大学通学的学生众多，因此长期以来高田马场与早稻田大学几乎是同义词。